Récupération de la TVA sur l'Achat d'une Maison : Conditions et Guide Complet

La déduction de la TVA est cruciale dans le secteur immobilier, en raison des enjeux financiers importants et des cycles de production longs. Définir les droits à déduction permet de déterminer si le budget doit être établi sur une base TTC ou HT. Même dans ce dernier cas, la prise en compte des périodes de crédits de TVA est importante pour apprécier les effets de trésorerie.

Le Droit à Déduction : Un Mécanisme Simple en Principe

Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable. Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction.

A l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction. Dans la situation où sont réalisées certaines opérations taxables et d’autres non, la TVA d’amont est déductible dans la proportion de l’utilisation de la dépense à la réalisation de chaque type d’opération. La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un “coefficient de déduction”, correspondant au produit de trois coefficients :

Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’utilisation des dépenses à la réalisation des opérations assujetties à la TVA (effectivement taxables ou exonérées).
Le coefficient de taxation, qui mesure l’utilisation des dépenses à la réalisation d’opérations taxables ou exonérées.
Le coefficient d’admission, qui est en principe de 100 %, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.

Les Autres Conditions d’Exercice du Droit à Déduction

L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté pour les acquisitions puisque l’acte notarié vaut facture, mais peut en poser pour les autres dépenses telles que celles de travaux.

La TVA devient déductible au même moment qu’elle est exigible chez le fournisseur du bien ou du service. Ainsi, pour les livraisons de biens, la TVA peut être déduite à partir du moment où le bien est livré au client.

Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté. Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu. Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.

Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, nos avocats l’accompagnent pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.

L’étendue des droits à déduction est appréciée dès la réalisation de la dépense, mais elle peut faire l’objet d’ajustements ultérieurs (reversement ou complément de droit à déduction) pendant une durée de 20 ans. Ainsi, un opérateur qui achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, pour les besoins de son activité taxable, peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.

Les droits à déduction dont dispose un tel opérateur sur l’acquisition de l’immeuble dépendent du régime de TVA de l’activité locative envisagée. Ainsi, la location de locaux à usage d’habitation exonérée de TVA, n'ouvre aucun droit à déduction. A l’extrême inverse, les locations soumises à la TVA de plein droit ouvrent un droit à déduction intégral et immédiat.

Dans l’hypothèse de la réalisation d’une activité locative pour partie taxable et pour partie exonérée, la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble n’est que partiellement récupérable en application d’un prorata qu’il convient de déterminer. Comme pour l’immobilier d’entreprise (voir ci-dessus), l’étendue des droits à déduction peut faire l’objet d’ajustements pendant une période de 20 ans en cas de cession de l’immeuble, de cessation d’activité ou encore de variation du prorata.

La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA. Lorsque l’actif immobilier acquis est un immeuble dont la revente est soumise de plein droit à la TVA (un immeuble neuf ou un terrain à bâtir), le marchand de biens peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.

Lorsque l’actif immobilier est un immeuble ancien la situation est plus complexe. En effet, la cession d’un tel immeuble est exonérée de TVA, taxable sur option du vendeur formulée dans l’acte de vente. La TVA n’est donc déductible qu’à la date de la revente sous condition d’option et ces opérations impliquent donc de longues périodes de portage financier de la TVA.

Soulignons enfin que la location prolongée de l’actif dans l’attente de sa revente peut avoir pour conséquence, une déductibilité plus rapide ou au contraire, une perte de déduction selon la situation. Ces conséquences doivent être anticipées avec attention.

Investissement en LMNP et Récupération de TVA

Investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux, notamment la récupération de la TVA. En achetant un bien éligible en résidence de services, vous pouvez récupérer jusqu’à 20% du prix d’achat sous certaines conditions. La récupération de TVA en LMNP permet aux investisseurs de récupérer 20 % du prix d’achat de leur bien immobilier lorsqu’il est acheté neuf en résidence de services. Si l’achat du bien a été financé par un prêt immobilier, la TVA récupérée peut être utilisée pour rembourser par anticipation une partie du capital restant dû.

Si la récupération de la TVA en LMNP est une opportunité fiscale intéressante, elle est toutefois soumise à plusieurs conditions :

L’investissement doit concerner un logement situé dans une résidence de services.
L’investisseur doit signer un bail commercial avec un gestionnaire professionnel.
Conserver le bien en location pour une durée minimale de 20 ans sous le régime LMNP.

Avant de pouvoir faire une demande de récupération de TVA, le propriétaire doit effectuer une déclaration d’activité LMNP dans les 15 jours suivant la mise en location de son bien, en s’enregistrant auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette étape lui permettra d’obtenir un numéro SIRET. il est nécessaire de remplir le formulaire 3519-SD.

Vous devez joindre au formulaire les documents suivants :

une copie de l’acte notariée précisant le montant HT et TTC de votre acquisition immobilière
la copie du bail commercial
le décompte du notaire dans lequel sera indiqué le montant de la TVA réglé

Dès la réception de l’acte authentique d’achat du bien et après paiement de la TVA au promoteur. Au centre des impôts le plus proche du lieu où se situe votre bien.

TVA et Livraison à Soi-Même (LASM)

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui a grevé les dépenses de construction d'un immeuble neuf (y compris l'acquisition ou l'aménagement du terrain) est intégralement déductible dans les conditions de droit commun, qu'il s'agisse de biens ou de prestations de services. La TVA qui a grevé la LASM est déductible dans les conditions de droit commun, en application de l'article 206 de l'annexe II au CGI.

Conformément au c du 1 du II de l'article 271 du CGI, la taxe déductible en l'espèce est la taxe qui est acquittée par le redevable au titre de la LASM de l'immeuble construit ou transformé. S'agissant de la taxe afférente à la LASM visant la construction d'un immeuble neuf, la liquidation et la déduction correspondante peuvent être reportées jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement (CGI, art. 270, II).

Entretiennent un lien direct et immédiat avec la cession d'un immeuble les dépenses dont le coût est incorporé dans le prix reçu en contrepartie de la part du cessionnaire. Ainsi, lorsque la cession d'un immeuble n'est pas soumise à la TVA (soit qu'elle ait un caractère purement patrimonial, soit qu'elle s'opère en exonération de TVA) et que les frais de la cession constituent un élément de son prix, la taxe supportée à ce titre par le cédant n'est pas déductible.

Lorsque l'immeuble construit ou transformé est immobilisé et affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA, la taxe afférente à la LASM est susceptible de faire l'objet d'une régularisation pendant une période de vingt années dont celle au cours de laquelle l'immeuble neuf ou sa transformation ont été achevés. Il en va de même lorsqu'un immeuble immobilisé a été acquis et que cette acquisition a supporté la TVA et a ouvert droit à déduction.

Comprendre la TVA Immobilière dans le Cadre d’un Achat

En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect perçu par l’État et qui s’applique à la majorité des biens et services. Le secteur immobilier ne fait pas exception. C’est l’article 257 du code général des impôts qui établit les opérations immobilières soumises à la TVA.

Dans le contexte de l’immobilier professionnel, le taux normal de TVA applicable est de 20%, mais il existe des taux plus avantageux, voire des cas d’exonération en fonction du type de bien, du régime fiscal du vendeur et de l'opération concernée (achat, location/bail commercial, etc.).

Différences entre les Biens Neufs et Anciens

La TVA immobilière est applicable aux opérations de vente de biens neufs et de biens en construction (VEFA), si le vendeur est un professionnel. Au sens fiscal du terme, un bien immobilier est considéré comme neuf si :

il est achevé depuis moins de 5 ans ;
c’est le résultat d’une construction OU de travaux qui permettent de le considérer comme neuf.

Dans le dernier cas, les travaux doivent être des travaux de fondation ou d’éléments structurels dont au moins 4 parmi la liste suivante :

huisseries ;
sols ;
cloisons ou murs à l’intérieur ;
réseau électrique ;
plomberie ;
chauffage.

Notez que s’il s’agit d’une opération de vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière est là aussi applicable, au même taux de 20%. Un terrain est considéré comme “à bâtir”, s’il est constructible au regard de la loi et des documents d’urbanisme officiels locaux (PLU, carte communale, etc.)

Les biens immobiliers anciens sont généralement exonérés de TVA, mais sont soumis aux droits d'enregistrement qui s'élèvent à 5,8% (5,09% dans certains départements) du prix de vente. Cette exonération de TVA pour les biens anciens peut cependant être levée si le vendeur décide d'opter pour la TVA sur la vente, sous réserve que l'acquéreur soit également un assujetti à la TVA, comme une entreprise exerçant une activité économique soumise à la TVA.

Comment récupérer la TVA sur un achat immobilier ?

Calcul de la TVA sur l'Achat Immobilier Professionnel

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? Et bien,encore une fois, il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

immeuble ancien : en principe exonéré, si le vendeur a fait part dans l’acte de vente de son souhait d’utiliser son option pour payer la TVA, alors cette dernière est calculée :
- soit sur la plus value réalisée à condition que le vendeur ait lui même précédemment acheté le bien à un professionnel assujetti à la TVA et que cette précédente acquisition n’ait elle-même pas ouvert de droit de déduction ;
- soit sur le prix de vente total si les conditions précédentes ne sont pas réunies.
immeuble neuf : la TVA s’applique au prix total de vente, mais l’acheteur bénéficie alors d’un taux réduit sur les droits de mutation (0,715% au lieu de 5,09% ou 5,80%) ;
terrain à bâtir :
- si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;
- si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

Méthodologie pour le Calcul de la TVA lors d’un Achat Immobilier Professionnel

Calculer la TVA sur un achat immobilier professionnel implique un peu de méthode. Voici la marche à suivre :

Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc.
Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non.
Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière.
Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit.
Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

Cas d’Allègement de TVA Immobilière

Il existe deux cas potentiels pour l’immobilier professionnel :

la vente d’un “terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit“, autrement dit, un terrain destiné à devenir des logements sociaux ; le taux de TVA est alors de 10% ;
la vente d’un terrain à bâtir en Corse, là aussi 10%.

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée.

Récupération de la TVA par les Professionnels pour l'Achat Immobilier

Il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

En tant qu’acheteur d’un bien immobilier professionnel, vous ne payez pas la TVA mais si le vendeur y est assujetti et qu’il s’agit d’un bien neuf, en VEFA ou un terrain à bâtir, alors la taxe se retrouvera dans le prix de vente. Si tel est le cas, le taux sera quasi systématiquement de 20% et il ne vous reste qu’à déterminer si c’est sur le prix total de vente ou sur la plus value réalisée par le vendeur.

Qui est Soumis à la TVA Immobilière ?

En principe, c’est le vendeur (ou le loueur) du bien immobilier, si c’est un professionnel assujetti à la TVA et que le bien est un immeuble neuf (moins de 5 ans), en futur achèvement ou un terrain constructible. Les transactions entre particuliers ne sont pas soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

La TVA pour l'immobilier professionnel s'applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente.

La récupération de la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée) est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services. L’investisseur doit lui-même verser le montant de la TVA et conserver le bien pendant 20 ans. Il s’applique dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Il convient de choisir un logement en résidence services proposant au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner. Seuls les logements neufs sont soumis à la TVA : Toutes les transactions sur les logements en Vefa ou achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA. Prévoyez suffisamment de temps pour les formalités : Demander un numéro de TVA, réceptionner votre numéro d'immatriculation, demander le remboursement de votre TVA immobilière : toutes ces formalités nécessitent d’y consacrer un peu de temps.

Conditions pour Récupérer la TVA

Le cadre est strict. Et si tu ne coches pas toutes les cases, pas de remboursement. Voilà ce qu’il faut respecter.

Conditions liées au bien immobilier
- Le bien :
  - doit être neuf ou assimilé neuf,
  - doit appartenir à une résidence avec services (et pas juste un immeuble classique),
  - doit être meublé selon des critères fiscaux précis.
Conditions liées au statut de l’acheteur
- Tu dois être inscrit comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du greffe du tribunal de commerce.

En bref, pas de TVA récupérable si tu achètes un T2 dans une résidence classique à la mer, même flambant neuf.

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