Définition et règles de forme sociale pour un géomètre-expert

Le géomètre-expert réalise la conception de toute opération ou étude se rapportant à l'évaluation, au partage, à la mutation ou à la gestion des biens immobiliers. Il exécute toutes les opérations d'expertises ressortissant des mêmes attributions. Il établit les procès-verbaux, plans de bornage et autres plans destinés à être annexés à des actes authentiques judiciaires ou administratifs pour constat, état des lieux ou division des biens fonciers.

Le géomètre-expert intervient dans différents domaines : le foncier, l'information géographique, l'aménagement rural, l'immobilier, le diagnostic technique, l'ingénierie et la maîtrise d'œuvre ou encore l'urbanisme. Le géomètre-expert peut également jouer un rôle de conseil dans la gestion de l'immeuble. Le géomètre-expert est seul habilité à fixer les limites des biens fonciers par une opération de délimitation appelée bornage. Bénéficiant de larges compétences juridiques et techniques et d'une connaissance certaine du terrain, il conseille de manière fiable les propriétaires actuels ou futurs sur la mitoyenneté, la division foncière et les servitudes.

Il joue également un rôle capital dans la mise à jour et la conservation des données concernant la délimitation et la consistance de la propriété foncière. Le géomètre-expert en général n'est pas tout seul, il est accompagné de géomètres assistants, topographes, d'experts juridiques, de conseillers, etc. Professionnels indépendants, les géomètres-experts se regroupent, au début du XXe siècle, dans une union nationale, puis constituent, en 1946, l'ordre des géomètres-experts.

Formation et accès à la profession

En ce qui concerne la formation du géomètre-expert : tout d'abord, il faut faire une école de sciences appliquées formant au métier de géomètre-expert, puis évoluer au sein d'un cabinet en tant que responsable. Au bout de dix ans, il est possible d'être diplômé par le gouvernement (DPLG). Le géomètre-expert est un professionnel libéral dont l’activité est réglementée par la loi du 7 mai 1946. Cet encadrement est lié à l’exclusivité dont il dispose pour dresser les plans et les documents topographiques qui fixent les limites des biens fonciers.

Le géomètre-expert allie technicité, compétences juridiques, capacité d’analyse et expérience. Sa formation technique poussée lui permet d’établir des relevés de précision de l’environnement extérieur, des bâtiments et plus généralement, d’être le professionnel qui certifie la mesure dans des domaines variés. Conseil, maître d’œuvre et expert, le géomètre-expert est au coeur du processus immobilier et des réflexions sur l’aménagement.

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Pour exercer son activité, un géomètre-expert doit être inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres-experts. L’accès à la profession est protégé : il est nécessaire d’être titulaire d’un diplôme d’ingénieur géomètre de niveau Bac +5 délivré par les écoles habilitées (ESTP de Paris, ESGT du Mans et INSA de Strasbourg) ou du diplôme de géomètre-expert foncier DPLG. Cet impératif garantit la maîtrise des compétences techniques et juridiques, mais également l’indépendance du géomètre-expert et son devoir de conseil.

Rôle et missions

Technicien qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle, réalise :

• les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière (les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière),
• les études et les documents topographiques, techniques et d'information géographique, dans le cadre des missions publiques ou privées d'aménagement du territoire.

Un géomètre-expert est un professionnel libéral dont l’activité est encadrée par la loi (loi du 7 mai 1946). L’accès à la profession est protégé (diplôme d’ingénieur de niveau bac + 5 ou diplôme de géomètre-expert foncier DPLG) garantissant la maîtrise de solides compétences à la fois techniques et juridiques. Pour exercer son activité, un géomètre-expert doit être inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres-experts. La profession dispose d’un monopole pour dresser les plans et les documents topographiques qui délimitent les propriétés foncières. Le géomètre-expert est ainsi le seul habilité à « dire la propriété » en fixant les limites des biens fonciers. À ce titre, il joue un rôle de premier plan dans le respect de la propriété et des biens fonciers qui constitue l’un des fondements de la société française.

Qualités et portée professionnelle

Le géomètre-expert « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière … ». Les géomètres-experts accompagnent leurs clients dans tous leurs projets : particuliers, professionnels (notaires, architectes…), entreprises du bâtiment et des travaux publics, aménageurs privés, collectivités territoriales. Conseiller. Par sa connaissance du droit, son expertise technique et son indépendance, le géomètre-expert est à même d’apporter un conseil de qualité, juste et pertinent. Cela dans un seul objectif : aider ses clients à prendre les bonnes décisions conformes au droit autant qu’à leurs intérêts. Valoriser. Son ancrage local ajouté à son indépendance et son expertise font du géomètre-expert un partenaire incontournable pour valoriser un bien immobilier à son juste prix ou pour optimiser un projet d’aménagement dans l’objectif de mieux le vendre. Garantir. Par les relevés et les bornages qu’il effectue sur le terrain, le géomètre-expert garantit la surface des biens. Les géomètres-experts sont réunis par une même éthique et respectent une déontologie très stricte, dont les Conseils régionaux de l’Ordre vérifient la bonne application lors de contrôles menés régulièrement au sein des cabinets. En s’adressant à un géomètre-expert, un client s’adresse aussi à un professionnel qui, contrairement à d’autres acteurs non réglementés, est responsable de ses actes durant 5 ans à compter de la réalisation d’un éventuel dommage.

Régime professionnel et structure d’entreprise

Faire appel à un géomètre expert, c’est s’entourer d’un « homme de l’art » qualifié (niveau BAC+5 + 2 ans de stage de formation) qui a l’obligation, chaque année, de mettre à jour ses connaissances et ses compétences au travers de la formation continue (8 jours par an). La profession de géomètre-expert s’est engagée dans une démarche « Agenda 21 ». Dans ce cadre, elle développe une culture de l’évaluation et de la transparence. Par définition, le géomètre expert est un spécialiste de la mesure des propriétés immobilières et foncières. Il effectue des relevés pour déterminer les limites d’une propriété ou d’un domaine. Ce professionnel délivre aussi des conseils afin de concevoir des aménagements durables, en tenant compte des capacités d’évolution du terrain ou du bien, de ses contraintes énergétiques et des enjeux climatiques.

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Cet expert travaille auprès d’un public varié. Le métier de géomètre expert est à ne pas confondre avec celui de géomètre topographe. Si les deux professions consistent, entre autres, à mener des relevés pour établir des plans, le géomètre expert se distingue par son expertise juridique. Il est le seul habilité à intervenir dans le cadre de biens fonciers. Le métier nécessite avant tout de solides compétences techniques et juridiques. Le professionnel doit savoir manier les outils de relevés topographiques, ainsi que les logiciels de géomatiques (SIG). Le métier exige aussi un sens aigu de l’observation. L’expert se rend sur le terrain pour effectuer des relevés. Il doit tenir compte des nivelés, des reliefs ou encore des volumes des espaces ou des terrains qu’il mesure. L’adaptabilité est aussi essentielle. L’expert est amené à se rendre sur des espaces variés, que ce soit des immeubles, des terrains en cours d’aménagement, des espaces agricoles ou encore des domaines forestiers.

Le professionnel doit aussi avoir un bon sens relationnel. Il intervient auprès de particuliers et d’acteurs du secteur public et privé. Il mène pour eux des relevés et leur délivre des conseils. L’exercice de cette profession est encadré par la loi. Il demeure cependant possible d’effectuer une reconversion. La personne doit alors justifier 5 à 15 années d’expérience professionnelle dans des domaines associés à celui du métier de géomètre. Un géomètre expert peut exercer son activité en tant que salarié ou indépendant. S’il décide de créer une entreprise, il lui est possible d’exercer sa profession seul au travers d’une EI, d’une SASU ou d’une EURL.

L’entreprise individuelle (EI) est plébiscitée pour sa facilité de création et de gestion. À la différence d’une société, l’entrepreneur n’a pas de statut à rédiger ni de capital social à déposer. En matière de fiscalité, le géomètre est soumis à l’impôt sur le revenu (IR), mais il peut opter aussi pour l’impôt sur les sociétés (IS) s’il est au régime classique. L’EI propose un régime fiscal encore plus allégé, qui est celui de la micro-entreprise. Pour en bénéficier, l’entrepreneur ne doit pas excéder 77.700 euros de chiffre d’affaires annuel. Toutefois, il convient de relever qu’il s’avère plus délicat de contracter un prêt bancaire en EI qu’en société.

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une adaptation de la SARL pour un associé unique. L’entrepreneur est responsable de son entreprise à hauteur de son apport. Il en est souvent également le gérant. Celui-ci bénéficie du statut de travailleur non salarié (TNS). L’EURL est soumise automatiquement à l’impôt sur le revenu, mais l’impôt sur les sociétés demeure possible par option. Les dividendes sont soumis au versement de cotisations sociales si la somme versée excède 10% du CA. La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) constitue une version de la SAS à un associé unique, statut beaucoup plus flexible que l’EURL. L’entreprise est dirigée par un président, qui est souvent l’associé lui-même. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, mais peut opter pour l’impôt sur le revenu.

Diplômes et réglementation

Les diplômes requis pour devenir géomètre-expert : le diplôme d’ingénieur géomètre de niveau Bac +5 ou le diplôme de géomètre-expert foncier DPLG, délivrés par des écoles comme l’ESTP, ESGT ou INSA. Après l’obtention du diplôme, un stage professionnel de deux ans dans un cabinet est obligatoire. Pour être autorisé à pratiquer, le géomètre-expert doit s’inscrire à l’Ordre des Géomètres-Experts. La profession dispose d’un monopole pour dresser les plans et documents topographiques qui délimitent les propriétés foncières. Le géomètre-expert est le seul habilité à « dire la propriété » et ce rôle renforce le respect de la propriété foncière.

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Les principaux points de la réglementation pour un géomètre-expert incluent le respect des normes techniques et des dispositions légales relatives à la propriété foncière et aux cadastres, telles que définies par le Code de la Propriété. Ils doivent aussi suivre les règles d’urbanisme lors de travaux de division de parcelles ou d’aménagement du territoire. L’exercice est encadré par la loi et se poursuit par des contrôles déontologiques et une formation continue obligatoire (8 jours par an).

Assurances obligatoires

Pour se prémunir contre les risques, les géomètres-experts doivent souscrire à plusieurs assurances obligatoires : l’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et une assurance décennale pour les travaux de construction, couvrant les malfaçons pendant dix ans après réception. Ces assurances garantissent une protection optimale pour les professionnels et leurs clients, assurant la sérénité et la confiance dans les services fournis.

Tableau récapitulatif des points clés

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