Financement des opérations de marchand de biens : Guide complet

Le métier de marchand de biens immobiliers consiste à acheter des biens anciens pour les rénover avant de les revendre avec un objectif de plus-value. Les biens à rénover étant généralement vendus en dessous du prix du marché, leur rénovation permet en effet de les revendre à un prix plus élevé !

Si cette profession n’est pas réglementée, elle impose d’être enregistré au registre des commerces et des sociétés, d’être assujetti à la TVA et de souscrire à différentes assurances professionnelles. L’activité de marchand de biens peut être exercée sous le régime de l’entreprise individuelle, de la SAS ou de la SARL. C’est une activité qui peut être très rémunératrice, qui permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, mais qui n’est pas sans risque financier.

Emprunter en tant que marchand de biens peut s’avérer complexe, mais avec les bonnes stratégies et les solutions de financement adaptées, vous pouvez réussir vos investissements immobiliers.

Les marchands de biens ont des besoins de financement spécifiques en raison de la nature de leurs opérations. Ils doivent souvent disposer de liquidités importantes pour acheter des biens rapidement et couvrir les coûts de rénovation avant de pouvoir revendre les propriétés.

immobilier : Comment se faire financer sa première opération de marchand de biens

Les différentes sources de financement

Pour financer votre première opération, plusieurs options s’offrent à vous.

1. Financement bancaire

Le financement bancaire est souvent la première option envisagée par les nouveaux marchands de biens. Ces derniers ont souvent tendance à vouloir trouver « la banque qui accepte de financer » les néo-marchands. Certaines banques peuvent avoir des politiques plus favorables aux marchands de biens en début de carrière, mais nombreuses sont celles qui préfèrent les profils plus expérimentés. Dans tous les cas, si vous débutez, il vous faudra prouver à votre interlocuteur que vous savez ce que vous faites et que vous n’allez pas lui faire perdre son temps.

Les prêts bancaires classiques restent une option courante pour les marchands de biens. Ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt compétitifs et de conditions de remboursement fixes.

De nombreuses banques sont disposées à accorder des prêts aux marchands de biens, mais cela dépend souvent de la situation financière de l'emprunteur, de la nature du projet immobilier et de la relation avec la banque.

Pour trouver un organisme qui finance les marchands de biens, il faut démarcher des établissements bancaires spécialisés qui proposent des critères plus souples et des solutions de financement pour les professionnels de l’immobilier.

Le prêt in fine est particulièrement adapté aux marchands de biens. La restitution du capital total se fait effectivement à la toute fin du prêt, lors du prélèvement de la dernière mensualité. Le montant de ce financement est calculé en fonction d’un ratio d’hypothèque égal à au moins 50 % de la valeur du bien gagé.

2. Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding ou financement participatif est une alternative intéressante et de plus en plus populaire. Des plateformes permettent de lever des fonds auprès d’investisseurs privés pour financer tout ou partie de son opération. Le financement participatif présente l’avantage de la rapidité et de la réactivité. Certaines plateformes de crowdfunding peuvent vous donner une réponse en quelques jours. De plus, elles ont souvent une approche plus souple et sont prêtes à prendre des risques que les banques n’accepteraient pas.

Cependant, le coût du financement participatif peut être (très) élevé. Les plateformes prélèvent généralement une commission sur les fonds levés (frais de dossier), et les taux d’intérêt sont supérieurs à ceux des prêts bancaires. Il est donc important de bien calculer la rentabilité de votre projet pour s’assurer que le coût du financement participatif est soutenable.

3. Portage immobilier

Le portage immobilier est une solution où une entreprise achète le foncier pour vous et vous revend le bien après travaux (schématiquement). Le portage immobilier peut être particulièrement utile si vous avez trouvé une bonne opportunité mais que vous manquez des fonds nécessaires pour l’acheter immédiatement. Vous pouvez réaliser une opération appelée « portage d'acquisition ». Vous passez un contrat de portage avec un tiers qui va acheter le bien immobilier et vous concéder un droit de jouissance sur ce bien pendant une durée définie (contre une indemnité d’immobilisation). Vous pouvez donc profiter de cette période pour réaliser les travaux éventuels et procéder à sa commercialisation.

Le portage immobilier est aussi une bonne alternative aux normes bancaires.

4. Investisseurs privés

Solliciter des investisseurs privés, qu’il s’agisse de membres de la famille ou d’investisseurs professionnels, peut être une excellente solution. Les investisseurs privés peuvent être des amis, des membres de la famille, des anciens collègues ou des investisseurs professionnels à la recherche d’opportunités rentables. Lors de la sollicitation d’investisseurs privés, il est essentiel de préparer un dossier de financement détaillé et professionnel. Ce dossier doit inclure une présentation claire du projet, des prévisions financières d’entrée et de sortie, ainsi qu’une analyse des risques et des retours sur investissement attendus.

Lire aussi: Marchand de Biens : TVA et Travaux

Exemples de financements structurés par Carte Financement

Carte Financement accompagne les professionnels de l'immobilier dans leurs projets. Voici quelques exemples de financements structurés :

Financement d’un projet de marchand de biens à Antibes : Financement de 1 335 K€ sur 36 mois au taux Eur12M+2.95 % pour la rénovation d’une bâtisse de 480m² et redécoupage en 9 lots.
Refinancement partiel du Château de Villiers le Mahieu : Financement de 1,8 M€ sur 7 ans pour Les Hôtels (très) Particuliers.
Financement structuré de locaux à usage scolaire : Financement de 1 M€ sur 15 ans au taux de 3,40 % pour une holding patrimoniale.
Financement structuré pour un projet sportif dans la région Lilloise : Financement de 1,83 M€ sur 12 ans au taux de 3,40 %.
Financement d’une première opération de marchand de biens à Paris : Financement de 600 000€ sur 24 mois au taux Euribor 3 mois + 3,75 %.
Financement pour une opération de marchand de biens à Aix-en-Provence : Financement de 900 000€ sur 24 mois au taux Euribor 3 mois + 2,5%.
Financement d’un hôtel pour un groupe spécialisé dans l’hébergement social : Financement de 1,6 M€ sur 15 ans au taux de 3,98 %.
Financement d’une opération de marchand de biens dans le Var : Financement de 913 000 € en dette obligataire au taux fixe annuel de 8.30%.
Financement de travaux au sein d’un immeuble de bureaux : Financement de 10 M€ sur 15 ans au taux de 3,50%.
Financement d’une opération de marchand de biens à Caluire-et-Cuire (69) : Financement de 420 000€ sur 36 mois au taux EUR12M + 3 %.

Conseils pour réussir votre financement

Voici quelques conseils pour maximiser vos chances d'obtenir un financement pour vos projets de marchand de biens :

Soignez votre dossier de financement : La présentation de votre dossier est tout aussi importante que son contenu, et faire une « bonne première impression » est capital. Un dossier bien présenté montre que vous prenez votre projet au sérieux et que vous êtes prêt à faire des efforts pour le réussir.
Mettez en avant la rentabilité de votre projet : La rentabilité de votre projet est un critère crucial pour les banques et les investisseurs. Elle doit être suffisamment élevée pour compenser les risques et les coûts du financement.
N’hésitez pas à vous former : Si vous voulez sérieusement lancer une activité de marchand de biens, ne faites pas l’économie d’une formation efficace et structurée.
Préparez un apport personnel conséquent : La règle d’or pour se lancer en Marchand de biens : avoir un apport personnel d’au moins 20 %.

Tableau récapitulatif des options de financement

Type de financement	Avantages	Inconvénients
Prêt bancaire	Taux d'intérêt compétitifs, conditions de remboursement fixes	Critères d'approbation stricts, processus long
Crowdfunding immobilier	Rapidité, flexibilité	Coût élevé, commissions
Portage immobilier	Accès à des opportunités sans fonds initiaux importants	Coût potentiellement élevé, dépendance à un tiers
Investisseurs privés	Conditions potentiellement flexibles	Nécessite un dossier solide, risque de dilution du contrôle

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