Modèle de Lettre d'Option TVA pour SCI : Guide Complet

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation. En France, certaines opérations sont exonérées de TVA, notamment la location de locaux nus. Cependant, il est possible pour les propriétaires de ces biens d’opter volontairement pour la soumission de leurs revenus locatifs à la TVA. Découvrez notre guide sur la lettre d’option TVA, expliquant son importance, ses avantages, et les conditions requises pour sa validité.

TVA Collectée et Déductible

Principes Généraux de l'Option TVA

Aux termes de l’article 260, 2° du CGI, peuvent sur leur demande acquitter la TVA les personnes qui donnent en location des locaux nus. Il s’agit de la rédaction d’une lettre d’option à la TVA. Cette location peut être destinée aux besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la TVA ou pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti (ex : administration). A contrario, l’article 260, 2° du CGI précise que l’option à la TVA ne peut pas être exercée lorsque la location porte sur des locaux nus destinés à l’habitation. En cas de sous-location d’un immeuble, l’option peut être exercée par le locataire principal (Rép. Min.

L’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA prévue à l’article 260, 2° du CGI, a récemment fait la une de la jurisprudence nationale. Par principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (Art. Les bailleurs qui le souhaitent peuvent cependant opter pour soumettre les loyers perçus au titre de ces locaux à la TVA (Art.

La lettre d’option TVA permet de formaliser l’intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel. La lettre d’option à la TVA peut être envoyée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent.

Conditions et Modalités de l'Option TVA

Destinataires de la location

Le local doit être loué à des activités professionnelles soumises à la TVA.

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Identification du Bien

Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.

Le CGI indique lui-même que l’option peut être exercée alors même que l’immeuble n’est pas encore achevé (Art. L’article 193, al. 1 de l’annexe Il au CGI prévoit que l’option à la TVA immobilière peut être exercée pour les immeubles en cours de construction et non encore achevés. La nouveauté est qu’il est désormais possible d’opter à la TVA local par local. Pour ce faire, la lettre d’option TVA mentionne de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel faisant l’objet de l’option TVA (CE, 9 septembre 2020, n° 439143, SCI EMO). La limite est que l’option TVA couvre nécessairement tous les locaux concernés par le bail. Il n’est donc pas possible de découper, au sein d’une seule opération de location de locaux nus à usage professionnel, lesquels de ces locaux sont dans l’option ou pas (rép. Min.

A cet égard, on notera que l’administration fiscale admet que l’option puisse être exercée avant que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble, avant qu’il en ait la jouissance ou dès la constitution d’une société ayant vocation a donné un immeuble en location (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404, point 230). Dès lors, cette possibilité de retarder les effets de l’option devrait être réservée aux seules hypothèses dans lesquelles l’intention de mise en location fait manifestement défaut.

SCI et TVA : Enfin une explication claire et sans jargon !

Conséquences et Portée de l'Option TVA

L’option prend effet au premier jour du mois de son exercice (Art. Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct (Art.

Conformément aux dispositions légales prévues par le Code général des impôts, la société (rappeler le nom de la société) a pleinement conscience que ce choix d'option est obligatoirement fait pour une durée minimale de deux ans.

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Jurisprudence et Application Rétroactive

Dans le litige qui lui était soumis, une société holding qui avait conclu un bail commercial avec une de ses filiales avait opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA via une lettre en date du 15 décembre 2016. La société ayant déduit l’intégralité de la TVA grevant les dépenses encourues au titre de l’immeuble au cours de l’année en cause (honoraires d’avocats notamment), cette lettre d’option précisait produire ses effets, de manière rétroactive, au 1er janvier de l’année, afin de justifier la déduction opérée en dépit de l’article 194 de l’annexe II au CGI précisant la date d’effet de l’option au premier jour du mois de son exercice. L’administration fiscale a remis en cause cette déduction, ce que la société a contesté.

Ce dernier a en effet considéré qu’il résultait des articles 260 et 261 D du CGI, ainsi que du 3° de l’article 194 de l’annexe II à ce code, que la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée, et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets qu’à compter du premier jour du mois au cours duquel l’option est formulée ou, si elle est postérieure, de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux prévisions du 2° de l’article 260 du CGI.

Affaire et Décision du Conseil d'État

L’affaire concerne une société ayant exercé une option TVA sur ses opérations de location de locaux nus. Cette option, formulée en décembre 2016, visait à être appliquée rétroactivement à compter du 1ᵉʳ janvier 2016. L’activité a effectivement débuté le 1ᵉʳ janvier 2017. Le 21 décembre 2023, le Conseil d’État a rendu un arrêt (n°474042) statuant sur cette question.

Validité de l’option

L’option pour la TVA ne peut avoir d’effets rétroactifs.

Précision juridique

L’arrêt clarifie la portée et les limites de l’option pour la TVA, soulignant l’impossibilité d’une application rétroactive.

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Conseils Pratiques

Documentation adéquate

Garder une trace écrite des engagements contractuels pour démontrer la conformité avec la législation fiscale. Le plus efficace reste de conserver la lettre ainsi qu’un accusé de réception.

En pratique, la lettre d’option TVA est la première démarche à réaliser dans le cadre d’une acquisition d’immeuble.

Exemple de Structure de Lettre d'Option TVA

Voici une structure possible pour votre lettre d'option TVA :

  1. Identification de la Société :
    • Nom de la société
    • Numéro RCS
    • Ville d'immatriculation
  2. Régime Fiscal Actuel :
    • Préciser que la société remplit ses obligations fiscales sous le régime réel simplifié.
  3. Mention de la Durée Minimale :
    • Confirmer la conscience de la durée minimale de deux ans pour l'option.
  4. Objet de la Lettre :
    • Indiquer clairement l'intention d'opter pour l'assujettissement à la TVA des loyers perçus.
  5. Identification des Locaux :
    • Décrire de manière précise les locaux concernés par l'option.
  6. Date d'Effet Souhaitée :
    • Préciser la date à partir de laquelle l'option doit prendre effet (généralement le premier jour du mois).
  7. Engagements Contractuels :
    • Mentionner les engagements contractuels existants ou futurs pour la location des locaux.
  8. Conclusion :
    • Réaffirmer l'intention d'opter pour la TVA et demander la confirmation de la prise en compte de l'option.

Important : Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour vous assurer que votre lettre d'option TVA est conforme à la législation en vigueur et adaptée à votre situation spécifique.

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