Comment Déclarer Vos Revenus Fonciers en France : Guide Complet

La réalisation d’un investissement locatif amène un propriétaire bailleur à percevoir des revenus récurrents issus de son activité de location de bien immobilier. Comme chaque année, ces revenus fonciers, bien que lucratifs, sont imposables au même titre que les revenus du travail et devront être déclarés. Les propriétaires de biens immobiliers mis en location sont, chaque année, dans l’obligation de remplir une déclaration. Cette déclaration fait état des revenus que le propriétaire a perçu suite à la location des biens. Déclarer ses revenus fonciers est une obligation légale, au même titre que déclarer ses revenus issus d’une activité professionnelle (c.f déclaration d’impôt sur le revenu).

Les revenus issus de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des «revenus fonciers». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Les revenus fonciers constituent l’ensemble des recettes perçues par un investisseur pour la mise en location de bien(s) immobilier(s) non-meublés (aussi appelés nus ou vides). Il s’agit de l’ensemble des recettes perçues par le propriétaire bailleur sur une année et donc sur un exercice fiscal.

Afin de déclarer vos revenus fonciers, il vous faudra préalablement calculer quel mode d’imposition sera le plus rentable pour votre situation. Comment procéder pour déclarer ses revenus de location ? Quels sont les points à connaître sur le mode de déclaration ? Comment remplir sa déclaration pour réduire l’imposition sur les loyers de mes locataires ?

Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel.

Le Régime Micro-Foncier

Le régime micro-foncier qui peut être choisi jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers hors charges et hors taxes par an. Les seuils sont donc entendus pour leur montant brut annuel. Dans le cas où vos revenus locatifs, hors charges, sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro foncier vous est automatiquement assigné. Il s’agit d’un mode d’imposition simplifié. Les revenus issus de la location meublée ne sont pas sujets à la déclaration des revenus fonciers, mais à la déclaration de revenus sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Par la suite, l’administration fiscale va d’elle-même appliquer un abattement de 30% pour prendre en compte, de manière forfaitaire, les charges liées à la détention de ce bien. Les 70% restants sont ajoutés à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR).

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Dans le cadre du régime micro foncier, vous ne devez pas remplir le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers. Il suffit de remplir la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042, ainsi que la case 4BK si nécessaire.

Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos charges est automatiquement appliqué sur ce montant. Par conséquent, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Pour déclarer les sommes perçues suite à la location d’un bien, vous devez remplir la case 4BE du formulaire 2042. Pour vos revenus fonciers au régime micro saisissez 4 BE.

Concernant la déclaration des revenus fonciers au régime micro-foncier, le propriétaire bailleur devra reporter sur sa déclaration d’impôts le montant brut des revenus perçus tout au long de l’année dans le cadre de la location (montant du loyer brut multiplié par le nombre de mois de location). Ce montant sera donc entendu comme brut et hors taxes (TVA). La déclaration de revenus fonciers au régime micro-foncier s’effectue sans formalité particulière. L’investisseur doit seulement renseigner le montant de ses recettes locatives brutes perçues au moment d’effectuer sa déclaration en ligne ou de remplir le formulaire n° 2042 de déclaration de revenus.

Exemple Concret

Pour rendre compte du mode de calcul de vos revenus micro-fonciers, prenons l’exemple concret d’un investisseur qui réalise 12 000 € de revenus fonciers bruts par an. Il a par ailleurs entrepris des travaux de rénovation pour un montant de 5 000 €. Il doit alors faire le meilleur choix pour son imposition entre le micro-foncier et le réel en fonction de ses charges. En l’espèce, le propriétaire bailleur a tout intérêt à opter pour le régime réel, le montant de ses charges déductibles étant bien supérieur à l’abattement de 30 % du régime forfaitaire grâce notamment aux travaux de rénovation réalisés.

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Le Régime Réel

Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 15 000€ de revenus fonciers hors charges et hors taxes par an. Il permet de déduire du montant des loyers perçus de nombreuses charges locatives. Si votre revenu foncier (somme des loyers effectivement perçus) est supérieur à 15.000 euros, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. Vous pouvez également le choisir si vous êtes assujetti au régime micro foncier et que vous estimez vos charges supérieures à l’abattement de 30 %. Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € sur une année civile, le régime réel d’imposition vous est assigné automatiquement et vous ne pouvez pas choisir le micro foncier. À l’inverse, si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro foncier, mais vous pouvez choisir le régime réel.

Vous pouvez choisir d’être imposé dans le cadre du régime réel, si celui-ci est plus avantageux pour vous (si l’abattement de 30% est inférieur au montant des charges réellement constatées). En effet, en plus de vos revenus fonciers détaillés, vous allez devoir déclarer la somme des charges et autres frais liés à la détention du ou des biens mis en location. Ces montants sont à reporter sur le formulaire 2044 («Déclaration des revenus fonciers»), dans le cadre «Propriétés rurales et urbaines».

L’exercice de l’option se fait par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si régime particulier). Au terme de cette période de trois ans, l'option est reconduite annuellement par le dépôt d’une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale. Cette déclaration permet de déterminer le résultat foncier (bénéfice ou déficit) que vous devez reporter rubrique 4 « Revenus Fonciers » de la déclaration n° 2042.

Les charges déductibles recoupent divers frais inhérents à la gestion et l’exploitation du bien loué comme notamment les impôts locaux, les charges de copropriétés, les primes d’assurance ou encore les travaux d’entretien et de rénovation. Le choix entre micro-foncier ou régime réel dépendra donc du niveau des revenus fonciers perçus mais également du montant des charges potentiellement déductibles.

Afin de déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel, vous devez, dans un premier temps remplir les informations demandées dans la catégorie « Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042. La déclaration des revenus fonciers au régime réel doit être réalisée nette de charges et de taxes.

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Comment remplir le formulaire 2044 ?

La déclaration de revenus fonciers au régime réel suppose davantage de formalités pour l’investisseur. Il doit en effet remplir le formulaire 2044 sur le site des impôts ou au format papier. Les revenus sont à renseigner au niveau de la case 211. Les cases 212 et 213 sont destinées à indiquer les charges incombant au locataire mais finalement réglées par le propriétaire ainsi que les éventuelles subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). La ligne 224 répertorie les informations relatives aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement. On peut penser entre autres aux dépenses de remplacement d’équipements, de traitement de l’amiante, du plomb ou des nuisibles, de diagnostics de performance énergétique ou encore aux frais de rénovation d’installations électriques ou d’équipements de plomberie. Pour être déductibles, ces travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel.

Les Charges Déductibles

Votre revenu foncier brut est constitué des loyers que vous avez encaissés pendant l'année. Vous devez aussi déclarer les sommes reçus comme dépôt de garantie si vous utilisez dans les situations suivantes :

• Compenser des loyers impayés
• Remettre en état des locaux après le départ des locataires
• Financer des charges locatives.

Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :

• Frais de réparation et d'entretien
• Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
• Provisions pour charges de copropriété
• Frais de gestion
• Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
• Intérêts des emprunts
• Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.).

Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants.

À savoir Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.

Calcul du Résultat Foncier

Avec tous ces éléments, vous êtes désormais en mesure de calculer votre résultat foncier. Il est égal à vos recettes (somme des lignes 211 à 214), auxquelles sont soustraits vos frais et charges (somme des lignes 221 à 230) et vos intérêts d’emprunt (ligne 250). Ce montant doit être reporté en ligne 420. Si votre revenu est positif (bénéfice), il est ajouté à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’IR.

À noter l’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d’autres.

Le Déficit Foncier

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le contribuable est alors en situation de déficit foncier. Déficit foncier : comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus fonciers ? Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. Lorsque le montant des charges déductibles est même supérieur aux revenus globaux du foyer sur l'exercice, le contribuable est alors en situation de déficit foncier. Il ne paiera pas d’impôts et pourra même reporter ce solde négatif sur les revenus fonciers des exercices suivants à concurrence de 10 700 € par exercice et ce jusqu’à apurement total du déficit.

Si votre déficit foncier est dû aux charges liées à des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus (salaires, revenus de valeurs mobilières...). C’est donc un moyen de réduire vos impôts. Cependant, il existe une limite: vous ne pouvez pas amputer plus de 10.700 euros par an.

Le déficit foncier est particulièrement utilisé par les investisseurs réalisant d’importants travaux de rénovation et d’amélioration du logement mis en location. L’investissement à crédit est également un autre moyen de réduire sa base imposable, celui-ci permettant notamment de déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les primes d’assurance emprunteur.

Lorsque ces éléments sont réunis, le propriétaire a donc la possibilité d’imputer ses charges foncières sur ses revenus fonciers dans le cadre d’un logement vacant. En plus d’obtenir une réduction d’impôts, les charges déductibles permettent même dans certains cas de ne payer aucun impôt sur vos revenus fonciers de l’exercice.

Report du Déficit Foncier

La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement. Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes.

La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour pouvoir reporter ce déficit, le contribuable devra en revanche poursuivre son activité de location pendant les 3 années suivantes.

La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a étéeffectuée. Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes :

• Licenciement
• Invalidité
• Décès
• Expropriation de l’immeuble.

À noter La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Taxe Foncière et Dégrèvement

La taxe foncière est un impôt local, dû par le propriétaire d’un bien immobilier. Pour les foyers fiscaux de condition modeste, si votre revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain seuil, vous pouvez demander un dégrèvement de votre taxe foncière. Un dégrèvement de la taxe foncière est possible si le logement destiné à la location est vacant. Pour ces deux dernières situations, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil fixé tous les ans. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est supporté par les propriétaires.

Les formulaires à utiliser

Vous pouvez retrouver les déclarations et notices en indiquant le numéro du formulaire dans le moteur de recherche en page d’accueil de ce site. Pour plus de précisions sur les modalités déclaratives des revenus fonciers, reportez-vous à la rubrique Particulier > Accéder aux questions & réponses > Déclarer mes revenus > Je déclare mes locations immobilières > Je m'informe "Location vide de meubles".

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