Comment déclarer une plus-value immobilière lors de votre déclaration de revenus ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous ne l'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants :

Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

Pour calculer la plus-value immobilière imposable, il faut calculer son montant net, en soustrayant le prix de cession corrigé au prix d’acquisition corrigé.

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La plus-value imposable doit alors être ajoutée à vos autres revenus lors de votre déclaration de revenus. Le montant global est ensuite soumis au barème progressif. Vous devrez également payer les 17,2 % de prélèvements sociaux.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 est terminée. La déclaration 2026 des revenus de 2025 débutera en avril 2026.

Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value d’une cession immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Elle concerne aussi bien la cession de maisons que d’appartements ou de terrains.

Comment calculer le prix de cession corrigé ?

Le prix de vente corrigé correspond au prix de vente mentionné dans l’acte de vente, auquel sont déduits les frais liés aux diagnostics ou la TVA acquittée. On ajoute au prix de vente l’ensemble des sommes qui sont payées par le vendeur, comme les indemnités d’éviction, par exemple.

Comment calculer le prix d’achat corrigé ?

Au prix d’achat sont ajoutés les frais d’acquisition ou frais de notaire. En effet, il faut ajouter le montant des frais notariés qui ont été réglés par le vendeur au moment de la cession. Mais il est également possible de choisir un forfait, correspondant à 7,5 % du prix d’achat. Cette option est avantageuse si elle représente un montant supérieur à celui des frais de notaire. En revanche, elle n’entre pas en compte dans le cadre d’une donation ou d’une succession.

Il est également possible d’ajouter au prix d’achat le montant total des travaux réalisés depuis l’acquisition du bien (uniquement les travaux qui n’entrent pas en compte dans les revenus fonciers). Mais il est également possible d’opter pour un forfait, à hauteur de 15 % du prix d’achat.

Exemple :

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Exonérations possibles

Mais toutes les plus-values ne sont pas imposables. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions. Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

Caractéristiques du bien cédé
Situation du vendeur
Situation de l'acquéreur

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

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Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Vous touchez une pension de vieillesse
Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
Vous êtes non résident en France

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.

Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Dans quels cas une plus-value sur cession immobilière peut-être exonérée d’impôt ?

La plus-value réalisée sur une cession immobilière n’est pas imposable si elle concerne une résidence principale. Si la résidence principale possède des dépendances et qu’elles sont cédées simultanément, elles seront également exonérées d’impôt. L’impôt sur la plus-value de cession immobilière concerne donc les résidences secondaires uniquement.

Pour les autres types de biens immobiliers, l’exonération dépend de la durée de détention du bien. La plus-value immobilière d’une cession est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération intervient au bout de 30 années de détention.

La cession d’une résidence secondaire peut également aboutir à une exonération sous trois conditions :

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années (et il ne doit pas l’être au moment de la cession) ;
Il doit également réinvestir, entièrement ou non, le montant de la cession au plus tard 24 mois après la vente, pour acquérir sa résidence principale ;
Il doit également s’agir de sa première cession de résidence secondaire.

Aussi, lorsque la plus-value concerne la cession d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à 15 000 euros, elle est également exonérée d’impôt.

Abattement pour durée de détention

Vous pouvez bénéficier d’un abattement sur la plus-value qui varie selon la durée de détention du bien pour le calcul de l’impôt à payer.

Si vous optez pour l'application du barème progressif et que vous avez acquis les titres avant le 1er janvier 2018, vous pouvez bénéficier d'un abattement pour durée de détention. Dans ce cas, votre plus-value imposable à l'impôt sur le revenu sera diminuée de la valeur de l'abattement. Par contre, les prélèvements sociaux s'appliqueront sur la totalité de la plus-value, abattement inclus.

Tableau - Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier :

Durée de détention	Taux d'abattement par année de détention (Impôt sur le revenu)	Taux d'abattement par année de détention (Prélèvements sociaux)
Jusqu'à 5 années	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €. Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
1,6 % pour la 22e année
9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans.

Comment déclarer la plus-value ?

Vous devez déclarer vos gains avec les revenus de l'année où vous avez effectué la vente du titre. En général, l'établissement financier qui détient vos titres vous remet le récapitulatif de votre situation pour remplir votre déclaration de revenus. Vous pouvez vous reporter aux justificatifs remis par les établissements financiers (formulaire 2561 TER) : Déclaration récapitulative des opérations sur valeurs mobilières et revenus de capitaux mobiliers

Lorsqu’une plus-value a été réalisée au cours d’une cession d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir, le notaire s’occupe de la déclarer auprès des impôts. Il a également pour mission d’effectuer le paiement de l’impôt.

Le cédant devra également reporter cette plus-value sur la déclaration d’impôts l’année suivant la cession, à N+1. Cette déclaration va influer sur son revenu fiscal de référence. Pour déclarer cette plus-value, il faut indiquer son montant dans la case 3VZ du Cerfa 2042-C, un formulaire de déclaration d’impôt complémentaire. Pour les déclarations en ligne, elle devra être mentionnée en cochant l’option « plus-value et gain divers » dans la rubrique « revenus ».

Si vous avez vendu un bien immobilier en 2024 et que vous avez payé de l’impôt sur la plus-value, la case 3VZ de votre déclaration de revenus 2025 est normalement préremplie. C’est tout à fait normal : ce montant est pris en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.

Dans ce cas, vous devez mentionner le montant net de la plus-value exonérée (en tout ou partie) dans la case 3VW. Cette somme ne sera pas prise en compte dans le revenu fiscal de référence. Seule exception : l’exonération liée à la première cession d’un logement autre que la résidence principale, avec remploi du prix pour acheter sa résidence principale.

Le revenu fiscal de référence est un indicateur qui prend en compte l’ensemble des revenus du foyer fiscal, majoré notamment de certains revenus exonérés.

A RETENIR : la vente d’un bien immobilier en 2024 peut avoir un impact sur votre déclaration de revenus 2025, ou n’en avoir aucun ! Tout dépend si vous avez réalisé une plus-value immobilière imposable. En cas de doute, contactez le notaire qui a rédigé l’acte.

La plus-value immobilière dégagée lors de la vente d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Si le notaire chargé de l’acte de vente effectue les premières démarches, vous devrez également reporter le montant de la plus-value lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu. Le montant de la plus-value imposable doit également tenir compte des abattements accordés en fonction de la durée de détention du bien. En effet, être propriétaire du bien cédé depuis plus de cinq ans ouvre droit à des abattements.

Si le notaire s’est chargé de la majorité des formalités administratives au moment de l’acte de vente, vous devez également effectuer une démarche l’année suivante. En effet, les plus-values immobilières doivent être mentionnées à l’administration fiscale au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Pour cela, renseignez le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C. Indiquez le montant imposable de votre plus-value à la case 3VZ du formulaire complémentaire 2042-C.

Si vous effectuez votre déclaration en ligne, la case 3VZ est généralement préremplie. Pour vérifier le montant porté à la connaissance de l’administration fiscale, cochez la case « Plus-value et gain divers ».

Si vous effectuez votre déclaration sur papier, la case n’est pas mentionnée sur le formulaire principal. Pour déclarer votre plus-value immobilière, téléchargez le Cerfa 2042-C.

Les cessions de biens sont imposées au moment de leur vente aux titres de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cependant, connaître le montant de la plus-value imposable sert également à l’administration pour calculer le revenu fiscal de référence.

Reporter votre plus-value n’entraînera pas de seconde imposition sur vos bénéfices de vente. Dans ce cas, la déclaration de plus-value immobilière s’effectue à la case 3VW du formulaire complémentaire 2042-C.

Lors d’une opération immobilière, plusieurs situations ouvrent droit à une exonération d’impôts.

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