Plan de Financement Immobilier : Guide Complet et Modèle Excel
Vous avez un projet d’achat immobilier et vous vous demandez comment le financer ? Un plan de financement est essentiel. Il permet de dresser le bilan de votre besoin de financement pour un prêt immobilier. En comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet aux ressources disponibles, vous déterminez le montant à emprunter. Vous pouvez aussi simuler votre prêt directement en ligne pour connaître le montant que vous pouvez emprunter.
Qu'est-ce qu'un Plan de Financement ?
Le plan de financement consiste à comparer l’ensemble des dépenses générées par votre projet immobilier et les ressources dont vous disposez. Cela vous aide à établir le montant exact à emprunter. Il est conseillé de l’établir au plus tôt et à tête reposée.
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Modèle Excel du Plan de Financement
Construire un plan de financement n’est pas toujours évident. Pour vous faciliter la tâche, un plan de financement détaillé sous format Excel est disponible. Les formules sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser tel quel, ou vous en inspirer !
Les Dépenses à Intégrer dans le Plan de Financement Immobilier
Dans votre plan de financement, vous devez inclure toutes les dépenses liées à votre crédit immobilier. Plus vous êtes précis, mieux vous estimez votre budget. Voici les coûts à prendre en compte :
- Prix d’achat : C’est le premier élément à indiquer.
- Frais d’agence : Commission de vente de l’agence immobilière, généralement entre 4 et 8 % du prix final.
- Frais de dossier : Coûts facturés par la banque pour l’analyse et le montage de votre dossier.
- Frais de courtage : Si vous passez par un courtier immobilier, ces frais sont à inclure.
- Frais de garantie : Coûts liés à la garantie protégeant la banque en cas de défaut de paiement (hypothèque, IPPD, nantissement, cautionnement).
- Frais de notaire : Composés des impôts et taxes (la majorité), des honoraires et débours, et des émoluments du notaire.
- Coût des travaux et charges de copropriété : Si vous prévoyez des travaux ou si des charges de copropriété sont à prévoir, incluez-les.
Vos Revenus à Intégrer dans le Plan de Financement
Après avoir listé vos dépenses, il faut identifier vos ressources et les prêts possibles. Selon votre situation professionnelle, vos revenus sont pris en compte différemment :
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- CDI et titulaires de la fonction publique : Revenus comptés à 100 %.
- Travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents : Revenus comptés à 100 % si vous justifiez de 3 à 5 ans de salaires réguliers.
- Retraite : Considérée comme un salaire stable et prise en compte à 100 %. Attention à l'âge limite d’emprunt.
- Personnes en période d’essai, intérimaires, CDD et stagiaires : Revenus généralement non pris en compte.
- Revenus locatifs : Pris en compte à hauteur de 70 à 80 % pour pondérer le risque de vacance locative.
Apport Personnel
L’apport personnel est la somme que vous apportez en propre. Il peut provenir de diverses sources :
- Épargne
- Héritage
- Prime professionnelle
- Don familial
- Compte épargne logement (CEL)
- Plan épargne logement (PEL)
- Épargne salariale
N'hésitez pas à mobiliser tous les moyens possibles pour augmenter votre apport.
Le Montant à Emprunter
Il est important d’identifier le montant à emprunter après avoir évalué toutes vos ressources disponibles. Cela permet de déterminer un montant ni trop faible, ni trop élevé.
La Revente de Votre Bien
Si vous prévoyez de revendre votre bien actuel, la somme acquise est à inclure dans votre plan de financement, notamment dans le cas d’un prêt relais. Estimez le prix de votre bien en vous référant aux données publiques sur les transactions immobilières dans votre région.
Les Prêts Aidés
Si vous êtes éligible, les prêts aidés (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale...) peuvent être un coup de pouce financier. Ces aides de l’État, accordées à des taux avantageux, facilitent l’accès à la propriété. Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ a été réformé pour en ouvrir l’accès à plus de ménages :
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- Le PTZ est accessible sur tout le territoire français.
- Les maisons individuelles neuves sont concernées sous conditions de performances énergétiques.
- Les plafonds de ressources ont été modifiés.
- Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien dans certaines zones.
Ces modifications sont valables jusqu’au 31 décembre 2027. Ces prêts servent d’apport pour votre prêt immobilier et doivent être inclus dans votre plan de financement.
Attention : Certains prêts ne sont pas cumulables et sont soumis à une réglementation.
Évaluez le Montant de Votre Prêt Immobilier
Après avoir reporté tous vos coûts et ressources, vous verrez la somme manquante pour financer votre bien. Utilisez un simulateur de capacité d’emprunt pour vérifier la faisabilité de votre projet. Connaître votre capacité d’emprunt en amont vous permet d’établir votre plan de financement de manière sereine. Le montant que vous pouvez emprunter varie selon la durée du prêt, le montant de la mensualité, etc. C'est ce qu'on appelle le taux d’endettement.
Exemple de Plan de Financement
Prenons l'exemple d'un couple souhaitant acheter sa résidence principale, un bien à 350 000 €. Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés, disposent d'une épargne de 36 000 € et souhaitent conserver 5 000 € de côté en plus de l’apport. Voici le bilan coûts/ressources :
| Coûts | Montant | Revenus | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 350 000 € | Apport personnel | 31 000 € |
| Frais de notaire | 25 938 € | A emprunter | 348 762 € |
| Coût de la garantie | 3 824 € | ||
| Total | 379 762 € | Total | 379 762 € |
En utilisant un simulateur, ils peuvent évaluer le plan de financement qui leur convient le mieux :
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| Durée de l’emprunt | Taux du crédit | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,05 % | 2 429 € | 86 720 € |
| 20 ans | 3,20 % | 1 929 € | 124 460 € |
| 25 ans | 3,24 % | 1 706 € | 161 300 € |
*Calculs basés sur les taux de mai 2025. Veuillez noter que ces taux peuvent varier.
Ils peuvent ainsi choisir ce qui leur convient le mieux : rembourser rapidement, garder un niveau de vie confortable, ou prévoir un investissement locatif futur.
Coût des Intérêts et Coût de l’Assurance
Coût des intérêts
Le coût des intérêts est lié au taux d’intérêt de votre prêt immobilier. N’hésitez pas à les calculer et à les intégrer dans le coût du crédit dès que vous avez plus de précisions sur votre futur prêt.
Coût de l'assurance
Le montant de l’assurance est à la discrétion de l’emprunteur et dépend de votre état de santé. Lorsque vous choisirez votre assurance, calculez son coût pour l’intégrer dans le coût total de votre crédit.
Plan de Financement Initial : À Quoi Ça Sert ?
Un plan de financement initial présente les besoins financiers d’une entreprise à ses débuts et sur plusieurs exercices, ainsi que les ressources financières affectées en contrepartie. Il liste tous les besoins au démarrage et les modalités de leur fonctionnement. Il comprend également :
- Le compte de résultat : Il fait figurer les éléments relatifs à l’exploitation de l’entreprise et à son fonctionnement au quotidien.
- Le plan de trésorerie : Ce plan reprend tous les différents encaissements et décaissement prévus au cours de votre première année d’exercice.
Financement Interne et Externe
Financement interne
- Le capital social de l’entreprise.
- L’augmentation de capital de l’entreprise.
- Le compte courant d’associés.
Financement externe
- Financement participatif.
- Prêt bancaire professionnel.
- Prêts à moyen ou à long terme.
- Aides de Pôle Emploi : NACRE, ACCRE.
- Aides fiscales octroyées par l’État ou les collectivités territoriales.
Tout projet immobilier nécessite presque toujours une part de financement bancaire. La part d’emprunt est souvent majoritaire par rapport à l’apport personnel. Il est donc crucial de confectionner un plan de financement immobilier chiffré, sincère et réaliste pour convaincre les banques de vous financer.
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