Créer une SASU dans la restauration de monuments historiques : démarches, aides et bonnes pratiques

Se lancer seul dans un projet entrepreneurial dédié à la restauration ou à la valorisation des monuments historiques peut se faire via la forme juridique de la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle). Ce chemin implique de combiner des démarches de constitution d’entreprise avec des obligations spécifiques propres aux monuments historiques, ainsi que la mobilisation d’aides publiques et de compétences techniques adaptées.

Pourquoi choisir la SASU pour une activité liée aux monuments historiques ?

Si vous vous lancez seul dans votre projet de création d’entreprise et que vous souhaitez constituer une société, vous avez possibilité d’exercer votre activité en SASU. Pour constituer une SASU, il est tout d’abord nécessaire de rédiger des statuts. Le contenu des statuts d’une SASU est encadré par plusieurs dispositions du Code de commerce. Un modèle de statut peut être utile pour faciliter la rédaction des statuts de la SASU.

Étapes administratives pour constituer une SASU

Rédaction des statuts : Pour constituer une SASU, il est tout d’abord nécessaire de rédiger des statuts. Le contenu des statuts d’une SASU est encadré par plusieurs dispositions du Code de commerce.
Apports et commissaire aux apports : Les apports en numéraire effectués dans le cadre de la création d’une SASU doivent être libérés d’au moins la moitié de leur montant dès la constitution de la société. Une liste des souscripteurs d’actions doit être remise à cette occasion. Un commissaire aux apports, chargé d’apprécier la valeur des apports en nature, doit être désigné.
Publication de l’avis de constitution : Suite à la signature des statuts, il convient de publier un avis de constitution de SASU dans un support d’annonces légales. L’annonce légale publiée doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires.

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Dépôt de la déclaration de création : La déclaration à utiliser pour créer une SASU est le formulaire CERFA 13959-04. Lorsque la déclaration de création est complétée, il faut déposer le dossier de demande de constitution sur le site Internet du Guichet unique (procedures.inpi.fr), géré par l’institut national de la propriété industrielle.
Obtention de l’extrait d’immatriculation : Lorsque le dossier est complet, l’extrait d’immatriculation est transmis quelques jours après la date de son dépôt au Guichet unique. Dans certains cas spécifiques, d’autres documents peuvent être demandés.

Aspects spécifiques à la restauration de monuments historiques

Un monument historique est un immeuble (bâti ou non bâti : bâtiment, ouvrage d’art, jardin, place publique, grotte ornée, site archéologique, etc.) ou un objet mobilier (objet d’art, meuble, orgue, bateau, machine, etc.) recevant un statut juridique destiné à le protéger pour son intérêt historique, artistique, technique ou scientifique afin qu’il soit conservé, restauré et mis en valeur. Ce statut de « monument historique » est une reconnaissance par la Nation de l’intérêt patrimonial d’un bien. Cette protection implique une responsabilité partagée entre les propriétaires et la collectivité nationale au regard de sa conservation et de sa transmission aux générations à venir.

Il existe deux niveaux de protection au titre des monuments historiques : l’inscription et le classement. Les monuments historiques classés sont des immeubles ou des objets mobiliers dont la protection et la conservation présentent, du point de vue de l'histoire ou de l'art, un intérêt public. Les monuments inscrits sont des immeubles ou des objets mobiliers qui, sans justifier d’une demande de classement, présentent un intérêt suffisant pour en rendre désirable la préservation.

Obligations et autorisations avant travaux

La restauration d’un bien et d’un ensemble immobilier éligible à la loi Monument Historique doit se faire sous l’égide d’un Architecte du Patrimoine.
En vue d’engager les travaux de rénovation, il est nécessaire de demander préalablement des autorisations administratives et d’urbanisme, validée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et le Conservateur des Monuments Historiques.
Conformément au décret du 25 juin 2018 relatif aux subventions de l'État pour des projets d'investissement, aucun commencement d'exécution du projet ne peut être opéré avant la date de réception par le service déconcentré du ministère de la Culture de la demande de subvention.
Le bien immobilier Monuments Historiques classé MH, ou inscrit à l'ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture.

Subventions et aides pour l’entretien et la restauration

La Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) propose des subventions spécifiques pour les monuments inscrits ou classés. Les subventions des Directions Régionales des Affaires Culturelles (DRAC) sont des aides financières mises en place par le ministère de la Culture pour soutenir la préservation du patrimoine. Tout propriétaire d’un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques peut déposer un dossier auprès de la DRAC de la région dans laquelle se situe son bien.

Les propriétaires peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de subventions octroyées par le ministère de la Culture : le ministère de la Culture soutient les propriétaires de biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques, responsables de la conservation de leur immeuble ou objet mobilier.

Les demandes de subventions sont déposées auprès de / adressées aux services déconcentrés du ministère de la Culture (DRAC/DAC/DCJS) par les maîtres d'ouvrage responsables des travaux envisagés sur des biens protégés au titre des monuments historiques. Le service déconcentré du ministère de la Culture apprécie l'intérêt général de l'opération, la priorité des travaux et l'application de critères de modulation du taux pour définir l’éligibilité et le montant de la subvention, en tenant compte des crédits disponibles.

Taux moyens de subvention

Type de bien	Taux moyen de subvention
Immeuble classé	40 %
Immeuble inscrit	20 %
Objet mobilier classé	50 %
Objet mobilier inscrit	30 %

L’attribution d’une subvention par l’État, dans la limite des crédits disponibles, est une possibilité et non un droit. Les services déconcentrés du ministère de la Culture, dans le cadre du contrôle scientifique et technique, aident les propriétaires, à définir les travaux adaptés et les conseillent sur le choix d’une maîtrise d’œuvre qualifiée pour les immeubles classés et les orgues.

Afin d’échanger sur l’éligibilité du projet et pour la bonne constitution du dossier, il est recommandé de consulter, en amont de la demande de subvention, le service déconcentré du ministère de la Culture (conservation régionale des monuments historiques) de la région dans laquelle se situe le monument historique. L’opération doit porter sur la conservation (entretien, réparation, mise en sécurité) ou la restauration d'un immeuble ou d'un objet mobilier inscrit ou classé au titre des monuments historiques.

Effet de levier et accompagnement technique

Les subventions accordées par l'État ont un effet de levier important (1,67 en 2021). Tous les ans, plus de 6 000 opérations sont engagées sur plus de 3 500 immeubles inscrits ou classés. Près de 1 000 opérations sont engagées chaque année sur les objets mobiliers, notamment les orgues.

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Dans le cadre de travaux de restauration, les entreprises qualifiées Monuments Historiques font appel à Aslé Conseil pour réfléchir de manière préalable aux travaux de conservation ou de restauration à effectuer. Ces conseils se concrétisent par de l’accompagnement technique et scientifique pouvant concerner la mise en place d’un protocole de restauration des pierres et mortiers en œuvre ou par la caractérisation des pierres constitutives de l’édifice et la recherche de matériaux de substitution. Aslé Conseil intervient le plus souvent dans le cadre de la réflexion préalable aux travaux en accompagnement technique et scientifique.

Depuis près de 40 ans, SMBR est un acteur reconnu dans la restauration des Monuments Historiques et plus largement du bâti à caractère patrimonial. Taille de pierre, enduits, badigeons, décors peints sont parmi nos compétences. L’entreprise rayonne sur le quart Sud Est, mais aussi dans les outremers. Nouvellement installé en Polynésie Française, SMBR est face à de nouveaux chantiers et travaille sur des nouveaux sujets, passionnants et délicats : conservation et restauration de statues anthropomorphe, Tikis ; entretien de structures lithiques, Marae, Ahu… Sur ces sites d’exceptions ou certains sont classés au patrimoine mondiale, Aslé Conseil n’a pas hésité à venir à l’autre bout du monde nous apporter ses connaissances, son expertise, ses conseils.

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Fiscalité attractive : la loi Monuments Historiques

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. L'investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

La loi Monuments Historiques s’adresse à l’ensemble des contribuables domiciliés fiscalement en France. Les personnes souhaitant bénéficier de la loi doivent acquérir ou être propriétaires d’un Bien Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles. Les travaux de restaurations qu’ils feront réaliser permettent un avantage fiscal. La loi Monument Historique permet d’imputer le montant des travaux de rénovation effectué sur son bien immobilier de ses revenus fonciers et de ses revenus d’activité professionnelle, sans aucune limite.

Cas pratiques et précisions fiscales

Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin.
Il n’y aucune contrainte concernant la location à ses enfants d’un bien éligible Monuments Historiques.
Il est tout à fait possible d’acheter un appartement dans le cadre de la loi Monuments Historiques en indivision ; les personnes propriétaires du bien immobilier bénéficieront des avantages liés à la défiscalisation Monuments Historiques à hauteur de leur quote-part respective.
La loi Monuments historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Conseils pratiques pour l’entrepreneur SASU en restauration patrimoniale

Associer dès l’origine des compétences techniques : architecte du patrimoine, maîtrise d’œuvre qualifiée, bureaux d’études (Aslé Conseil, SMBR ou équivalents).
Consulter le service déconcentré du ministère de la Culture en amont de la demande de subvention pour évaluer l’éligibilité du projet et constituer le dossier.
Ne pas commencer les travaux avant réception de la demande de subvention par le service déconcentré du ministère de la Culture.
Anticiper les autorisations liées à l’ABF et à l’ACMH, et prévoir les délais administratifs dans votre calendrier financier et opérationnel.
Penser à cumuler aides : subventions DRAC + aides régionales, départementales ou communales.
Utiliser les dispositifs fiscaux (loi Monuments Historiques) lorsque les conditions sont remplies, en vous faisant accompagner par un cabinet juridique ou fiscal pour répondre à l’administration si nécessaire.

Points de vigilance

L’attribution d’une subvention par l’État est une possibilité et non un droit. L’administration peut demander des pièces complémentaires justifiant le gain fiscal ; il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre à l'administration. Dans le cadre de certains régimes ou situations patrimoniales (SCI familiale, indivision), des règles spécifiques de détention et de durée de conservation peuvent s’appliquer (ex. SCI familiale : les membres doivent conserver leur part pendant 15 ans à compter de leur acquisition).

Le propriétaire doit être à l'initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives d'un investissement Monuments Historiques. L'administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Ce mandat doit être confié avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche.

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