Procédure de redressement judiciaire d’une association et droits du locataire dans un bail commercial

Lorsque le locataire d’un bail commercial est placé en procédure collective telle que le redressement judiciaire, la situation juridique devient complexe, tant pour le locataire que pour le bailleur. Le redressement judiciaire vise à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise ou de l’association en difficulté, tout en protégeant ses créanciers et en organisant la gestion des contrats en cours, notamment le bail commercial.

Redressement judiciaire : déroulement et rôle de l’administrateur judiciaire

Le redressement judiciaire ouvre une période d’observation initiale de six mois, renouvelable une fois, durant laquelle l’association ou l’entreprise continue son activité sous la supervision du tribunal. Un administrateur judiciaire est désigné lorsque l’association a plus de 20 salariés et réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions d’euros.

L’administrateur judiciaire joue un rôle crucial : il peut décider de poursuivre ou de résilier le bail commercial en cours. En l’absence d’administrateur, c’est le locataire qui prend cette décision, après accord du mandataire judiciaire, et en cas de désaccord, le juge-commissaire peut être saisi.

Droits et obligations liés au maintien ou à la résiliation du bail commercial

Conformément à l’article L. 622-13 du Code de commerce, le redressement judiciaire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial. Le bail est considéré comme un « contrat en cours » au moment de l’ouverture de la procédure, ce qui implique que l’administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire peut exiger sa continuation ou en prononcer la fin. Le bail est poursuivi aux conditions contractuelles initiales avant la procédure collective.

Le locataire ou son repreneur doit donc continuer à payer les loyers et respecter les clauses du contrat. Néanmoins, la résiliation du bail peut intervenir en cas de défaillance de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, ou pour d’autres motifs antérieurs à la procédure, tels que le défaut d’entretien des locaux.

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Clause résolutoire et commandement de payer

La clause résolutoire du bail est suspendue par l’effet du redressement judiciaire mais peut être mise en œuvre après un commandement de payer adressé au locataire, resté infructueux pendant un mois. Ce commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité (article L. 145-41 du Code de commerce). Si plusieurs loyers sont concernés, les impayés postérieurs à l’ouverture de la procédure suffisent à justifier une résiliation. En parallèle, la mise en demeure adressée à l’administrateur judiciaire pour statuer sur le sort du bail met en marche un délai d’un mois, après lequel le silence vaut résiliation de plein droit, bien que cette mise en demeure soit facultative.

Rôle du juge-commissaire et du mandataire judiciaire

Le juge-commissaire peut constater la résiliation de plein droit dans les cas prévus par la loi et peut être saisi en cas de conflits entre le locataire, le bailleur et l’administrateur judiciaire. Par ailleurs, le mandataire judiciaire supervise la procédure collective et veille à la bonne exécution des décisions. Pour les litiges concernant le bail commercial, il est saisi en cas d’opposition entre parties ou pour effectuer les déclarations des créances. Ces déclarations doivent être faites dans un délai de deux mois suivant la publication du jugement d’ouverture pour que le bailleur puisse recouvrer ses loyers antérieurs.

Résiliation du bail commercial

• Par l’administrateur judiciaire : Il peut décider librement de résilier le bail à tout moment et sans justifications, notamment si l’entreprise n’a pas suffisamment de fonds pour payer les loyers futurs.
• Par le liquidateur judiciaire : Après ouverture d’une liquidation judiciaire, le liquidateur a la même faculté de résiliation unilatérale sans justification et peut agiter la résiliation même si l’entreprise peut payer les loyers.
• Par le bailleur : Le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas d’impayés des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, uniquement après un délai de trois mois de non-paiement. Ce délai est strict, et le bailleur doit saisir le juge-commissaire pour constater la résiliation. Il peut également agir pour la résiliation pour défauts apparus avant le jugement (ex : défaut d’entretien).
• Par le locataire : En l’absence d’administrateur judiciaire, le locataire peut décider de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire.

Poursuite et cession du bail commercial en plan de redressement ou liquidation

Dans le cadre d’un plan de cession, le tribunal peut ordonner la cession du bail commercial avec l’entreprise. Ce plan prévoit le maintien des contrats nécessaires à la poursuite de l’activité, le bail est alors transféré au repreneur aux mêmes conditions. Les clauses classiques du bail, telles que l’obtention de l’accord du bailleur pour la cession, sont neutralisées dans cette procédure. Le droit de préemption de la commune doit cependant être respecté, avec une déclaration préalable obligatoire si le bail est situé dans un périmètre protégé.

En dehors du plan de cession, lors d’une liquidation judiciaire, la cession du bail peut se faire avec l’autorisation du juge-commissaire via une vente aux enchères publiques ou une cession amiable, en respectant les clauses prévues au bail. Le liquidateur ou l’administrateur judiciaire peut ainsi céder ou résilier le bail.

Particularités liées aux associations en redressement judiciaire

Les associations en difficulté peuvent aussi être soumises aux procédures collectives (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). La déclaration de cessation des paiements doit être faite dans les 45 jours par le président, avec un exposé des difficultés rencontrées. La période d’observation permet la poursuite de l’activité, sous la supervision de l’administrateur judiciaire si nommé. Le plan de redressement doit préciser les engagements, les perspectives d’emploi et les éventuelles modifications statutaires.

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La liquidation judiciaire, pouvant être simplifiée, vise à mettre fin à l’activité et à réaliser le patrimoine de l’association. Le liquidateur administre les biens et les cessions, y compris celles relatives au bail commercial.

Déclaration des créances et privilèges du bailleur

Le bailleur bénéficie d’un privilège spécial pour le paiement des loyers des deux dernières années avant le jugement d’ouverture. Pour garantir ses droits, il doit déclarer ses créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai strict de deux mois à compter de la publication du jugement. En cas de manquement à cette formalité, il conserve la créance mais perd certains avantages dans la procédure.

Par ailleurs, le bailleur peut différer la restitution de sommes versées en trop par le locataire, en attendant qu’une décision sur les indemnités ou dommages-intérêts soit prise. Par exemple, il peut retenir le dépôt de garantie.

Suspension des poursuites et protection des droits pendant la procédure

L’ouverture d’une procédure collective entraîne la suspension des poursuites individuelles des créanciers contre le débiteur, incluant l’interdiction de poursuite pour loyers impayés antérieurs au jugement d’ouverture. Les créances antérieures sont gelées et leur paiement doit être organisé dans le cadre du plan de redressement ou de liquidation.

Cependant, les loyers dus après l’ouverture continuent d’être exigibles et doivent être payés normalement. Le bailleur ne peut exiger la résiliation immédiate pour défaut de paiement, hormis à l’expiration du délai de trois mois post-jugement et sous certaines conditions.

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Compétences juridictionnelles et évolution législative

La Cour de cassation a consacré la compétence concurrente du juge des référés pour statuer sur les clauses résolutoires dans les contrats de bail commercial au cours de la procédure collective. De plus, la création expérimentale des tribunaux des activités économiques (TAE) dans plusieurs régions vise à élargir la compétence judiciaire en matière de procédures collectives des associations et entreprises commerciales, afin d’améliorer la gestion des contentieux.

En conclusion, la procédure de redressement judiciaire ou de liquidation d’une association ou d’une entreprise locataire d’un local commercial instaure un cadre rigoureux pour la poursuite ou la résiliation du bail commercial. Les droits du locataire sont temporaires mais protégés, tandis que le bailleur dispose de garanties spécifiques et de procédures strictes pour défendre ses intérêts.

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