Mode de Financement pour l'Achat Immobilier en France

Un prêt immobilier est destiné à financer un projet immobilier spécifique. Il peut s'agir d'acheter un terrain à bâtir, de construire un logement, d'acquérir un logement existant, ou d'acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien. Certains prêts sont spécifiquement destinés à un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est accordé pour la construction d'un logement, à condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun présentant des propriétés pouvant être plus ou moins adaptées à vos projets : Prêt amortissable, Prêt in fine, Prêt à taux révisable, Prêt à Taux Zéro, prêt-relais, prêt in fine.

Déterminer le Montant Total à Financer

Pour connaître le montant total de l'opération immobilière à financer, vous devez additionner les coûts suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
Frais de notaire
Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
Rémunération du courtier (éventuellement)

Calculer Votre Épargne Disponible

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivantes :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Évaluer Votre Capacité d'Emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt du crédit immobilier
Coût de l'assurance emprunteur
Durée du prêt souhaitée
Mensualités que vous voulez rembourser

À noter : Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Durée du Prêt Immobilier

La durée d'un prêt immobilier est variable et généralement négociable avec le banquier. En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Taux d'Intérêt

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

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Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition. Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

Les 7 POINTS à NÉGOCIER pour ton PRET immobilier

Garanties et Assurances

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire. Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire
Soit une hypothèque conventionnelle du bien
Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque. L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi. Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement.

Domiciliation Bancaire

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité. La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

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Types de Prêts Immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Actions Préalables de la Banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Calculateur d'endettement

Vous pouvez estimer votre taux d'endettement à l'aide d'un calculateur.

Offre de Prêt

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution. Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

Contenu de l'offre de prêt à taux fixe

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison...)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Contenu de l'offre de prêt à taux variable ou révisable

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix
Notice indiquant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou les règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE)

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier. Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt. Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée. En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée). Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt
Frais de dossier
Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
Coût de l'assurance emprunteur
Coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement)
Coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire ...)

Pour un prêt finançant l'achat d'un logement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu'ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Il existe plusieurs taux de l'usure, selon la somme empruntée et de la durée du prêt.

## Délai de Réflexion

Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque. Ce délai est de 10 jours calendaires. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre.

Acheter un Bien avec un Apport Personnel

L’apport personnel est un élément essentiel pour faciliter l’obtention de votre crédit immobilier. Même s’il n’est pas obligatoire, il permet notamment de couvrir l’ensemble des frais annexes à l’achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, frais d’agence, etc.

La présence d’un apport personnel est une preuve concrète de votre capacité à épargner, et donc à rembourser une mensualité future. Il est d’usage que l’apport personnel représente au moins 10 % du prix d’achat du bien. Il est important de ne pas mettre toute son épargne dans son apport personnel. Conserver une partie de son épargne permet de faire face à des dépenses imprévues, qui ne sont pas rares lors d’un achat immobilier (travaux de copropriété par exemple).

Acheter un Bien sans Apport Personnel

Disposer d'un apport personnel n'est pas un impératif pour obtenir un accord de prêt, tout dépendra de la qualité de votre projet et de l'analyse de votre capacité financière. Pour faire un achat immobilier sans apport, vous devrez convaincre un partenaire bancaire de vous octroyer un prêt à 110 %. Parmi les arguments à valoriser pour montrer la faisabilité de votre projet, vous pouvez souligner :

Votre stabilité financière : vous avez une situation professionnelle stable ? Vos finances personnelles sont bien gérées ? Vous maîtrisez votre taux d’endettement et vous arrivez à épargner régulièrement ? Tous ces éléments joueront en votre faveur.
Les aides financières auxquelles vous êtes éligibles : des aides spécifiques existent pour les primo-accédants (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.) et, selon vos ressources, vous avez peut-être droit à un prêt aidé (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, etc.).
Votre patrimoine immobilier : si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, pensez à le préciser, c’est un élément rassurant.
Un projet d’investissement locatif : vous empruntez pour acheter un bien que vous mettrez en location ? Présentez des projections de rentabilité locative aux banques que vous démarcherez.

Renégocier Son Prêt Immobilier

Renégocier son prêt immobilier consiste à demander à votre banque actuelle de réexaminer les conditions de votre prêt. Rien n’oblige la banque à accepter de renégocier les conditions de votre emprunt. Toutefois, vous pouvez mettre en avant certains arguments pouvant faire pencher la balance en votre faveur : la baisse des taux immobiliers, la bonne gestion de vos comptes, ou encore une évolution significative de votre situation (diminution de ressources, nouveau projet à financer, etc.).

Pour que l’opération soit rentable pour vous, il faut que la renégociation intervienne durant la première partie de remboursement de votre prêt (la période où le poids des intérêts est le plus lourd). Dans l’idéal, il faut également que le nouveau taux d’intérêt négocié ait un écart d’au moins 0,7 point avec l’ancien.

Comprendre les Frais de Notaire pour un Achat Immobilier

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont la plupart du temps à la charge de l’acheteur. Il est donc important d’en tenir compte dans votre plan de financement. Comptez au total entre 2 à 8 % du prix de vente du bien immobilier : entre 2 et 3 % dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien.

Les frais de notaire ne correspondent pas uniquement à la rémunération de ce dernier. Sa rémunération, également appelée « émoluments », équivaut à environ 10 % des frais de notaire.

Tableau Récapitulatif des Types de Prêts Immobiliers

Type de Prêt	Description	Avantages	Inconvénients
Prêt amortissable	Remboursement régulier avec capital et intérêts	Mensualités fixes, coût total connu à l'avance	Peu de flexibilité en cas de difficultés financières
Prêt in fine	Remboursement des intérêts seulement, capital en fin de prêt	Intérêts déductibles des revenus fonciers (investissement locatif)	Taux d'intérêt généralement plus élevés
Prêt à taux variable	Taux d'intérêt variable en fonction du marché	Peut être avantageux si les taux baissent	Risque de hausse des mensualités
Prêt à taux zéro (PTZ)	Prêt aidé par l'État, sans intérêts	Aide pour les primo-accédants, pas d'intérêts à payer	Soumis à conditions de ressources et de localisation

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