Qui Paie la TVA : Acheteur ou Vendeur ? Comprendre la Taxe sur la Valeur Ajoutée dans l'Immobilier

Vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier loué, mais vous vous demandez ce qu'il en est des taxes ? La TVA s'applique-t-elle à l'acquéreur ? Toutes les ventes sont-elles soumises à cette taxe ? Sous quelles conditions le vendeur est-il exonéré ? On vous dit tout sur la TVA pour la vente d'un bien loué.

Rappels de Base sur la TVA

La TVA, taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt indirect qui est collecté par les entreprises et tous les professionnels auprès de leurs clients, et qu’ils déclarent ensuite à l’administration fiscale. Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, elle représente la différence entre le prix hors taxe du bien et son prix toutes taxes comprises (TTC). La TVA est un impôt perçu par l'Etat, elle est donc due au moment de la vente du bien.

Il existe plusieurs taux de TVA selon le type de bien vendu. Elle va dépendre de plusieurs points ; si la vente passe par un professionnel ou si elle est réalisée entre particuliers, etc. Cependant, il existe des situations où elle peut faire l'objet de réductions voire d'exonération.

Une TVA Applicable aux Logements Neufs

La TVA concerne uniquement les ventes de logements neufs. Les "logements neufs" concernent :

• Les biens construits depuis moins de 5 ans ;
• Les biens ayant fait l’objet de travaux de rénovation importants (fondations, façades, ou gros œuvre).

Dans le cas de la vente d’un logement neuf, le taux de TVA en vigueur est de 20 % et cet impôt indirect est payé par le vendeur.

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Bon à savoir : ce taux est réduit à 5,5 % en ce qui concerne l’achat de sa résidence principale, et s’il s’agit d’un logement neuf ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’immeubles situés dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou bien dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).

Quid des Biens Anciens ?

Si le bien immobilier est un bien ancien, aucune TVA n'est appliquée, peu importent les conditions (qu'il s'agisse d'une vente entre particuliers ou gérée par un professionnel). Par "bien ancien", on entend un bien construit depuis plus de 5 ans ayant déjà fait l’objet d’une vente ou d’une autre forme de mutation (donation, succession, etc.)

La TVA dans le Cas d'un Bien LMNP

Un bien immobilier en statut LMNP (loueur meublé non professionnel), ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, permet de bénéficier du remboursement de la TVA. Pour que ce remboursement soit applicable, l'acquéreur doit s'engager à conserver le bien en exploitation commerciale au moins 20 ans.

Au bout des 20 ans, la TVA immobilière est définitivement acquise dans le cas où le propriétaire aurait décidé de la récupérer. En contrepartie, l’acquéreur s'engage à reprendre la suite des obligations du vendeur de soumettre le bien à la TVA jusqu’à ce que le délai des 20 ans prenne fin.

Par contre, s'il souhaite revendre le bien avant le délai des 20 ans, il devra rembourser la partie de la TVA, dont le montant sera évalué selon le nombre d'années restantes. En effet, en décidant de revendre le bien, l'acquéreur agit en qualité de « marchand de biens », c'est pour cette raison qu'il se verra facturer le montant de la TVA initialement déduite par le vendeur, au prorata des années de non-détention jusqu’à la vingtième année.

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Par exemple, s'il décide de revendre au bout de dix ans, il aura à payer la moitié du montant de la TVA.

Notez que ce remboursement de la TVA peut être annulé si :

• L’acte authentique de vente mentionne l’article 257 bis du Code Général des Impôts ;
• L’acheteur et le vendeur sont assujettis à la TVA ;
• L’acquéreur conserve l’exploitation dans le cadre d’un bail commercial afin de maintenir les loyers à la TVA.

La TVA dans le Cadre d'une Location à Usage d'Habitation

Qu'elle soit nue ou meublée, la location d'immeuble destinée à des particuliers est exonérée de la TVA. Notez que les locations courte durée, par exemple via la plateforme Airbnb, sont comprises également sous cette exonération.

Cependant, les locations en lien avec la para-hôtellerie ou proposant certains services comme les petits-déjeuners, la réception, la fourniture de linge de maison (même si elle est gérée par des professionnels) sont soumises à la TVA immobilière.

La TVA dans le Cadre d'une Location à Usage Professionnel

Pour ce type de location, il faut distinguer les locations nues et les locations meublées.

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TVA pour les Locations à Usage Professionnel

Concernant les locations à usage professionnel, le distinguo de la location équipée et de la location nue est nécessaire. Si la location permet au preneur d’exercer son activité sans réaliser de travaux, la TVA s'applique. En effet, pour les locations de locaux équipés à usage professionnel, il s'agit toujours de cas imposables à TVA, sans exonération possible.

TVA pour les Locations de Locaux Nus à Usage Professionnel

Pour les locations de locaux nus à usage professionnel, c'est différent. Le bien est alors exonéré de TVA sauf dans certains cas où la location nue à usage professionnel est imposable par nature et de plein droit à TVA. C'est le cas par exemple si le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire.

TVA pour un Bien avec Locataire

Si vous souhaitez vendre votre appartement loué grâce aux avantages que ce type de vente amène, les mêmes règles s'appliquent au paiement de la TVA, à savoir s'il s'agit d'un immeuble neuf ou d'un immeuble ancien, si vous êtes sous un régime LMNP ou pas. Vous pouvez donc vous référer aux différents cas énoncés ci-dessus pour connaître l'option qui vous concerne pour le paiement ou non de la TVA, et mettre votre bien loué en vente.

TVA Immobilière et Vente d'un Immeuble Neuf

Définition d'un immeuble ancien : Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°).

Sont donc considérés comme neuf :

• les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
• les surélévations d’immeubles existants,
• les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
  • Soit la majorité des fondations ;
  • Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
  • Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
  • Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Cessions entre Particuliers

Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des Professionnels : Imposition à la TVA

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278).

Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Droits d‘enregistrement Réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

TVA Immobilière et Vente d'un Immeuble Ancien

Cessions entre Particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des Professionnels : Principe d’exonération

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°).

TVA sur Option

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

TVA Immobilière et Vente d'un Terrain à Bâtir

Définition d’un Terrain à Bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Pour déterminer le régime fiscal, d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :

• Les cessions entre particuliers
• Les terrains vendus par un professionnel

Les Cessions entre Particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les Terrains Vendus par un Professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le Prix Total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur Marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Qui Est Assujetti à la TVA ?

Un assujetti à la TVA est une personne qui effectue, de manière indépendante, une des activités économiques mentionnées à l'article 256 A du Code général des impôts (CGI). Selon cet article, sont concernées « toutes les activités de producteur, commerçant ou prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées ».

Un assujetti à la TVA est donc un professionnel indépendant, ce qui exclut les particuliers et les salariés. La notion d’assujetti s’applique également aux professionnels non redevables de la TVA. Il existe donc des assujettis redevables et des assujettis non redevables.

Exemple : un micro-entrepreneur (auto-entrepreneur) bénéficiant de la franchise en base en matière de TVA est assujetti à la TVA mais n'est pas redevable de cette taxe.

Tableau Récapitulatif : TVA et Transactions Immobilières

En Tant que Chef d’Entreprise

Lors de la revente d'un bien immobilier, les biens peuvent être soumis à la TVA si la loi ne prévoit pas d'exception. En tant que chef d’entreprise vous allez être confronté à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), soit tout simplement en payant de la TVA sur vos achats professionnels, soit en contribuant au mécanisme de collecte sur vos ventes et de reversement de cette taxe à l’administration fiscale.

La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt indirect sur la consommation. Cet impôt concerne, en principe, tous les biens et services consommés ou utilisés en France. En pratique, c'est le consommateur final qui s'acquitte de la charge de la TVA mais en tant qu’entreprise, il vous revient d’assurer la collecte de cette taxe pour la reverser à l'Etat. Dès lors que vous êtes un professionnel assujetti à la TVA, l'ensemble de vos ventes de produits et de vos prestations de services sont soumises à cette taxe. Quelques activités sont exclues du champ d'application de la TVA, principalement celles liées au médical et à la location nue d'habitation.

La TVA est calculée en appliquant le taux de la taxe sur le prix total hors taxes (HT) des ventes et prestations facturées à vos clients. La facture que vous remettez à vos clients doit obligatoirement mentionner le taux de TVA applicable et le montant total de la TVA facturée.

Concrètement, votre entreprise va collecter cette taxe en la facturant à vos clients et en la reversant ensuite au Trésor public. Le taux normal de TVA est fixé à 20 % et s'applique à la majorité des biens et services. La TVA collectée est exigible : dès la livraison lorsqu'il s'agit d’une vente de biens.

Vous devez déclarer et régler la TVA directement sur le site internet des impôts, via l’espace professionnel de l’entreprise, ou par l'intermédiaire d'un prestataire (expert-comptable par exemple).

Les modalités de déclaration et de paiement de la TVA dépendent du montant de votre chiffre d’affaires (CA) réalisé l’année précédente.

Franchise en Base de TVA

La franchise en base de TVA est un dispositif qui dispense les entreprises de la déclaration et du paiement de la TVA sur les prestations ou ventes qu'elles réalisent. Autrement dit, vous ne facturez pas et ne reversez aucune TVA à l’Etat. L’entreprise bénéficiant de la franchise en base doit faire figurer sur ses factures la mention suivante : "TVA non applicable, art. 293 B du CGI". Néanmoins, pour bénéficier de ce dispositif, votre chiffre d’affaires ne doit pas dépasser certains seuils.

Régime Simplifié de TVA

Lorsque son chiffre d’affaires dépasse les seuils de la franchise en base, l’entreprise relève de plein droit du régime simplifié de TVA. Vous avez aussi la possibilité d’opter volontairement pour ce régime.

Vous devez effectuer une seule déclaration de TVA annuelle (imprimé 3517-S-SD) au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (clôture au 31 décembre N) ou dans les trois mois de la clôture de l'exercice si l'exercice ne correspond pas à l'année civile. Cette déclaration permet de déterminer la taxe due au titre de la période et le montant des acomptes pour la période suivante.

Vous versez ensuite des acomptes semestriels en juillet et décembre calculés sur la base de la TVA payée l'année précédente. Les acomptes correspondent à 55 % du montant de la TVA payée en N-1 pour celui de juillet et à 40 % pour celui de décembre. Le solde est versé au moment du dépôt de la déclaration annuelle.

Remarque : si le montant de TVA versée l'année précédente est inférieur à 1 000 €, vous serez dispensé du paiement des acomptes et paierez le montant total dû lors du dépôt de la déclaration.

A compter du 1er janvier 2027, l’actuel régime simplifié de déclaration sera supprimé.

Par principe, les déclarations de TVA devront être déposées chaque mois et devront comprendre le montant total des opérations réalisées, ainsi que le détail des opérations taxables.

Toutefois, en l’absence de dépassement de certains seuils de chiffre d’affaires (CA), il sera possible, sauf option contraire, de déposer des déclarations trimestrielles.

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