Prêt Immobilier et Impôt : Comment Déclarer et Optimiser Votre Fiscalité

Vous avez contracté un crédit pour l'achat d'un bien immobilier et vous vous demandez s'il faut déclarer ce prêt immobilier aux impôts ? La réponse dépend de l'usage du bien immobilier pour lequel vous avez souscrit un crédit.

Résidence Principale ou Secondaire

Lorsqu'il remplit sa déclaration d'impôt, un contribuable n'a pas à mentionner le prêt immobilier contracté pour l'acquisition de sa résidence principale ou secondaire. Le droit fiscal français ne considère plus que l'emprunt et les intérêts d’emprunt constituent un passif, et ne permet donc plus leur déductibilité. Par conséquent, vous n’avez pas à déclarer votre prêt immobilier aux services fiscaux si le bien immobilier que vous détenez est le lieu de votre résidence principale ou secondaire, sous réserve que sa valeur excède le seuil de l’IFI.

En effet, la fiscalité immobilière en France met en place différentes mesures destinées à favoriser l’accès à la propriété. Par exemple, seules les personnes physiques dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans ce cas, le capital restant dû au 1er janvier chaque année du prêt souscrit pour acquérir ou financer des travaux sur votre bien immobilier sera constitutif d’un passif au regard de l’IFI.

Logement en Location

Contrairement aux propriétaires d’une résidence principale ou secondaire, ceux qui ont réalisé un investissement locatif doivent déclarer chaque année aux services fiscaux le prêt bancaire souscrit pour financer leur achat immobilier ou sa rénovation. En effet, les intérêts d’emprunt demeurent déductibles des revenus locatifs perçus chaque année par les propriétaires bailleurs.

Les modalités déclaratives et de prise en compte de cette charge d’intérêts pour déterminer le revenu net imposable d’un bailleur diffèrent selon le type de location et de régime d’imposition applicables.

Location Nue

En cas de location nue, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an. Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Il n’est pas nécessaire de reporter les intérêts d’emprunt dans votre déclaration d’impôts. Ces derniers sont déjà pris en compte dans l’abattement forfaitaire.

Au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an, le régime réel d’imposition s’applique. Dans ce cas, vous devez reporter les intérêts d’emprunt dans votre déclaration de revenus fonciers.

Location Meublée

Dans le cadre d'une location meublée, votre situation dépend de votre statut en tant que loueur:

Si l’ensemble des recettes annuelles générées par la location de votre bien immobilier et de celles des membres de votre foyer fiscal ne dépasse pas 23 000 euros.
Ou, vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas le montant des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Autrement, vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Quel que soit votre statut en tant que loueur, vous bénéficiez de la déduction des intérêts d’emprunt uniquement si vous êtes soumis au régime réel. Vous pouvez alors les intégrer dans vos charges déductibles au moment de remplir votre déclaration fiscale. Cela vous permettra de diminuer votre base imposable. Si vous êtes au régime micro-BIC, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans l’abattement forfaitaire applicable.

Si vous louez un logement meublé de longue durée, tout dépend de votre régime fiscal :

Micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an (en 2024), vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Ce forfait est censé couvrir toutes vos charges, y compris les intérêts d’emprunt. Vous ne les déclarez donc pas spécifiquement.
Régime réel : si vous dépassez ce seuil ou si vous optez volontairement pour le réel, vous pouvez déduire précisément vos charges, dont les intérêts d’emprunt. Un choix judicieux si vous avez beaucoup de charges !

Pour une location meublée soumise au régime réel, il faut remplir le formulaire 2031-SD. Les intérêts d’emprunt sont alors à indiqués dans la case C2b intitulée « Quote-part des frais et charges correspondants ». N’oubliez pas de reporter ensuite l’ensemble des charges et des recettes annuelles sur le formulaire 2042-C Pro.

Dans le cadre d'un logement acheté pour être loué, les intérêts d'emprunt sont pris en compte. Votre situation diffère selon le type de location :

Location non meublée : Votre situation dépend du montant de vos revenus fonciers, et donc du mode d'imposition.
- Régime micro foncier : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel : Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
Location meublée : Votre situation dépend du type de location que vous utilisez.
- Logement meublé de longue durée : Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
  - Régime micro-BIC : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
  - Régime réel : Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
- Meublé de tourisme non classé : Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
  - Régime micro-BIC :
    - Revenus 2024 : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
    - Revenus 2025 : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
  - Régime réel : Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
- Meublé de tourisme classé et chambre d'hôte : Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
  - Régime micro-BIC :
    - Revenus 2024 : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 71 %.
    - Revenus 2025 : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
  - Régime réel : Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.

Crédit immobilier et impôts #20

Comment Déclarer Correctement un Prêt Immobilier aux Impôts ?

Dans le cadre d’une location nue au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044. Ce dernier est dédié à la déclaration des revenus fonciers générés par les locations non meublées. Sur la base des formulaires disponibles à ce jour, les intérêts d’emprunt doivent être reportés à la ligne 250 intitulée « Intérêts d’emprunt » et à la ligne 410 intitulée « Descriptif des frais ». Par ailleurs, vous devez reporter l’ensemble des recettes locatives nettes sur la déclaration de revenus 2042.

À noter que ces différents formulaires sont disponibles sur le site officiel des impôts. Enfin, il est recommandé de conserver tous les justificatifs des frais et intérêts d’emprunt, car l’administration fiscale peut demander des preuves en cas de contrôle.

Autres Charges Déductibles

Les intérêts d’emprunt déductibles ne constituent pas l’unique avantage de la déclaration fiscale d’un prêt immobilier. Si ce dernier a servi à financer l’entretien, la réparation ou l’amélioration d’un bien mis en location, les dépenses liées aux travaux sont déductibles de vos revenus locatifs, dans certaines conditions. D’autre part, tous les frais liés à votre crédit immobilier sont déductibles (frais de dossier, frais de garantie hypothécaire, frais d’assurance de prêt, etc.).

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L’assurance emprunteur est considérée comme une dépense fiscale et peut donc être déduite des revenus fonciers. Les primes d'assurance sont déductibles en intégralité. La déduction fiscale s'applique aux primes d'assurance versées dans l'année d'imposition.

Dans le cadre de la location vide (nue), les primes d'assurance doivent être inscrites sur la ligne 223 du formulaire 2044. Le montant des cotisations d'assurance emprunteur se renseigne à la ligne 250 du formulaire 2044, dans la rubrique Intérêts d'emprunt. Pour une déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, accédez directement à la section Revenus fonciers puis sélectionnez le formulaire 2044.

La taxe foncière représente une charge déductible pour les propriétaires bailleurs qui optent pour le régime réel d'imposition. Cette déduction s'applique uniquement aux biens générant des loyers imposables.

Exemple de Calcul des Intérêts d'Emprunt

Prenons un exemple concret : Arthur a acheté un appartement qu’il loue meublé au régime réel. Il a emprunté 60 000 € sur 20 ans, au taux fixe de 3,5 %, pour une mensualité de 350 €.

Lors du paiement de la première mensualité, Arthur doit encore 60 000 € à la banque. Le mois suivant, le capital restant dû diminue de la somme de 175 € (350 - 175). La 2e mensualité se composera donc de (59 825 x 3,50 %)/12 = 174 € d’intérêts, soit légèrement moins que le mois précédent.

Arthur doit ensuite additionner ces montants mensuels pour obtenir le total des intérêts payés sur l’année.

Crédits d'Impôt Liés à un Investissement Locatif

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements immobiliers locatifs concernant des logements neufs ou assimilés sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location.

Depuis les investissements réalisés en 2019, les contribuables non domiciliés en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt s’ils étaient domiciliés en France à la date de réalisation de l’investissement éligible.

La réduction d’impôt est accordée pour la première fois l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Investissements	Période de réalisation	Nature et conditions de la location	Base de calcul de la réduction et Plafonnement
Pinel	Du 01/09/2014 au 31/12/2024 A compter de 2021 le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif.	Logement loué nu à titre de résidence principale ; Engagement initial de location de 6 ou 9 ans + possibilité de proroger	Prix d'acquisition ou de revient du bien. Pour une même année, 2 investissements éligibles dans la double limite d'un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.
Denormandie	Du 01/01/2019 au 31/12/2026	Logement loué nu à titre de résidence principale ; Engagement de location de 9 ans.	Prix d'acquisition ou de revient du bien. Pour une même année, 2 investissements éligibles dans la double limite d'un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.
Duflot	Du 01/01/2013 au 31/08/2014	Logement loué nu à titre de résidence principale ; Engagement de location de 9 ans + possibilité de proroger dans le secteur intermédiaire.	Prix d'acquisition ou de revient du bien. Un seul logement par an limité à300 000 €. À partir de 2012, double limite d'un plafond par m² de surface habitable fixé en fonction de la zone et de 300 000 €. Pour une même année, plusieurs logements éligibles.
Scellier classique ou intermédiaire	Du 01/01/2009 au 31/12/2012 ou 31/03/2013 sous conditions
Censi-bouvard (ou dispositif LMNP)	Du 01/01/2009 au 31/12/2016 (prolongé au 31/03/17 pour les résidences de tourisme classées sous certaines conditions) du 1/01/17 au 31/12/2022 pour les établissements d'aide à la personne	Logement loué meublé dans une structure spécifique (résidence avec services pour étudiants, établissements médico-sociaux etc) ; Engagement de location de 9 ans.	Prix d'acquisition ou de revient du bien de ceux-ci dans la limite globale annuelle de 300 000 €.

Important : Il est donc possible de déduire les intérêts d’emprunt de ses impôts… mais pas dans tous les cas. Le type de bien, son usage, le régime fiscal choisi : tout entre en ligne de compte.

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