Mandat de gestion locative : définition, obligations du propriétaire et du mandataire

Le mandat de gestion locative est un contrat écrit par lequel un propriétaire (mandant) confie à un professionnel de l'immobilier (mandataire) la gestion de tout ou partie de son bien immobilier mis en location. Dans le cadre de la location d’un appartement ou d’une maison, plusieurs étapes sont nécessaires avant que le locataire ne prenne possession des lieux : réaliser le diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité…), rédiger une annonce immobilière pour la location du logement, rechercher des locataires, organiser des visites pour les locataires, sélectionner les meilleurs dossiers, rédiger le contrat de bail, signer le bail de location avec le locataire, réaliser l’état d’entrée des lieux du locataire. En faisant appel à un professionnel, le propriétaire bailleur se décharge de toutes les démarches et formalités liées à son logement locatif.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. Le mandat est conclu entre un mandant : le propriétaire du bien immobilier, et un mandataire : la personne chargée de la gestion et de l’administration du bien. Selon les termes du contrat, l’étendue de la mission du mandataire peut être plus ou moins élargie. On parle alors d’une gestion locative déléguée (gestion de l’intégralité du bien par un tiers), semi-déléguée (gestion limitée) ou propre (gestion de l’intégralité du bien par son propriétaire).

Qui peut être mandataire ? Conditions d’exercice

La loi Hoguet précise que la gestion locative peut être confiée à une personne physique ou morale qui, d'une manière habituelle, se livre ou prête son concours aux opérations portant sur les biens d'autrui. Si la gestion immobilière est confiée à un agent immobilier, ce dernier doit réunir plusieurs conditions pour pouvoir exercer sa mission : détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » (carte G), justifier d’une garantie financière (obligatoire pour les mandataires qui manient des fonds), et être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle. Les administrateurs de biens et les syndicats peuvent aussi être mandataires dans les conditions citées ci‑dessus. En revanche, d’autres personnes peuvent être mandataires, mais dispensées de justifier de leur aptitude professionnelle (géomètres‑experts, avocats, notaires, sous réserve des conditions propres à leur profession).

Mentions obligatoires et rédaction du mandat

L’article 6 de la loi Hoguet impose l’écrit pour les contrats de gestion des immeubles. Le mandat doit être rédigé par le mandataire et signé par les deux parties pour produire tous ses effets. Le contrat doit comporter certaines mentions obligatoires renforcées par la loi Alur : l'identité du mandataire et du mandant, la description du bien immobilier mis en gérance, le numéro de carte professionnelle du mandataire, les garanties financières, l'autorisation du propriétaire de percevoir des sommes d'argent dans le cadre de la gestion locative, les honoraires du mandataire, la durée du mandat de gestion (qui ne peut excéder 30 ans), la liste des missions incombant au mandataire, les obligations du mandataire et du mandant pendant toute la durée du contrat, le numéro d’inscription du professionnel sur le registre des mandats, les conditions de la présentation des comptes de gestion et le recours possible au médiateur de la consommation.

Missions courantes du mandataire

Les missions d’un administrateur de biens sont généralement : rechercher des locataires, vérifier les dossiers locataires (et leur solvabilité), organiser les visites du logement, effectuer l’état des lieux d’entrée (et de sortie), rédiger le bail de location, percevoir les loyers, gérer les travaux d’entretien et la maintenance du bien immobilier, gérer les incidents de paiement (ou loyers impayés), et représenter le propriétaire pendant les assemblées de copropriété. Le mandataire est aussi tenu d’informer régulièrement le mandant de l’avancée de ses missions ou actions en cours de réalisation.

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Obligations légales et déontologiques du mandataire

L’activité du mandataire est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la loi Alur du 24 mars 2014 et le décret sur la déontologie. Ces textes imposent notamment :

de posséder une carte professionnelle avec la mention « gestion immobilière » ;
de justifier d'une garantie financière suffisante pour sécuriser les fonds manipulés (dépôts de garantie, loyers, etc.) ;
de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle ;
de ne pas faire l'objet d'une interdiction de pratiquer ;
d’agir avec loyauté, diligence et dans l’intérêt exclusif du propriétaire ;
de respecter le secret professionnel et de fournir une information complète et objective au mandant ;
de se tenir informé de l'évolution de la législation et de se former régulièrement.

Devoir de conseil et d’assistance

Le mandataire de gestion locative a un devoir de conseil auprès des propriétaires‑bailleurs. Il doit renseigner, conseiller et mettre en garde le mandant, vérifier la solvabilité du locataire et de la caution, et signaler les travaux nécessaires au maintien en bon état du bien. Il peut fournir des devis, assister le propriétaire dans la prise de décision et, si le mandat le prévoit, s’occuper de la réalisation des travaux en faisant appel à des artisans qualifiés.

Obligations envers le locataire

Le gestionnaire locatif est également soumis à des obligations envers le locataire : s'assurer que le logement remplit les critères de décence, fournir un bail de location conforme à la réglementation, percevoir les loyers et les charges et délivrer les quittances à la demande, gérer les travaux d'entretien et les réparations non imputables au locataire, garantir la jouissance paisible du logement, demander l'autorisation des occupants avant toute visite, et traiter les réclamations, incidents et demandes administratives.

Gestion des fonds et reddition des comptes

Conformément aux articles 1984 et suivants du Code civil, le mandataire doit gérer les fonds avec diligence et loyauté. Le mandataire doit rembourser au mandant les sommes indûment perçues (loyers, charges, dépôts de garantie), les avances non justifiées, et les pertes causées par une faute de gestion. Le mandataire est tenu, selon l’article 1993 du Code civil, à rendre compte de sa gestion à tout moment, notamment par la transmission d’un relevé de gestion périodique et des justificatifs des dépenses effectuées. À défaut, le contrat portant gestion des immeubles est frappé de nullité.

Conséquences et responsabilités en cas de manquement

Selon l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond du dol, des fautes ou des autres défaillances qui ont lieu lors du contrat de gestion locative. La jurisprudence a reconnu des fautes engageant la responsabilité du mandataire : non vérification de la solvabilité du locataire, non encaissement de la caution, absence de garantie de loyers impayés, manque de réactivité face à un impayé, absence d’information du mandant lors d’un incident de paiement. En cas de faute avérée, le propriétaire pourra demander la résiliation du mandat et obtenir des dommages et intérêts si le préjudice est prouvé.

Recours du bailleur si le mandataire ne respecte pas ses obligations

Si le mandataire ne remplit pas ses obligations, le propriétaire bailleur peut : faire un rappel des obligations et tenter une solution amiable, adresser une mise en demeure, résilier le mandat de gestion locative pour faute grave (par lettre recommandée) ou porter l’affaire devant un juge pour demander réparation. Faire engager la responsabilité du mandataire commence par une mise en demeure par courrier recommandé. Vous pouvez aussi procéder à la résiliation du mandat selon les règles prévues au contrat et au droit applicable, et activer l'assurance RCP du professionnel afin de couvrir les pertes éventuelles.

Quand et comment résilier un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion prend fin : à l’échéance de son terme, prévue dans le contrat ; en cas de vente du bien ; par résiliation judiciaire en cas de faute grave du mandataire ; ou par la mort d’une des parties. La loi Chatel impose au gestionnaire de prévenir son mandant de la possibilité de résilier le mandat avant sa reconduction. Si le gestionnaire ne vous informe pas de la date de reconduction, vous pouvez résilier sans frais. La résiliation anticipée est possible en cas de faute grave prouvée du mandataire. La résiliation doit généralement être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter le préavis prévu contractuellement.

Cas de résiliation	Explication	Condition
Recours à la loi Chatel	Résiliation sans frais si l'avis de reconduction n'a pas été envoyé	Non-réception de l’avis entre 3 et 1 mois avant la reconduction
Vente du bien	La vente entraîne l'arrêt du mandat	Aucune condition particulière
Faute du mandataire	Résiliation pour non-respect des obligations contractuelles	Faute grave prouvée, tentative de règlement amiable, puis action judiciaire si nécessaire

Honoraires et rémunération du mandataire

La rémunération du mandataire est fixée par accord entre les parties et dépend de l’étendue du mandat. Le tarif varie en règle générale entre 5 et 10 % du montant total des loyers annuels. Les honoraires doivent être détaillés dans le mandat. Certains frais sont encadrés par la loi Alur : les honoraires liés à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail, ainsi que l’état des lieux, sont souvent partagés entre propriétaire et locataire et plafonnés selon la zone géographique.

Comment choisir son mandataire ?

Au moment de la signature, faites établir plusieurs devis et comparez les prix et les missions. Les honoraires ne sont pas le seul critère : vérifiez la carte professionnelle, la garantie financière, l’assurance RCP, la transparence des comptes, les outils de suivi, les références et les avis clients. Prêtez attention aux clauses du contrat (missions, prestations optionnelles, coûts supplémentaires) et privilégiez un mandataire transparent et réactif pour sécuriser vos revenus et valoriser votre patrimoine.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

Avantages et inconvénients du mandat de gestion locative

Avantages : gain de temps, expertise juridique et fiscale, gestion des litiges et des travaux, diminution des vacances locatives, optimisation des loyers.
Inconvénients : coût des honoraires (généralement 5 à 8 % des loyers), prestations complémentaires facturées, nécessité de bien préciser les missions dans le contrat pour éviter les frais supplémentaires.

Points pratiques et recommandations

Avant de signer, vérifiez que le mandat contient toutes les mentions légales, contrôle la carte G, la garantie financière et la RCP du mandataire. Exigez la reddition de comptes périodique et des justificatifs. Limitez les risques en définissant clairement les missions et le périmètre d’intervention (travaux, encaissement de fonds, sous‑mandat). En cas de litige, privilégiez d'abord la conciliation à l'amiable, puis la mise en demeure avant d'envisager la voie judiciaire.

Un mandataire professionnel, transparent et rigoureux sécurise vos loyers et protège votre bien. Comprendre les obligations du mandataire dans un mandat de gestion locative, c’est sécuriser ses revenus et maintenir une relation transparente entre le bailleur, le locataire et l’agent immobilier.

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