SARL de Famille et Airbnb : Avantages et Inconvénients

La location saisonnière via des plateformes comme Airbnb est devenue une source de revenus importante pour de nombreux propriétaires. Face à la complexité du cadre légal français, le choix du statut juridique adapté est crucial. Parmi les options disponibles, la SARL de famille est souvent envisagée, mais elle présente des avantages et des inconvénients qu'il est essentiel de connaître.

Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. À cet égard, deux options se démarquent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. Cet article est ici pour vous aider à y voir plus clair dans le choix du statut à adopter pour procéder à la location d’un bien en location saisonnière.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée (SARL) dont les associés sont membres d'une même famille. Plus précisément, elle est constituée uniquement entre personnes parentes en ligne directe, entre frères et sœurs, ou entre conjoints et partenaires de PACS (CGI, art. 239 bis AA). La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints, ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes.

Ainsi la SARL aura la qualification de SARL de famille si elle est constituée par exemple entre deux époux ou entre les partenaires d'un PACS; entre un père et un ou plusieurs enfants, ou encore entre un père, ses enfants et leurs conjoints ; de même entre frères et sœurs et leurs conjoints ; ou encore entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, si ceux-ci sont frères et sœurs. Il en sera de même d’une société formée entre un beau-père et son gendre, ou encore entre deux époux et l'enfant issu d'une précédente union de l'un des époux.

Cette condition familiale doit être respectée pendant toute la durée d’application du régime de la transparence fiscale, et à partir de la date d’option pour celui-ci. Des mesures de tempérament ont heureusement été prises par l’Administration pour admettre dans la société d’un associé n’ayant pas le lien de parenté voulu. Attention lors de la constitution de la SARL de famille à bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, par exemple un divorce ou un décès.

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Contrairement à la SCI, la SARL de famille est une forme de société régulièrement conseillée pour y loger une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

La SARL de famille doit avoir une activité commerciale, agricole ou industrielle. Pour pouvoir opter pour le régime des sociétés de personnes, la SARL doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (CGI, art. 239 bis AA). La location meublée est une activité commerciale par nature et entre dans le champ d’application de l’article 34 précité. Les SARL de famille qui exercent une telle activité sont donc éligibles au régime spécial. Attention à bien anticiper les changements d’activité.

Le Régime Fiscal de la SARL de Famille

Transparence Fiscale

Une SARL est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS). La particularité de la SARL de famille est qu’elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes pour une durée illimitée. On parle alors de transparence fiscale. Si les conditions évoquées ci-dessus sont remplies, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes (CGI, art. 8).

En effet, ce régime permet d’imposer les bénéfices de la SARL à l’impôt sur le revenu directement entre les mains des associés à proportion de leur participation dans la SARL. Il n’y a pas d’impôt sur les sociétés à payer. A cet égard, l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes est réservée aux SARL constituée entre membres d’une même famille (jusqu’au deuxième degré).

Avec l’option pour l’impôt sur revenu (IR), la société familiale est transparente fiscalement et l’imposition des bénéfices se fera dans les mains de chaque associé, à la hauteur de ce qu’il a perçu. Pour rappel, en SARL de famille, il est possible d’opter en faveur de l’IR sans aucune limite de durée par défaut.

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Imposition des Bénéfices

Chaque associé est imposable sur sa quote-part de résultat dans la SARL de famille à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-BIC car les SARL de famille en sont formellement exclues dès lors qu’elles ont plus d’un associé (CGI, art. Le seul régime d’imposition pour une SARL de famille composée de plusieurs associés est donc le régime réel.

Si la SARL est soumise à l’IS, ses résultats sont déterminés à partir des loyers desquels sont déduits l’amortissement de l’immeuble et toutes les charges (entretien et réparation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, impôt foncier…). Le résultat comptable net d’IS peut ensuite être distribué aux associés sous forme de dividendes, si la société dispose de la trésorerie nécessaire.

Lorsque l’activité exercée est la location meublée, la soumission de la SARL à l’IS pose deux problèmes. Tout d’abord, le même résultat est taxé deux fois, une première fois au niveau de la société puis, en cas de distribution, au niveau des associés. Lorsque la SARL opte pour le régime de la transparence fiscale (CGI, art. 8), elle n’est pas personnellement soumise à l’impôt sur ses résultats.

Avantages Fiscaux du LMNP

Le principal avantage de la location meublée est la possibilité d’amortir l’immeuble loué. Le principal avantage de la location meublée est la possibilité d’amortir l’immeuble loué. Comptablement, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien utilisé dans le cadre de l’entreprise. La société amortit l’immeuble selon la méthode par composants. Chaque élément de l’immeuble dont la durée de vie est différente des autres fera l’objet d’un amortissement sur cette durée.

Il faudra donc opérer un découpage de l’immeuble en différents composants et instaurer plusieurs plans d’amortissement avec des durées différentes (toiture, agencements, gros œuvre…). Le terrain d’assiette de l’immeuble ne peut donner lieu à aucun amortissement puisqu’il ne fait pas l’objet d’une dépréciation irréversible. La quote-part de l’immeuble correspondant au terrain devra donc être comptabilisée séparément du bâti au bilan de la SARL.

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Fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. En conclusion, le résultat imposable lié à la location meublée est plus faible qu’en cas de location nue (qui n’ouvre pas droit à amortissement en revenus fonciers) et peut même être nul.

Pour autant, l’amortissement ne se traduit pas par des sorties de cash et n’obère pas la trésorerie de la SARL. Lorsque l’activité de location est imposée selon les règles des revenus fonciers, les charges déductibles sont limitativement énumérées par la loi. Nous allons maintenant passer en revue les différents avantages du régime LMNP pour les associés d’une SARL de famille.

Par rapport à une location nue générant des loyers imposables en tant que revenus fonciers, la location meublée est une activité commerciale au plan fiscal, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Autrement dit, en LMNP, vous amortissez le bien sans pour autant augmenter votre assiette d’imposition sur la plus-value afférente.

Plus-Value Immobilière

Dans une SARL de famille, la plus-value de cession de l’immeuble va être imposable au nom des associés LMNP et bénéficier du régime des plus-values des particuliers (CGI, art. la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble, sans tenir compte des amortissements pratiqués ; un abattement pour durée de détention est ensuite appliqué et aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans ; la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements au taux de 17,2% ; une taxe additionnelle allant de 2% à 6% s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50.000 € (CGI, art.

Le régime des plus-values des particuliers aboutit nécessairement à une assiette imposable plus faible que celle retenue dans le cadre des plus-values professionnelles. Exemple : Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, la plus-value brute sera de 500.000 € (1,5 M€ - 1 M€). En cas de vente, et dans le cas spécifique ou l’associé est considéré comme loueur en meublé non professionnel, celle-ci sera taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Dans une SARL classique, ce serait le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait.

Dans une société classique, la plus-value de cession est imposée en tant que plus-value professionnelle et se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire la valeur d’origine du bien réduite des amortissements pratiqués.

Déficits Fiscaux

Si l’activité de location meublée non professionnelle dégage un déficit fiscal (hors amortissements), celui-ci peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Contrairement à la location meublée professionnelle, il n’est pas possible d’imputer ce déficit sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’année du foyer fiscal. Les déficits retirés d’une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable de l’année, sans limitation de montant.

Optimisation de la Transmission du Patrimoine

L’une des principales raisons pour laquelle la SARL de famille est intéressante est qu’elle permet d’optimiser la transmission. La SARL de famille permet d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux sur les revenus locatifs. En effet, la base imposable diminue car c’est uniquement la valeur de la nue-propriété qui est imposée. Transmettre les parts sociales d’une SARL de famille coûte moins cher que de transmettre un immeuble en direct : en direct, on ne transmet que l’actif, c’est-à-dire le bien, alors qu’en transmettant les parts de la SARL, on transmet l’actif (le bien) et le passif (emprunt, compte courant d’associés, dettes).

L’amortissement est déductible à l’IR tout au long de la location (indépendamment de la transmission ou du décès) mais l’intérêt de la SARL de famille consiste dans le fait que les parents peuvent démarrer la transmission et donner la nue-propriété aux enfants sans perdre de base amortissable ; alors que si le bien est détenu en direct et que l’on donne la nue-propriété aux enfants, le bien n’est plus amortissable qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit. Et lors du décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété automatiquement et de plein droit, sans aucune fiscalité supplémentaire.

Bien souvent les parents décident de donner la nue-propriété de tout ou partie de leurs parts sociales à leurs enfants. Avec ce démembrement, ils conservent les bénéfices en tant qu’usufruitiers et à leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts. S’agissant d’une SARL, si les enfants sont mineurs, l’autorisation du Juge des tutelles n’est pas nécessaire.

Enfin, la SARL de famille permet aux gérants souvent usufruitiers de gérer la société comme ils l’entendent et de vendre le bien s’ils le souhaitent dans l’intérêt de la société. Le principe est que l’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants liés à l’exploitation de la société (loyers, etc.) alors que le nu-propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels (vente d’un im­meuble par exemple). Les associés peuvent déroger à ces règles en créant leur propre répartition conventionnelle. Cette répartition conventionnelle sera opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle ait été conclue - ou insérée dans les statuts - avant la clôture de l’exercice, aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine.

Inconvénients et Contraintes de la SARL de Famille

Gestion et Affiliation Sociale

Que l’activité de location meublée soit exercée de manière professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), le gérant majoritaire doit obligatoirement s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI). La seule solution pour y échapper est de nommer un gérant minoritaire, mais attention même avec moins de 50% du capital, un gérant sera considéré comme majoritaire si avec son conjoint (ou son partenaire pacsé) et ses enfants mineurs, il possède plus de la moitié du capital social.

D’un point de vue social, le gérant majoritaire est affilié au régime des indépendants (TNS) et doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même en l’absence de rémunération. Les critères d’assujettissement sont différents de ceux retenus lorsque l’activité est effectuée en entreprise individuelle. La distinction s’opère ici sur le critère de gérance majoritaire. Les gérants majoritaires sont soumis aux cotisations sociales de la « SSI (sécurité sociale des indépendants) commerçants » sur leurs parts du bénéfice - qu’il soit distribué ou non - et, le cas échéant, sur leur rémunération. Les autres associés (non-gérants) sont soumis aux prélèvements sociaux sur leurs parts du bénéfice.

La gérance est majoritaire si le capital est détenu à plus de 50 % par les gérants ; leurs conjoints et partenaires de PACS ; leurs enfants mineurs non émancipés.

Formalités et Complexité

Finalement, loger une activité de location meublée dans une SARL de famille est, en pratique, rarement une bonne idée. Cela suppose vraiment d’anticiper tous les évènements susceptibles de remettre en cause l’option fiscale et d’apporter beaucoup de soin à la rédaction des statuts. Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.

Il est très important de rédiger scrupuleusement les statuts. Le fait d’exercer une activité meublée au sein de la structure entraînera des conséquences juridiques à anticiper. Là encore, la rédaction des statuts est essentielle car elle permet d’instaurer des règles de pouvoir spécifiques et d’éviter les difficultés liées par exemple à la présence d’un mineur ou à une situation de démembrement des parts sociales.

Activité Civile

Or une SARL de famille ne peut par principe pas exercer une activité civile, puisque ce type d’activité ne figure pas dans la liste de l’article 239 bis AA. En cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale pourrait remettre en cause la validité de l’option de la SARL. Il arrive fréquemment que les associés souhaitent profiter personnellement du bien pendant quelques semaines chaque année. Cette occupation, souvent gratuite, s’assimile à une jouissance privative d’un bien composant l’actif de la SARL. Au plan fiscal, il s’agit d’une activité civile par nature, puisque aucune contrepartie ne bénéficie à la société.

La conséquence directe serait alors un assujettissement de plein droit à l’IS. L’imposition du résultat annuel serait quasi identique puisque les règles IS correspondent peu ou prou ou règles des bénéfices industriels et commerciaux. En revanche, la fiscalité immobilière à la revente serait plus pénalisante à l’IS. En effet, la plus-value sur le bien relèverait des règles commerciales et non plus des règles applicables aux particuliers. Il s’en suivrait un régime d’imposition défavorable pour les associés investisseurs.

Les associés souhaitant profiter du bien acquis par la SARL doivent donc prendre garde à cet écueil. Consulter un professionnel de la fiscalité immobilière meublée peut s’avérer un choix judicieux. Parmi les solutions envisageables pour contourner le problème figure le versement d’un loyer. En matière de BIC et contrairement aux règles IS, on pourrait même se contenter d’ajouter la valeur locative au résultat imposable, sans que l’administration ne puisse exiger un flux réel.

SARL de Famille vs SCI : Quel Choix ?

Le choix entre une SCI et une SARL de famille ne se résume pas à une simple question de statut juridique. LMNP, SCI, SARL de famille... choisir la meilleure forme juridique pour mon investissement immobilier peut s'avérer être un véritable casse-tête.

Contrairement à la location vide, la location meublée est une activité commerciale par nature.

La SCI est, quant à elle, écartée pour ce type d’activité car, en SCI, seul l’exercice d’une activité civile permet d’être soumis à l’IR.

La SARL de famille peut donc être un choix pertinent en fonction du projet et de la situation.

Elle bénéficie tout d’abord d’une flexibilité de gestion et d’une souplesse statutaire. Par ailleurs, la SCI facilite la transmission. En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.

En outre, étant donné que la SARL de famille est une société de forme commerciale, ayant pour but de réaliser des bénéfices, il est exclu qu’un associé occupe le bien à titre gratuit.

Voyons quelques exemples concrets pour illustrer ces différences :

Exemple 1

J’ai 30 ans, marié(e) avec deux enfants. Je ne détiens en immobilier que ma résidence principale. J’aimerai investir dans plusieurs biens immobiliers dont un premier dispositif immobilier défiscalisant (précisément LMNP). Mon objectif est de réduire mes impôts et développer mon patrimoine immobilier. Puis-je le faire au sein d’une structure morale (société), si oui, laquelle ?

En l’état actuel, la SARL de famille présente l’avantage de bénéficier du régime fiscal à l’impôt sur le revenu alors que la location meublée est une activité commerciale. Vous indiquez que d’autres biens suivront afin de poursuivre l’optimisation d’impôt. Nul ne sait comment et dans quelles conditions les dispositifs évolueront. Néanmoins, en fonction de la nature des biens (location nue ou meublée) que vous choisirez, il nous semble opportun de démarrer par une structure flexible telle que la SARL de famille. Par ailleurs, ce choix sociétal protège votre patrimoine personnel.

Exemple 2

J’ai 50 ans et je suis marié(e) avec deux enfants. Je me pose des questions sur la transmission de mon patrimoine. Nous sommes propriétaires d’une résidence principale (400 000 euros) et d’une résidence secondaire non louée (valorisée 300 000 euros, net d’emprunt ). Que puis-je mettre en place sans me démunir pour autant ? Nous souhaitons avec ma femme garder la main sur les actes de cession et ou d’achat de futurs biens.

Afin de répondre au mieux à vos attentes, il est nécessaire de vous informer sur les impacts d’une donation démembrée ou non. La donation de votre résidence principale n’a pas les mêmes conséquences que la donation de votre résidence secondaire. Nous vous préconisons une structure telle que la SCI à l’impôt sur le revenu, plus adaptée à la transmission d’un patrimoine. Une fois la structure choisie, votre avocat ou conseil vous présentera les clauses adaptées à vos objectifs. L’intervention de votre notaire sera nécessaire pour l’apport d’un immeuble dans la structure. Vous affirmez ne plus avoir d’emprunt sur la résidence secondaire, il s’agit donc d’un apport pur et simple. Puis, votre notaire vous présentera les avantages et inconvénients de la donation. En l’occurrence, au vu de votre âge, la valeur de la nue-propriété qui peut être donnée à vos enfants représentent 120 000 euros.

En conséquence, nous ne pouvons-nous prononcer définitivement sur le choix de la meilleure structure. En fonction de votre situation personnelle et professionnelle, l’une sera plus adaptée et le sera moins à un autre stade de votre vie. Ces éléments de réponse ne sont nullement exhaustifs et ne peuvent à eux seuls suffire à prendre votre décision. Chaque situation est différente et nécessite une analyse patrimoniale.

Tableau Récapitulatif : SCI vs SARL de Famille

Il est essentiel de consulter un expert comptable ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour déterminer la structure la plus adaptée à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.

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