La TVA en LMNP : Tout ce que vous devez savoir

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous payez la TVA au taux de 20 % en plus du prix d’achat. Dans certains cas, il est possible de récupérer cette TVA. Focus sur les résidences de services et la récupération de la TVA en LMNP. Voici quelques éléments de réponse à vos interrogations.

Quel est le montant de la TVA en LMNP ?

La TVA s’applique sur les loyers des locations meublées en résidences de services :

Effectuées à titre onéreux et de manière habituelle ;
Proposant, avec l’hébergement, des prestations accessoires de nature hôtelière.

Il faut que la location meublée propose au moins trois des prestations suivantes : l’accueil, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement et la fourniture de linge de maison.

Il existe deux taux de TVA sur les loyers en LMNP :

Une TVA au taux de 10 % pour les loyers des biens LMNP en résidence services : résidence seniors, résidence étudiants, résidence d’affaires ou de tourisme.
Une TVA au taux de 5,5 % notamment pour les loyers des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

L’article 278-0 bis du code général des impôts (CGI) prévoit ainsi : « La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne […] la fourniture de logement et de nourriture dans les maisons de retraite, les établissements accueillant des personnes handicapées, les logements-foyers mentionnés à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation et les établissements mentionnés au b du 5° et aux 8° et 10° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. » Toutefois, la fourniture de nourriture à destination du personnel de ces établissements est soumise au taux réduit de 10 %.

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Quelles conditions pour récupérer la TVA en LMNP ?

Lorsque vous achetez un bien LMNP neuf, vous vous acquittez d’une TVA au taux de 20 % sur le prix du logement neuf. Il est possible de récupérer la TVA ainsi versée à condition :

D’acheter un logement neuf dans une résidence services.
De louer le bien pour une durée minimum de neuf ans.

La location doit avoir lieu dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. L’exploitant peut fixer une durée de location supérieure à neuf ans s’il le souhaite. Pendant toute cette période, l’investisseur bénéficie de loyers sécurisés et délègue la gestion locative de son bien au professionnel.

L’exploitant prend à bail le bien et le sous-loue à un locataire ayant le profil correspondant au type de résidence (un étudiant, une personne âgée…).

Dans la mesure où un logement en résidence de services est associé, par définition, à la fourniture de services, l’activité de location est soumise à la TVA.

Le loueur en meublé collecte donc la TVA pour le compte de l’État au moment de la perception des loyers et a la possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat du logement neuf.

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Pour ce faire, l’investisseur doit impérativement opter pour la délégation de gestion (dans le cadre du bail commercial) et garder le bien immobilier en patrimoine pendant une durée de 20 ans au minimum.

En cas de revente avant les 20 ans, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata de la somme déjà perçue.

Pour récupérer la TVA en LMNP dans une résidence de services, il convient :

De demander une immatriculation LMNP. La déclaration de début d’activité se fait depuis le 1er janvier 2013 sur le guichet des formalités des entreprises, dit « guichet unique », qui remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) ;
De demander à récupérer la TVA. Votre demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts dont vous dépendez. Dans votre demande, vous devez préciser que vous souhaitez confier la gestion de votre investissement locatif à un professionnel et demandez à être inscrit à la TVA. Vous recevez ensuite un numéro de TVA ;
D’effectuer une demande de remboursement de TVA grâce au formulaire n° 3519-SD. Vous devez y indiquer les caractéristiques de votre logement, préciser que le bien est mis en location à travers l’exploitant d’une résidence services pendant neuf ans et joindre les justificatifs obligatoires (acte notarié avec le décompte du notaire, copie du bail commercial et RIB).

Le montant du remboursement de TVA vous est ensuite réglé par virement. Bon à savoir, vous ne pouvez solliciter le remboursement de la TVA que dans un délai de trois à six mois après la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Vous devez calculer le montant de la TVA en effectuant l’opération suivante : TVA sur les biens et services d’exploitation - TVA collectée sur les loyers.

Vous devez reporter le montant ainsi obtenu sur le formulaire n° 3517-SD. Ce formulaire doit ensuite être adressé au centre des impôts dont vous dépendez.

LMNP et exonération de TVA : la règle générale

En location meublée (LMNP), les loyers sont exonérés de TVA par défaut, sauf exceptions. Vous ne facturez donc pas de TVA à vos locataires dans la majorité des cas.

En règle générale, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA. Que vous soyez LMNP ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous n’avez pas à facturer de TVA sur les loyers perçus, ni à la reverser au Trésor Public.

En pratique, cela signifie que la majorité des bailleurs en meublé n’ont aucune démarche de TVA à effectuer. Vous encaissez les loyers “hors taxes” et vous supportez la TVA sur vos dépenses (travaux, mobilier…) sans possibilité de la déduire.

Par exemple, un propriétaire LMNP classique qui loue son appartement meublé à l’année ne peut pas récupérer la TVA sur l’achat des meubles ou sur des travaux, car son activité n’est pas assujettie à TVA.

L’exonération de TVA en LMNP n’est pas absolue. La loi fiscale prévoit plusieurs cas où la location meublée bascule dans le champ de la TVA. Il est crucial de connaître ces exceptions pour ne pas commettre d’erreur (par exemple, offrir certains services à vos locataires pourrait vous faire passer sans le savoir en statut assujetti à TVA).

Quand un LMNP doit-il facturer la TVA ?

Deux grandes situations peuvent rendre un loueur en meublé imposable à la TVA : la fourniture de prestations para-hôtelières et certains types de locations touristiques spécifiques. Depuis 2025, un critère de durée du séjour s’ajoute également.

1. Les prestations para-hôtelières

Les 4 services para-hôteliers principaux (petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) dont la combinaison peut faire basculer une activité LMNP dans le champ de la TVA.

La loi considère que si vous ne faites que “louer un logement meublé”, vous exercez un louage de chose (activité civile exonérée de TVA). En revanche, si vous proposez en sus de la location des services similaires à ceux d’un hôtel, vous réalisez un louage de services assimilé à de l’hôtellerie, ce qui est soumis de plein droit à la TVA.

Dès que 3 de ces 4 services sont offerts de façon habituelle, la location meublée est requalifiée en activité para-hôtelière et le bailleur devient assujetti à la TVA. La simple proposition de ces services suffit, peu importe que le locataire en profite effectivement ou non : par exemple, mentionner dans votre annonce un option petit-déjeuner, un ménage hebdomadaire ou un service de conciergerie entraîne l’assujettissement, même si ces options sont peu utilisées.

Vous pouvez déléguer ces services à une entreprise extérieure sans perdre votre exonération, à condition que ce soit bien le prestataire tiers qui les facture directement aux locataires. Si vous n’êtes pas l’intermédiaire de facturation, vous n’êtes pas considéré comme fournissant vous-même les services hôteliers.

2. Locations touristiques spécifiques

Indépendamment des prestations para-hôtelières, le CGI soumet déjà à TVA certaines locations à un exploitant : par exemple les logements situés en résidences gérées (tourisme classé, affaires, étudiant, senior, EHPAD…), loués par bail commercial à un professionnel assujetti.

Dans ces schémas, la location au profit de l’exploitant est elle-même taxable de plein droit (location destinée à une fourniture de logement meublé soumise à TVA) : le bailleur facture un loyer HT + TVA au taux réduit de 10 % (hébergement/parahôtelier ou meublé avec services) ou 5,5 % pour certains établissements médico-sociaux.

Franchise en base de TVA

Même si votre activité de location meublée entre juridiquement dans le champ de la TVA, il existe un dispositif d’allègement appelé franchise en base de TVA. Ce mécanisme permet aux petites entreprises (dont les loueurs en meublé) de ne pas facturer ni déclarer la TVA tant qu’elles restent sous un certain plafond de chiffre d’affaires.

Pour la location meublée classique (longue durée sans services, considérée comme prestation de services au sens fiscal), le seuil est bien plus bas : 37 500 € annuels, toléré jusqu’à 41 250 € si N-1 était sous 37 500 €.

Tant que vos recettes restent sous le seuil pertinent, la franchise s’applique automatiquement : vous n’avez aucune déclaration de TVA à déposer et n’ajoutez pas de TVA sur vos loyers.

Par contre, si vous franchissez le seuil en cours d’année, vous perdez le bénéfice de la franchise dès le 1er jour du mois suivant le dépassement (ou dès le 1ᵉʳ janvier de l’année suivante selon les cas).

Option volontaire

Même en deçà du seuil, un loueur peut opter pour payer la TVA s’il y trouve un avantage (typiquement pour récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf). L’option se formalise par courrier au SIE (Service des Impôts des Entreprises) et prend effet immédiatement (au 1ᵉʳ jour du mois de la demande). L’option doit être maintenue au minimum 2 ans.

Si votre activité de location meublée est assujettie à la TVA (de plein droit ou par option volontaire), cela signifie que vous devez facturer la TVA à vos locataires mais aussi que vous pouvez déduire la TVA sur vos propres dépenses professionnelles.

Les charges de copropriété (une partie des charges de copro intègre de la TVA, par ex.
La TVA sur le prix d’acquisition du logement lui-même, si vous avez acheté un bien neuf TTC (par ex.

En synthèse, la règle est : vous récupérez la TVA sur tout bien ou service acheté à un fournisseur assujetti (par exemple une entreprise qui vous facture avec TVA).

Le gain est alors de 20 % sur la plupart des dépenses, ou 10 % sur celles taxées à 10 %.

Imaginons l’achat d’un appartement neuf en résidence étudiante à 188 000 € HT (225 600 € TTC, TVA 20 %). Si vous êtes assujetti, vous facturez 10 % de TVA sur 7 200 € de loyers annuels (soit 720 € de TVA collectée par an) et vous récupérez d’emblée la TVA payée sur le bien (37 600 €).

Sur la première année, le Trésor Public vous remboursera 37 600 - 720 = 36 880 € de TVA. Ce remboursement intervient généralement 3 à 6 mois après votre demande.

* Exemple fictif fourni à titre pédagogique. Les situations réelles peuvent varier selon les cas de figure.

🧾🏙️ La TVA en LMNP: Comment ça marche ?

Comment s’immatriculer et obtenir un numéro de TVA intracommunautaire

Lors de votre déclaration de début d’activité via le guichet unique de l'INPI, cochez l’option de régime TVA réel si vous savez être assujetti. Sinon, plus tard, adressez une demande d’assujettissement à la TVA par lettre recommandée à votre SIE.

Dans ce courrier, vous pouvez préciser votre engagement à respecter les conditions (par exemple confier la gestion du bien à un professionnel pendant 9 ans dans le cadre d’une résidence de services).

Comment facturer la TVA à vos locataires

Dès que vous êtes assujetti, vos quittances de loyer ou factures doivent mentionner la TVA (10 % sur le loyer principal). Demander le remboursement de la TVA sur vos achats importants (comme le bien immobilier).

Pour cela, vous remplissez le formulaire 3519 de demande de remboursement de crédit de TVA, à envoyer à votre SIE avec les justificatifs : facture d’achat TTC du bien avec TVA mentionnée, copie du bail commercial si applicable, RIB, etc..

Une fois ces démarches effectuées, le remboursement intervient sous quelques semaines à quelques mois. D’après les retours d’expérience, le délai est en général de 2 à 4 mois, pouvant aller jusqu’à 6 mois.

La TVA sur un bien neuf représente 16,67 % du prix TTC (20 % du prix HT)

Vous devez d’abord avancer cette somme au promoteur, puis attendre son remboursement. Pour éviter d’immobiliser votre trésorerie, sachez que certaines banques proposent des “prêts relais TVA” couvrant ce montant, remboursables une fois le crédit de TVA perçu.

Que se passe-t-il en cas de revente du bien avant 20 ans ?

Un propriétaire LMNP qui a récupéré la TVA lors de l’achat d’un logement doit s’engager à conserver le bien en location meublée taxable pendant au moins 20 ans. Ce délai correspond à la période de régularisation de la TVA prévue par l’administration fiscale.

Si vous revendez le bien ou cessez l’activité avant les 20 ans, vous devrez restituer une partie de la TVA initialement récupérée, au prorata des années non effectuées.

Calcul : Supposons une TVA récupérée de 30 000 €. Si revente au bout de 10 ans, vous devrez reverser 15 000 € au fisc.

Il existe toutefois une solution pour éviter la régularisation : revendre le bien à un acquéreur qui reprend l’activité soumise à TVA. Si vous cédez le logement à un autre investisseur LMNP assujetti (par exemple un investisseur qui continue le bail commercial en cours dans la résidence de services), alors la vente peut bénéficier du régime de dispense de TVA (transmission d’universalité de biens).

Dans ce cas, l’acheteur reprend à son compte l’engagement de TVA sur les années restantes et vous n’avez pas à rembourser au moment de la vente. Cette modalité nécessite que le bail commercial ou les contrats soient transférés au successeur, et que celui-ci soit lui-même redevable de la TVA.

Les obligations déclaratives en tant qu’assujetti à la TVA en LMNP

Dès lors que vous êtes assujetti à la TVA en LMNP, vous devez respecter des obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale.

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