Refacturation de la Taxe sur les Bureaux aux Locataires : TVA et Régime Fiscal

Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.

TVA d’un Bail Commercial pour un Local Loué Nu ou Équipé

La TVA sur les loyers de baux commerciaux s’applique selon les régimes de TVA et règles suivantes :

Local commercial loué nu: Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre. En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.
Local commercial équipé: Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.

Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Calculer le Taux de TVA d’un Loyer Commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Qui Paye la TVA du Loyer d’un Local Commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi Opter pour la TVA sur le Loyer d’un Local Commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

OPTION A LA TVA SUR VOS LOYERS IMMOBILIERS

Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail.

Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

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Déclarer la TVA pour un Loyer d’un Local Commercial Loué Équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

Taxe sur les Bureaux (TSB) et Refacturation

En Ile-de-France, les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage entraînent l’exigibilité d’une taxe sur les bureaux (TABIF) dont sont redevables les propriétaires, au 1er janvier de l’année d’imposition, ou les titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux.

Dans le cadre d’une location avec un bail commercial ou professionnel, le bailleur peut faire supporter la charge de cette taxe au locataire, à condition que cela soit expressément stipulé dans le contrat de bail.

Dans l’hypothèse où le loyer est soumis à TVA, la refacturation de la TSB au locataire le sera avec TVA.

Si le principe apparaît de prime abord simple (pas de déduction), la pratique nous démontre qu’il subsiste des interrogations notamment dans le cas où la taxe est acquittée par le propriétaire bailleur qui le refacture au locataire.

La loi de Finances rectificative pour 2014 a rendu cette taxe non déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2015.

S’agissant d’un propriétaire soumis à l’impôt sur les sociétés au taux normal (sans être redevable des contributions additionnelles), cette nouvelle mesure, qui fait suite à une série de modifications tant sur le champ d’application que sur le tarif de cette taxe depuis son introduction en 1990, a pour effet d’augmenter de 50% le coût réel de la taxe.

Si le propriétaire donne en location le bien imposable et si le bail prévoit la refacturation de cette taxe au preneur, la question se pose de savoir sur qui pèse la non-déductibilité de la taxe.

Dans un arrêt du 26 juin 1951, repris au BOFIP, le Conseil d’Etat a jugé que la taxe foncière (certes déductible par nature), lorsqu’elle est refacturée au locataire, constitue un supplément de loyer déductible du résultat du locataire.

Sur le fondement de cette jurisprudence et de cette doctrine administrative, lorsque la taxe annuelle sur les surfaces de bureaux en Ile-de-France est refacturée par le propriétaire au locataire en vertu des dispositions du bail, le montant de la refacturation constitue pour le locataire un supplément de loyer déductible de son résultat imposable.

En contrepartie, cette refacturation est imposable pour le propriétaire bailleur, qui, désormais doit également réintégrer à son résultat imposable la taxe annuelle due au Trésor Public en sa qualité de redevable légal. Le frottement fiscal est donc important.

Les propriétaires peuvent bien entendu réfléchir à la manière dont la clause «loyer» des baux doit être négociée à l’avenir, mais en tenant compte des limites posées par la législation, notamment des dispositions du décret issu de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Fiscalité Applicable à un Bail Commercial

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière.

Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment Facturer la TVA sur le Loyer d'un Bail Commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quand y a-t-il de la TVA sur les Loyers Commerciaux ?

En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Bon à savoir : Certaines entreprises peuvent être exonérée de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.

Bon à savoir : En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides.

Deuxième cas : le bailleur utilise la location pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.

Troisième cas : la location constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés.

Quel Taux de TVA Appliquer pour un Loyer Commercial ?

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

Comment Calculer l'Augmentation du Loyer Commercial ?

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

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