TVA sur Marge pour Marchands de Biens : Guide Complet

L’activité de marchand de biens offre la possibilité d’acheter et de revendre des biens immobiliers. Cependant, la TVA liée à cette activité est souvent mal comprise, tant par le grand public que par les professionnels qui souhaitent se lancer dans des opérations d’achat-revente immobilier.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats met à votre disposition une équipe d’avocats spécialisés prêts à vous accompagner tout au long des opérations d’achat-revente immobilier. Le Cabinet SCHAEFFER Avocats, spécialisé en droit immobilier, peut vous accompagner dans toutes les étapes de vos opérations en tant que marchand de biens.

I. Définition et Application de la TVA sur Marge

Il est essentiel de comprendre la définition fiscale du statut de marchand de biens afin de déterminer si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Même si vous ne vous considérez pas comme marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel en fonction de vos opérations pratiques.

La TVA sur marge est applicable aux marchands de biens lorsqu’ils achètent des biens immobiliers auprès de vendeurs non assujettis à la TVA, tels que des particuliers. En revanche, la TVA sur le prix total s’applique lorsque le marchand de biens acquiert un bien auprès d’un vendeur assujetti à la TVA, comme un promoteur immobilier.

La TVA du marchand de biens

A. Principes de Base de la TVA Immobilière

En principe, la TVA appliquée aux livraisons d’immeubles est calculée en fonction du prix de cession, qu’il s’agisse de terrains ou d’immeubles bâtis. Dans ce cas, la base d’imposition est constituée par le prix de cession hors taxe, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges afférentes.

L’administration fiscale n’est autorisée à ajuster la base d’imposition en se référant à la valeur vénale que dans le cas où elle peut démontrer que l’écart entre la valeur vénale de l’immeuble et le prix stipulé dans l’acte découle de la fraude ou de l’évasion fiscale.

B. Cas Particuliers de TVA sur Marge

Il existe certains cas particuliers où la taxe ne s’applique seulement sur la marge c’est-à-dire sur la plus-value réalisée par le cédant. A titre de rappel, pour entrer dans le champ d’application de la TVA, les livraisons d’immeubles doivent être réalisées à titre onéreux.

En cas de marge est nulle ou négative, la base d’imposition est équivalente à zéro.

L’option pour TVA sur marge est intéressante lorsque d’importants travaux de rénovation ont été réalisés.

II. TVA et Ancienneté du Bien

A. Immeuble Achevé Depuis Moins de 5 Ans

Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.

Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les travaux et sur les dépenses affectées à l’entreprise, portant l’opération. Cette déduction est faite tout au long de l’opération, année après année.

De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.

B. Revente d’un Terrain à Bâtir

L’activité d’un marchand de biens peut aussi porter sur de l’achat-revente de terrains à bâtir. Cette opération est soumise de plein droit à la TVA.

Néanmoins, le marchand de biens peut opter pour la TVA sur marge, mais de manière très restrictive, depuis les Arrêts du Conseil d’Etat (27/03/2020 N°428234 et 1/07/2020 N°431641). Il faut pour cela réunir les deux conditions suivantes :

Une absence de droit à déduction lors de l’acquisition ;
Une unité juridique entre le bien acquis et le bien vendu (Exemple : il n’y pas d’unité quand l’acquisition est un terrain bâti, puis démolition du bâti, suivi d’une revente de plusieurs terrains à bâtir).

C. Immeuble Achevé Depuis Plus de 5 Ans

Dès lors que le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut :

Lire aussi: Marchand de Biens : TVA et Travaux

Le vendre sans TVA (exonération de TVA)
Opter pour la TVA sur marge, sauf en cas de rénovation lourde ;
Opter pour la TVA sur le prix total, ou y être imposé en cas de rénovation lourde ;

La TVA sur le prix total de la revente permet de déduire la TVA payée en amont (lors de l’acquisition du bien immobilier par le marchand de biens), chose impossible avec l’option pour la TVA sur marge, dont nous vous expliquons la démarche ci-après.

Le marchand de biens doit donc bien étudier le dossier en amont pour savoir s’il sera imposable ou non à la TVA sur le prix de vente intégral, partiellement (TVA sur marge) ou pas du tout ! En cas de travaux importants, il faut être très professionnel. Les enjeux l’imposent.

Mise en garde : La pire pour un marchand de biens est de se placer en régime fiscal de la rénovation légère, à savoir pas de TVA sur le prix de revente (par exemple pour un prix de 300 000 €) et que l’administration fiscale considère qu’il s’agit en fait d’une rénovation lourde (le redressement TVA est alors de la TVA en dedans du prix de vente, soit 50 000 €, et il reste donc plus que 250 000 € au marchand de biens).

Définition de Rénovation Lourde

Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

Soit la majorité des fondations ;
Soit la majorité des éléments porteurs ;
Soit la majorité des façades hors ravalement ;
Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

III. Focus sur la TVA sur Marge

En cas d’option pour la TVA sur marge, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens.

La marge est constituée par la différence entre (CGI art. 268) :

D’une part, le prix de vente et les charges qui s’y ajoutent ;
D’autre part, les sommes que le cédant a versées (prix d’achat), à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition de l’immeuble.

Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée toutes taxes comprises (TTC), il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :

Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives − prix d’achat) / (100 + taux applicable à l’opération) / 100

A. TVA sur Marge et Second Terme de la Différence

Le second terme de la différence (qui correspond au prix d’achat et aux charges qui s’y ajoutent) ne comprend que les dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé. Les frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 270). C’est également le cas pour les travaux, qui ne sont donc pas compris dans ce second terme de la différence.

B. Pas de Rétroactivité sur le Calcul de la TVA sur Marge

Ainsi, si des droits à déduction ouverts au moment de l’acquisition n’ont pas été exercés à l’époque, ils ne pourront pas être inclus dans le second terme de calcul de la marge. Ils ne pourront être pris en compte que par la voie d’une rectification par le contribuable des déclarations de TVA qu’il a déposée si le délai de reprise est encore ouvert.

C. Une TVA sur Marge Nulle ou Négative Possible

La marge ainsi calculée peut se révéler nulle ou négative. La base d’imposition sera alors prise pour zéro (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 300).

Précision : Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur ceux-ci. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA. N’ayant aucune certitude de récupérer la TVA sur les travaux, sauf analyse précise préalable, il doit optimiser sa rentabilité en réduisant le coût de la TVA. C’est appréciable aussi, au regard de la trésorerie investie dans l’opération. Eviter de faire l’avance !

IV. L'Option pour la TVA sur Marge : Avantageuse ou Non ?

Il est crucial de déterminer si opter pour la TVA sur marge est bénéfique, en fonction du statut de l'acquéreur :

A. Acquéreur Marchand de Biens Soumis à la TVA

Oui, prenons le cas d’un marchand de biens qui commercialise des commerces ou bureaux. Après travaux, il a la possibilité de formaliser dans l’acte de revente, une option à la TVA sur marge. Cette option est intéressante car elle va lui permettre de récupérer la TVA sur les travaux, sur les honoraires et tous les frais généraux.

Pour autant, le prix de vente sera négocié sur une base HT puisque l’acheteur pourra récupérer la TVA, à condition qu’elle figure de manière précise dans l’acte notarié avec le taux applicable et la base. L’acquéreur paiera aussi les droits d’enregistrements de 5,08%.

B. Acquéreur Marchand de Biens Non Soumis à la TVA

Non, en cas de cession du bien immobilier pour un particulier (local habitation), l’acquéreur ne va pas souhaiter payer la TVA (qu’il ne récupérera pas) et va demander à bénéficier du régime d’exonération de la TVA. Cet élément sera pris en compte dans la négociation immobilière.

Dans ce cas, le marchand de bien n’opte pas pour la TVA sur marge. Il aura des activités économiques à 100% exonérées de TVA. Il ne pourra donc récupérer aucune TVA déductible sur l’intégralité de ces dépenses.

C. Exemple Concret

Un marchand de bien achète un bien immobilier à 100 000 € (sans TVA), puis il dépense 240 000 € de frais et travaux TTC. Il revend 460 000 €. La base de la TVA sur la marge est de 360 000 €, soit une TVA à payer de 60 000 €, mais il aura déduit 40 000 € de TVA déductible sur les frais et travaux.

En pratique : Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur les travaux. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA.

V. Optimisation de la TVA pour les Marchands de Biens

L’optimisation de la TVA pour les marchands de biens est importante. Elle influence directement la rentabilité de leur activité. Il existe plusieurs stratégies d’optimisation de TVA qui permettent de maximiser la rentabilité d’une activité de marchand de biens.

Le montant de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), appliquée aux transactions immobilières, varie selon la nature spécifique de chaque opération, avec des taux de 20%, 10% et 5,5%. Ces variations permettent d’adapter la fiscalité à la diversité des transactions, allant de la vente de biens neufs à la rénovation de propriétés anciennes :

Le taux standard de 20% s’applique généralement aux transactions de biens neufs (par exemple TVA sur VEFA) ou de terrains constructibles, représentant le niveau le plus courant de taxation dans l’immobilier.
Le taux réduit de 10% concerne spécifiquement les travaux de rénovation réalisés sur des biens anciens immobiliers, à condition que ces travaux ne concourent pas à la production d’un immeuble neuf et qu’ils soient effectués pour des logements achevés depuis plus de deux ans.
Le taux encore plus réduit de 5,5% est réservé aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements.

La collecte de la TVA auprès des clients ainsi que la déduction de la TVA payée sur les achats et les frais liés aux opérations immobilières sont primordiales pour la comptabilité des marchands de biens. Une bonne gestion de la TVA permet non seulement de respecter les obligations fiscales, mais également d’optimiser les flux financiers.

Les marchands de biens ont pour obligation d’effectuer une déclaration de TVA immobilière. Cette obligation nécessite une gestion comptable irréprochable et une attention particulière aux délais fiscaux pour éviter tout désagrément avec l’administration fiscale.

A. Conseils pour une Gestion Comptable Rigoureuse

Utiliser des logiciels de comptabilité spécialisés dans le secteur immobilier.
S'assurer que la personne en charge de la comptabilité soit correctement formée sur les spécificités de la TVA dans le secteur immobilier.
Tenir à jour un calendrier fiscal précis.
Anticiper en préparant vos déclarations bien avant la date d’échéance.
Effectuer régulièrement des vérifications croisées entre vos enregistrements comptables et les documents justificatifs.
Un examen périodique par un expert-comptable peut s’avérer précieux.
Profiter des services en ligne proposés par l’administration fiscale pour déclarer et payer la TVA.
Conserver soigneusement tous les documents justificatifs relatifs à la TVA pendant la durée légale exigée.

Le calcul de la TVA sur marge offre aux marchands de biens une option fiscale avantageuse, permettant de taxer uniquement la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien immobilier.

💡Bon à savoir : La clarification du régime de TVA sur marge par l’arrêt du Conseil d’Etat du 12/05/2022 sur l’affaire Icade. L’arrêt Icade a permis de clarifier deux conditions principales pour l’application de la TVA sur la marge aux transactions de terrains à bâtir.

Attention : dans le régime de la TVA sur la marge, la TVA est calculée uniquement sur la marge réalisée entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Aucune TVA n’est facturée sur le montant total de la vente, et de ce fait, la TVA payée sur les travaux ou autres dépenses liées à l’opération n’est pas récupérable.

Ce régime est donc plus avantageux dans les opérations où peu ou pas de travaux sont réalisés. Si des travaux importants sont envisagés, le régime de la TVA sur le prix total (et non sur la marge) peut s’avérer plus approprié, car il permet la déduction de la TVA sur les dépenses engagées.

En outre, lors de la vente à des particuliers non assujettis à la TVA, la TVA sur marge présente l’avantage de ne pas augmenter le prix de vente TTC de 20 %, rendant ainsi l’offre potentiellement plus séduisante pour l’acheteur.

B. Types de Biens Bénéficiant de la TVA sur Marge

Biens immobiliers anciens : Les immeubles d’habitation ou commerciaux qui ne sont pas considérés comme neufs selon la définition fiscale.
Terrains à bâtir revendus sans construction : Lorsque les marchands de biens vendent des terrains à bâtir sans y avoir réalisé de constructions.
Biens immobiliers rénovés : Les propriétés qui ont fait l’objet de travaux de rénovation par le marchand de biens, sans toutefois répondre aux critères de biens neufs.
Lotissements : Les opérations de subdivision foncière où le marchand de biens revend des lots issus d’un terrain initial.

Il est important pour les marchands de biens de bien comprendre les conditions et les restrictions liées au calcul de la TVA sur marge pour chaque type de bien immobilier.

Ce régime de TVA propre à l’immobilier représente une particularité fiscale intéressante pour les marchands de biens. Il permet d’imposer la TVA uniquement sur la marge nette réalisée lors de la revente d’un bien immobilier. La marge nette se définit comme le bénéfice réalisé par le marchand de biens, calculé après soustraction des charges directement liées à l’acquisition du bien.

La marge brute est obtenue en déduisant le prix d’achat du bien immobilier de son prix de vente. Les charges inhérentes à l’acquisition englobent principalement les frais de notaire (droits de mutation, débours, etc.), qu’il est plus juste d’appeler frais d’acquisition et les frais financiers liés à l’achat.

C. Exemples Concrets de Calcul de la TVA sur Marge

Examinons deux exemples concrets pour illustrer le calcul de la TVA sur marge et ses implications pour les marchands de biens.

Exemple 1

Supposons qu’un marchand de biens achète un appartement pour 100 000 euros, dépense 20 000 euros en frais de notaire et frais financiers, puis vend l’appartement pour 150 000 euros.

Prix d’achat du bien : 100 000 €
Frais d’acquisition (frais de notaire + frais financiers) : 20 000 €
Prix de vente : 150 000 €
Marge brute : Prix de vente - Prix d’achat = 150 000 € - 100 000 € = 50 000 €
Marge nette : Marge brute - Frais d’acquisition = 50 000 € - 20 000 € = 30 000 €

Dans ce cas, la TVA sur marge est calculée uniquement sur la marge nette de 30 000 euros. Si la TVA applicable est de 20%, le montant de la TVA due serait de 6 000 euros (20% de 30 000 €).

Exemple 2

Imaginons maintenant qu’un marchand de biens acquiert un bien pour 200 000 euros, engage 50 000 euros en travaux de rénovation, paye 10 000 euros en frais de notaire et frais financiers, et revend le bien pour 300 000 euros.

Prix d’achat du bien : 200 000 €
Frais d’acquisition : 10 000 €
Coût des travaux de rénovation : 50 000 €
Prix de vente : 300 000 €
Marge brute : Prix de vente - Prix d’achat = 300 000 € - 200 000 € = 100 000 €
Marge nette : Marge brute - (Frais d’acquisition + Coût des travaux) = 100 000 € - (10 000 € + 50 000 €) = 40 000 €

La TVA sur marge serait donc calculée sur une marge nette de 40 000 euros.

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