Risques financiers et obligations dans la location-gérance d’un fonds de commerce

Propriétaire du fonds de commerce et locataire-gérant ont tous deux des droits et obligations l’un envers l’autre. On l’a dit, donner son fonds de commerce en location-gérance consiste à le faire exploiter par une autre personne tout en restant propriétaire de celui-ci. Avantage de l’opération : le propriétaire du fonds (le loueur) perçoit un revenu (la redevance) sans exercer l’activité. En revanche, il prend le risque de subir les conséquences d’une éventuelle mauvaise gestion du locataire (moins-value).

Droits et obligations du propriétaire du fonds

Quoiqu’il en soit, le propriétaire du fonds de commerce ne doit pas s’immiscer dans la gestion de celui-ci, même si elle se révèle mauvaise. Il est également tenu de garantir la jouissance paisible du fonds et doit s’abstenir d’exercer une activité concurrente de celle du locataire. Et bien entendu, en amont, il doit remettre au locataire tous les biens qui sont visés dans le contrat, et en particulier ceux qui sont indispensables à l’exercice de l’activité (matériel, marques et brevets, savoir-faire…).

Si le fonds de commerce est exploité dans des locaux loués, le propriétaire du fonds de commerce reste titulaire du bail commercial. C’est lui qui doit donc respecter les obligations nées du bail, en particulier le paiement du loyer. Il reste également tenu des obligations qu’il a contractées avant la conclusion du contrat de location-gérance.

Quant à ses créanciers, ils sont en droit, s’ils estiment que la location-gérance risque d’entraîner une dépréciation du fonds, de demander au juge de déclarer leurs créances immédiatement exigibles, c’est‑à‑dire d’en réclamer le paiement immédiat. Cette demande devant être faite dans les 3 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales.

À noter : autrefois, consentir une location-gérance présentait un gros inconvénient. En effet, le loueur du fonds de commerce était solidairement responsable du paiement des dettes contractées par le locataire-gérant pendant les 6 premiers mois de son activité. Une loi du 9 décembre 2016 a supprimé cette solidarité : désormais, à compter de la publication du contrat, le locataire-gérant est seul responsable du paiement des dettes qu’il contracte dans le cadre de l’exploitation du fonds.

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Droits et obligations du locataire-gérant

De son côté, la location-gérance permet au locataire d’exploiter, à ses risques et périls, un fonds de commerce sans l’acheter, ou de tester la viabilité d’un fonds avant d’envisager de l’acquérir. Mais n’étant pas propriétaire, il ne profitera pas de la plus-value qu’il apportera au fonds grâce à son travail (sauf si le contrat prévoit le contraire).

Au titre des obligations qui lui incombent, le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination, sauf clause contraire. Le contrat peut même lui imposer de se consacrer exclusivement à l’exploitation du fonds et donc lui interdire d’exploiter un autre fonds.

Le locataire-gérant doit évidemment verser un loyer, appelé redevance, au propriétaire. Son montant peut être fixe ou, au contraire, proportionnel au chiffre d’affaires ou aux bénéfices, ce qui est souvent le cas. Cette redevance étant payée selon la périodicité prévue par le contrat (mois, trimestre…). Le locataire-gérant peut également être tenu d’entretenir le fonds (bon état des locaux…) si le contrat met cette obligation à sa charge.

Dans ses rapports avec ses créanciers, le locataire-gérant est, dès le début de son activité, seul responsable des dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds, la solidarité du loueur dans les 6 premiers mois ayant été supprimée par la loi. Avant la conclusion du contrat, le bailleur et le locataire-gérant doivent remplir certaines conditions.

Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant, c'est-à-dire :

Remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale
Être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité
Respecter les obligations comptables du commerçant

Attention Ne pas confondre la location-gérance avec la gérance salariée qui consiste à diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Ici, le gérant-salarié n'a pas le statut de commerçant indépendant.

Conditions tenant au bailleur

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location-gérance. Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.

À noter Le bailleur n’effectuant plus par lui-même d’actes de commerce, il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit ni au RCS ni au RNE.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un support d’annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds. Autrement dit, un créancier peut se retourner contre le locataire-gérant ou contre le bailleur pour obtenir le paiement d’une facture. Cette responsabilité solidaire du bailleur exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire, même si elles sont liées à l’exploitation du fonds. Le bailleur est également solidaire jusqu’à la publication des impôts directs établis en raison de l’exploitation du fonds (mais pas pour la TVA).

Durée et contenu du contrat

Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction.

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Le contrat doit contenir de nombreuses informations clés, notamment :

Identité des parties et éléments du fonds mis en location-gérance
Origine du fonds et situation locative
Durée du contrat et modalités de renouvellement
Contrats en cours et obligations réciproques
Engagement de non-concurrence et redevance
Dépôt de garantie, enregistrement et frais
Cession du contrat et sous-location
Résiliation et fin de contrat

À noter Il est recommandé de faire rédiger le contrat par un professionnel (avocat, notaire, etc.).

Publicité et obligations réciproques

Le contrat doit faire l’objet d’un avis publié dans un support d’annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature. Cette publicité fait courir un délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier deviennent immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril leur recouvrement.

Entre la signature et la publication, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin. Chaque partie doit respecter des obligations réciproques.

Obligations du locataire-gérant et du bailleur

Le locataire-gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination, assurer une gestion raisonnable et entretenir le fonds. Il doit payer la redevance et respecter les clauses éventuelles du contrat (non-concurrence, interdiction de cession ou de sous-location, accès à la comptabilité, paiement des impôts liés à l’exploitation, etc.).

Un dépôt de garantie peut être demandé et sera restitué à la fin du contrat. En cas de perte de valeur du fonds due à la faute du locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité.

Le bailleur doit remettre tous les éléments nécessaires à l’exploitation (clientèle, enseigne, noms commerciaux, marques, brevets, licences, mobilier, stock, matériel) et garantir une exploitation paisible du fonds. Il peut exiger des clauses comme la non-concurrence ou la reprise des marchandises à la fin du contrat.

Fin du contrat et suites

À l’expiration du contrat, le bailleur récupère le droit d’exploiter le fonds et les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur restitue le dépôt de garantie au locataire-gérant, qui ne peut prétendre à une indemnité, sauf si une clause prévoit le contraire. Le locataire peut tester un repreneur potentiel sans toucher au commerce lui-même et le propriétaire peut envisager une promesse unilatérale de vente.

La fin de la location-gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours. Le locataire-gérant doit se radier du RCS dans le mois qui suit la cessation d’activité. Après la fin du contrat, le locataire peut exercer une activité identique ou similaire, mais sans droit automatique au renouvellement si les parties ne l’accordent pas.

La location-gérance du fonds de commerce (définition, conditions, effets)

En pratique, la location-gérance procure un revenu au loueur et permet au locataire de tester la viabilité d’un fonds sans achat initial. Le choix est souvent fait par des personnes souhaitant exercer un commerce sans capitaux suffisants pour acquérir immédiatement un fonds. Le loyer peut être lourd et peser sur les résultats du locataire, et le propriétaire n’est pas tenu de communiquer les chiffres historiques des 3 dernières années, contrairement à une cession de fonds.

Tableau récapitulatif des points clefs

Partie	Points clés
Propriétaire	Perçoit redevance; ne gère pas le fonds; responsabilité initiale solidaire jusqu’à publication; peut être soumis à des créanciers
Locataire-gérant	Exploite le fonds; paie redevance; responsabilité des dettes; peut tester viabilité
Contrat	Durée, renouvellement, dépôt de garantie, obligations réciproques, non-concurrence

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