CFE et Location Meublée Non Professionnelle : Tout Ce Que Vous Devez Savoir

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location meublée, vous vous demandez probablement si vous devez payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). En tant que loueur meublé, il existe des règles spécifiques à prendre en compte en fonction de la nature de votre location. La CFE est une taxe locale perçue par les collectivités territoriales, destinée à financer les services publics locaux. Elle est payée par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les loueurs en meublé. En général, tous les loueurs en meublé doivent s’acquitter de la CFE si leur activité génère des revenus imposables.

Qu'est-ce que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010. La CET se compose de deux éléments :

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

La CFE est un impôt local dû à la commune où se situe le bien en location meublée. Elle concerne aussi bien les LMNP que les loueurs en meublé professionnels (LMP). Il est important de noter que la CFE est due pour chaque adresse placée en location meublée.

Êtes-vous redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises ?

En principe, la mise en location d'un logement meublé constitue par nature une activité commerciale. En effet, les revenus locatifs sont intégrés au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Or, la CFE correspond à un impôt local s’appliquant à toute activité commerciale. De ce fait, le statut LMNP est imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). La CFE s’applique, que vous soyez soumis au régime d’imposition réel ou micro-BIC.

Applicabilité aux LMNP

Même si vous êtes un particulier, dès lors que vous proposez des locaux meublés, vous exercez une activité commerciale professionnelle.

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Les Exonérations de CFE en LMNP

Si, en principe, le régime LMNP est soumis à la CFE, il existe certaines exonérations de CFE possibles dont les suivantes :

Chiffre d’affaires inférieur à 5 000 € sur l’année ;
Location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle ;
Location de la résidence secondaire quelques semaines par an ;
Location de locaux classés "meublés de tourisme" ;
Location ou sous-location d'une partie de l'habitation principale à un prix inférieur au marché à un locataire ou sous-locataire qui en fait sa résidence principale.

Une exonération complète est généralement accordée pour les loueurs en meublé classés en tant que meublé de tourisme. La location meublée de tourisme classée fait référence à une location saisonnière dans un bien qui a été agréé par les autorités locales et obtient un classement officiel. Les loueurs en meublé de tourisme classé peuvent bénéficier d’une exonération totale de la CFE, sous réserve de respecter certaines conditions. Cette exonération concerne principalement les logements utilisés pour des séjours courts, comme les locations saisonnières ou les gîtes.

Pour bénéficier de l’exonération de la CFE, il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée en tant que meublé de tourisme classée auprès des autorités compétentes. Si votre location meublée n’est pas classée, vous serez soumis à la CFE en fonction de la valeur locative de votre bien. Si votre bien est destiné à la location meublée mais n’est pas classé, vous devrez payer la CFE, ce qui peut représenter un coût supplémentaire pour votre activité. Ce montant varie en fonction des spécificités locales et de la taille de votre bien.

En résumé, la location meublée de tourisme classée offre des avantages fiscaux importants, dont l’exonération de la CFE. Si vous êtes un loueur en meublé, il est conseillé de faire classer votre bien afin de bénéficier de ces avantages et optimiser vos coûts fiscaux.

Comment RECEVOIR et PAYER sa CFE en 2025 ? (LMNP / LMP)

Comment Savoir si Votre Bien Est Classé Comme Meublé de Tourisme ?

Votre bien doit être inscrit dans les registres des meublés de tourisme et obtenir un certificat de classement.

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Impact du Classement en Meublé de Tourisme sur la CFE

Si votre bien est classé meublé de tourisme, vous pouvez être exonéré de la CFE, sous réserve de respecter les critères fixés par les autorités locales.

Que Se Passe-t-il si Votre Bien Meublé de Tourisme N’est Pas Classé ?

Si votre bien n’est pas classé meublé de tourisme, vous devrez payer la CFE.

La CFE Est-elle la Même Pour Tous les Loueurs en Meublé ?

Non, le montant de la CFE varie en fonction de plusieurs facteurs : la localisation de votre bien, sa taille et le type de location meublée que vous proposez.

Comment Savoir si Vous Êtes Éligible à l'Exonération de la CFE ?

L’éligibilité à l’exonération de la CFE dépend du classement de votre bien en tant que meublé de tourisme et de votre localisation. Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale !

Nouvelle Imposition à la CFE Pour les LMNP

Jusqu’à présent, les loueurs en meublés non professionnels qui possédaient un bien dans une résidence services (étudiants, personnes âgées, vacances…) loué à un gestionnaire via un bail commercial, n’étaient pas redevable de la CFE. Seul le gestionnaire était concerné.

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Les règles du jeu ont changé en 2024 ! Tous les intervenants -propriétaires comme gestionnaires - sont désormais soumis à la CFE. Concrètement, cela signifie que les Loueurs en meublés non professionnels comme professionnels doivent s’acquitter d’une nouvelle charge fiscale, à régler au plus tard le 15 décembre.

Cette évolution fiscale découle d’une mise à jour de la doctrine administrative en date du 8 novembre 2023. Ainsi, l’administration fiscale considère désormais que « en cas de conventions en cascade, l’activité de chaque bailleur, propriétaire ou locataire intermédiaire, est imposable ».

LMNP : Montant de la CFE en 2025

Le Calcul de la CFE

La CFE est calculée au 1er janvier de chaque année. La base imposable de la CFE du LMNP repose sur la valeur locative du bien immobilier en N-2. La valeur retenue pour un bien imposé à la CFE en 2025 est celle de 2023. Il s’agit ensuite de multiplier cette valeur locative cadastrale par un taux d’imposition fixé par le conseil municipal de la commune ou par l’EPCI (établissement public de coopération intercommunal).

Exemple

Gaëlle est propriétaire d’un bien en LMNP à Paris. Le taux d'imposition est de 16,52 %. La valeur cadastrale de son bien en 2023 était de 20 000 €. Le montant de la CFE = 20 000 x 16,52 % = 3 304 €.

À chiffre d’affaire identique, deux propriétaires louant en LMNP dans des communes différentes peuvent payer des montants de CFE différents.

Montant de CFE Minimum en LMNP

Si la valeur locative du bien est inférieure à la base minimale d’imposition fixée par le conseil municipal ou par l’EPCI, vous devez vous acquitter d'une cotisation minimum forfaitaire de CFE. Son montant est fixé par la commune ou l’EPCI. Le montant minimum dépend aussi du chiffre d'affaires N-2 (soit en 2023 pour 2025).

Fourchettes des montants de CFE minimum en LMNP

Montant de revenus locatifs N-2	Fourchette du montant de CFE
Inférieur à 10 000 €	Entre 243 et 579 €
De 10 001 € à 32 600 €	Entre 243 et 1 158 €
De 32 601 € à 100 000 €	Entre 243 et 2 433 €
De 100 001 € à 250 000 €	Entre 243 et 4 056 €
De 250 000 à 500 000 €	Entre 243 et 5 793 €
Supérieurs à 500 001 €	Entre 243 et 7 533 €

Comment Payer la CFE ?

Pour payer la CFE, si vous en êtes redevable, suivez ces 3 étapes :

Remplir le formulaire n°1447 C-SD afin de réaliser la déclaration initiale de CFE ;
Se créer un compte professionnel sur le site des impôts (le compte personnel ne permet pas d’effectuer vos démarches en lien avec la CFE) ;
Télécharger son avis d’imposition depuis son espace professionnel une fois reçu.

La cotisation doit être acquittée au plus tard le 15 décembre.

Si vous avez opté pour le régime réel, sachez que la CFE est une charge déductible de vos revenus locatifs.

LMNP et CFE : Ce qu’il Faut Retenir

Voici les points essentiels à retenir sur la CFE en LMNP :

Le régime LMNP est concerné par le paiement de la CFE, sauf exception ;
La CFE se calcule ainsi : valeur locative cadastrale du bien N-2 x taux d’imposition fixé par délibération du conseil municipal ou par l’EPCI ;
Lorsque la valeur locative du bien est inférieure à la base minimale d’imposition fixée par le conseil municipal ou par l’EPCI, une cotisation minimum forfaitaire de CFE dépendant du chiffre d'affaires N-2 doit être acquittée ;
La CFE doit être payée chaque année au plus tard le 15 décembre via votre espace professionnel sur le site des impôts.

Exemple Concret : Simon et la CFE à Marseille

Simon est propriétaire d’un appartement qu’il loue en meublé de tourisme à Marseille. Au départ, il ne savait pas qu’il devait déclarer son activité et s’interrogeait sur l’obligation de payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Situation initiale : Son appartement n’était pas classé en tant que meublé de tourisme. La location générait des revenus réguliers mais Simon payait la CFE chaque année, calculée sur la base de la valeur locative de son bien.
Action entreprise : Après avoir découvert que le classement en meublé de tourisme pouvait l’exonérer de la CFE, être référencé auprès de l’office de tourisme et réduire les taxes de séjour, Simon a donc entrepris les démarches nécessaires.
Résultat : Grâce au classement, Simon bénéficie désormais d’une exonération totale de la CFE et d’obtenir davantage de réservation en direct.

Déclaration LMNP et CFE : Quand Effectuer Sa Déclaration ?

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien. Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Quelles Sont Les Conséquences d'Une Non-Déclaration de la CFE ?

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive. Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

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