Remboursement de la TVA sur le Logement au Luxembourg: Conditions et Formulaire
La déduction de la TVA est particulièrement importante dans le secteur immobilier, où les enjeux financiers sont souvent considérables et les cycles de production longs. Cela entraîne des phases de dépenses décalées par rapport aux recettes, générant ainsi des crédits de TVA. Il est donc essentiel de bien comprendre les droits à déduction pour établir un budget précis, qu'il soit TTC ou HT. Même dans ce dernier cas, la prise en compte des périodes de crédits de TVA est cruciale pour évaluer les effets sur la trésorerie.
Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable. Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction.
À l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction. Dans la situation où sont réalisées certaines opérations taxables et d’autres non, la TVA d’amont est déductible dans la proportion de l’utilisation de la dépense à la réalisation de chaque type d’opération.
La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un “coefficient de déduction”, correspondant au produit de trois coefficients :
- Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’utilisation des dépenses à la réalisation des opérations assujetties à la TVA (effectivement taxables ou exonérées) ;
- Le coefficient de taxation, qui mesure l’utilisation des dépenses à la réalisation d’opérations taxables ou exonérées ;
- Le coefficient d’admission, qui est en principe de 100 %, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.
L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté pour les acquisitions puisque l’acte notarié vaut facture, mais peut en poser pour les autres dépenses telles que celles de travaux.
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La TVA devient déductible au même moment qu’elle est exigible chez le fournisseur du bien ou du service. Ainsi, pour les livraisons de biens, la TVA peut être déduite à partir du moment où le bien est livré au client.
Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté. Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu. Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.
Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, des experts peuvent vous accompagner pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.
L’étendue des droits à déduction est appréciée dès la réalisation de la dépense, mais elle peut faire l’objet d’ajustements ultérieurs (reversement ou complément de droit à déduction) pendant une durée de 20 ans. Ainsi, un opérateur qui achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, pour les besoins de son activité taxable, peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.
Les droits à déduction dont dispose un tel opérateur sur l’acquisition de l’immeuble dépendent du régime de TVA de l’activité locative envisagée. Ainsi, la location de locaux à usage d’habitation exonérée de TVA, n'ouvre aucun droit à déduction.
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À l’extrême inverse, les locations soumises à la TVA de plein droit ouvrent un droit à déduction intégral et immédiat. Dans l’hypothèse de la réalisation d’une activité locative pour partie taxable et pour partie exonérée, la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble n’est que partiellement récupérable en application d’un prorata qu’il convient de déterminer.
Des équipes spécialisées peuvent intervenir pour calculer de manière optimale ce prorata et pour assister l’opérateur dans la gestion de sa demande de remboursement. Comme pour l’immobilier d’entreprise, l’étendue des droits à déduction peut faire l’objet d’ajustements pendant une période de 20 ans en cas de cession de l’immeuble, de cessation d’activité ou encore de variation du prorata.
La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA. Lorsque l’actif immobilier acquis est un immeuble dont la revente est soumise de plein droit à la TVA (un immeuble neuf ou un terrain à bâtir), le marchand de biens peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.
Lorsque l’actif immobilier est un immeuble ancien la situation est plus complexe. En effet, la cession d’un tel immeuble est exonérée de TVA, taxable sur option du vendeur formulée dans l’acte de vente. La TVA n’est donc déductible qu’à la date de la revente sous condition d’option et ces opérations impliquent donc de longues périodes de portage financier de la TVA.
Des experts peuvent accompagner les marchands de biens pour sécuriser l’exercice de leur droit à déduction même plusieurs années après l’acquisition. Soulignons enfin que la location prolongée de l’actif dans l’attente de sa revente peut avoir pour conséquence, une déductibilité plus rapide ou au contraire, une perte de déduction selon la situation. Ces conséquences doivent être anticipées avec attention.
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Une entreprise soumise à la TVA, établie en France ou dans un autre État membre de l'Union européenne (UE), peut demander le remboursement de la TVA sur certaines des opérations qu'elle a réalisées. Il est important de noter que les dépenses pour lesquelles la TVA est déductible diffèrent selon les États.
L'entreprise doit faire sa demande de remboursement avant le 30 septembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle la TVA dont elle a demandé le remboursement était exigible.
Les documents requis incluent une copie dématérialisée des originaux des factures dont le montant HT dépasse 1 000 € (250 € pour les carburants) ou les originaux des factures ou documents commerciaux.
Une fois la demande de remboursement (correcte et complète) envoyée à l'État, l'entreprise reçoit en général un accusé de réception. L'État qui a reçu la demande de remboursement a ensuite 4 mois pour traiter la demande. Une fois la demande de remboursement acceptée, la France dispose d'un délai de 10 jours ouvrables à compter de l'expiration du délai de traitement de la demande.
Les frais occasionnés par vos collaborateurs lors de déplacements professionnels à l’étranger peuvent vite s’accumuler dans divers postes de dépense. On dénombre ainsi 35 pays auprès desquels il est aujourd’hui possible, pour une entreprise française, de procéder à la récupération de la TVA.
Pour autant, certaines dépenses comme les importations de biens étrangers demeurent assujetties à la TVA française. Enfin, sachez que la Belgique, à l’inverse de la France, n’applique pas le principe de réciprocité de la TVA.
L’envoi d’acceptation de remboursement de la TVA de la part du pays étranger peut prendre jusqu’à 4 mois, prolongeable de 2 mois supplémentaires en cas d’absence des documents originaux.
Tableau récapitulatif des délais de remboursement de la TVA
| Étape | Délai |
|---|---|
| Date limite de soumission de la demande | 30 septembre de l'année suivant l'exigibilité de la TVA |
| Délai de traitement de la demande par l'État | 4 mois |
| Délai de paiement après acceptation | 10 jours ouvrables |
| Délai d'acceptation de remboursement (pays étranger) | 4 mois (prolongeable de 2 mois) |
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