SARL de Famille ou SCI : Quel Choix pour Votre Projet Immobilier ?

Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. Les propriétaires immobiliers peuvent décider de louer leurs biens nus ou meublés. La location meublée consiste à louer un bien avec tout le mobilier nécessaire pour vivre, généralement supérieur à celui d’une location nue.

À cet égard, deux options se démarquent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

La SARL de famille est une des sociétés les plus adaptées pour exercer une activité de location meublée car cette structure permet d’opter pour le régime des sociétés de personnes, en clair, opter pour la transparence fiscale, à la différence d’une SARL « classique » soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Définition et objet: La société à responsabilité limitée (SARL) familiale est une société commerciale. Elle concerne les artisans, commerçants et industriels.

Cela signifie que la SARL de famille ne paie pas d’IS, mais que ce sont les associés qui paient, chacun pour leur quote-part, l’impôt sur le revenu (IR) comme cela serait le cas pour des particuliers qui détiendraient le bien en direct.

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Les associés sont obligatoirement parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Une SARL peut être « de famille » à condition que chaque associé soit directement lié aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par un lien matrimonial. Attention, ces conditions doivent être réunies au moment de la notification de l’option à l’administration fiscale, et pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend au bénéfice de ce régime.

La responsabilité des associés en cas de dettes de la société est limitée au montant de leurs apports.

En matière fiscale, la SARL familiale relève soit de l'IS, soit de l'IR sur option et sans limitation de durée.

D’un point de vue juridique, la SARL de famille doit comporter au moins deux associés et avoir au moins un gérant (qui doit obligatoirement être une personne physique).

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La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole sinon cela entraîne le passage à l’impôt sur les sociétés.

A cet égard, l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes est réservée aux SARL constituée entre membres d’une même famille (jusqu’au deuxième degré).

D’un point de vue fiscal, conformément aux dispositions de l’article 239 bis AA du Code général des impôts, la SARL de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes (sans limitation de durée).

Contrairement à la SCI, la SARL de famille est une forme de société régulièrement conseillée pour y loger une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

La SARL familiale est un excellent cadre juridique pour une location meublée non professionnelle (LMNP).

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Aussi, si les associés d'une même famille souhaitent développer une activité commerciale comme l'achat-revente d'immeubles, la SARL familiale est privilégiée.

Dans le cas où l'entreprise envisage d'effectuer des acquisitions et des cessions de biens immobiliers à court terme, il est recommandé de privilégier la SARL de famille.

Avantages de la SARL de Famille

• En matière fiscale, la SARL familiale relève soit de l'IS, soit de l'IR sur option et sans limitation de durée.
• Les associés bénéficient du statut de LMNP et des avantages du régime réel d'imposition, à condition de respecter les 2 conditions suivantes :
  • Les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 euros par an et par associé ;
  • Elles ne représentent pas plus de 50 % de leur revenu global.
• Les activités immobilières qu'elle peut exercer ne sont pas limitées (location, gestion, achat-revente).
• La SARL de famille facilite la transmission anticipée du patrimoine. En effet, les associés peuvent profiter d'un abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée s'ils cèdent la totalité de leurs parts.
• La responsabilité des associés se limite à leurs apports dans la société.
• La SARL de famille permet d'optimiser la transmission.

L’une des principales raisons pour laquelle la SARL de famille est intéressante est qu’elle permet d’optimiser la transmission.

Transmettre les parts sociales d’une SARL de famille coûte moins cher que de transmettre un immeuble en direct : en direct, on ne transmet que l’actif, c’est-à-dire le bien, alors qu’en transmettant les parts de la SARL, on transmet l’actif (le bien) et le passif (emprunt, compte courant d’associés, dettes).

L’amortissement est déductible à l’IR tout au long de la location (indépendamment de la transmission ou du décès) mais l’intérêt de la SARL de famille consiste dans le fait que les parents peuvent démarrer la transmission et donner la nue-propriété aux enfants sans perdre de base amortissable ; alors que si le bien est détenu en direct et que l’on donne la nue-propriété aux enfants, le bien n’est plus amortissable qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit.

Et lors du décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété automatiquement et de plein droit, sans aucune fiscalité supplémentaire.

Enfin, la SARL de famille permet aux gérants souvent usufruitiers de gérer la société comme ils l’entendent et de vendre le bien s’ils le souhaitent dans l’intérêt de la société.

En effet, la base imposable diminue car c’est uniquement la valeur de la nue-propriété qui est imposée.

Inconvénients de la SARL de Famille

• Elle restreint l'entrée dans la société des parents éloignés et des tiers.
• Les bénéfices de la SARL familiale augmentent les revenus du foyer des associés.
• Quel que soit son régime fiscal (IR ou IS), la SARL familiale doit tenir une comptabilité commerciale complète, c'est-à-dire enregistrer les créances et les dettes, déposer au greffe du tribunal de commerce les comptes annuels (bilan, compte de résultat…).
• La rémunération versée au gérant n'est pas déductible lorsque la société est soumise à l'IR.

Il est très important de rédiger scrupuleusement les statuts. Le fait d’exercer une activité meublée au sein de la structure entraînera des conséquences juridiques à anticiper. En effet, l’intérêt majeur de la location meublée est issu de la possibilité d’amortir le bien et d’ainsi diminuer significativement la base imposable de l’impôt sur les revenus. Cependant, ces amortissements seront déduits du bénéfice et diminueront également le bénéfice distribuable aux associés ; la société aura par conséquent de la trésorerie que les associés ne pourront pas appréhender en distribution de dividendes.

En outre, étant donné que la SARL de famille est une société de forme commerciale, ayant pour but de réaliser des bénéfices, il est exclu qu’un associé occupe le bien à titre gratuit.

D’un point de vue social, le gérant majoritaire est affilié au régime des indépendants (TNS) et doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même en l’absence de rémunération.

Attention lors de la constitution de la SARL de famille à bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, par exemple un divorce ou un décès.

Le principe est que l’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants liés à l’exploitation de la société (loyers, etc.) alors que le nu-propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels (vente d’un im­meuble par exemple). Les associés peuvent déroger à ces règles en créant leur propre répartition conventionnelle. Cette répartition conventionnelle sera opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle ait été conclue - ou insérée dans les statuts - avant la clôture de l’exercice, aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine.

De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile.

Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route.

Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI est, quant à elle, écartée pour ce type d’activité car, en SCI, seul l’exercice d’une activité civile permet d’être soumis à l’IR.

Définition et objet: La SCI exerce des activités civiles. Elle a pour objet la constitution et la gestion d'un patrimoine à plusieurs. Elle est adaptée aux locations de longue durée.

En pratique, les biens immobiliers détenus par la société sont intégrés au capital social, et divisés entre les associés en fonction de leurs parts dans la société.

Types de SCI

On distingue la SCI :

• De location-gestion (acquisition et location sur le long terme de biens immobiliers) ;
• Familiale (gestion d'un patrimoine familial) ;
• De construction-vente (construction pour vendre) ;
• D'attribution (acquisition ou construction d'un bien pour l'attribuer aux associés à hauteur de leurs parts sociales).

Durée du bail de location: Dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Fiscalité de la SCI

La SCI relève, par défaut, de l'impôt sur le revenu. La société perçoit les loyers. Les associés déclarent les recettes locatives proportionnellement à leur quote-part dans le capital social.

Cependant, si la SCI réalise des activités commerciales de location meublée au-delà du seuil de 10 % toléré, elle peut être tenue de s'acquitter, en plus de l'IR, de l'impôt sur les sociétés.

Avantages de la SCI

• Les associés peuvent céder à leurs héritiers tout ou partie des parts sociales qu'ils détiennent dans la société. Dès lors, aucun partage n'est nécessaire en cas de succession.
• Par ailleurs, chaque cédant bénéficie d'une exonération d'impôt sur les donations d'une valeur totale de 100 000 euros tous les 15 ans.
• Les biens immobiliers échappent à l'indivision.
• Les contraintes administratives se limitent aux enregistrements des recettes et des dépenses.
• Elle bénéficie tout d’abord d’une flexibilité de gestion et d’une souplesse statutaire.
• Par ailleurs, la SCI facilite la transmission. En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.
• La SCI permet une transmission facilitée du patrimoine tout en optimisant les droits de donation et de succession. Les parents peuvent procéder à des donations progressives des parts, qui sont alors exemptées de droits de donation, dans la limite de 100.000 € tous les 15 ans. De plus, dans le cas où les parents transmettent aux enfants uniquement la nue-propriété des parts, laissant aux parents l'usufruit, ces derniers continuent à percevoir des revenus locatifs.
• De façon générale, la création d’une SCI entre les membres d’une même famille permet d’éviter la dislocation du patrimoine lors d’une succession. Dans ce cas de figure, les héritiers évitent le régime de l’indivision et le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un partage entre eux. Il reste à l’actif de la société. Il est alors transmis, dans son intégralité, aux héritiers. La SCI familiale est un excellent outil en ce sens où elle permet de préparer efficacement sa succession et la transmission de son patrimoine immobilier. En effet, chaque associé peut transmettre, de son vivant, des parts sociales dans la limite de 100 000 euros par tranche de 15 ans sans fiscalité !

Inconvénients de la SCI

• Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. En pratique, les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société puis, faute de paiement, contre chaque associé à hauteur de sa quote-part de participation aux dettes.
• Les activités commerciales sont proscrites. La SCI ne peut pas bénéficier du statut de LMNP.
• En cours de vie sociale, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’est pas adaptée pour les contribuables dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu.

Il est toutefois possible de contourner cette règle en intercalant une société comme associée de la SCI.

Toutefois, la loi tolère une activité occasionnelle de location meublée inférieure à 10 % des recettes totales de la société.

Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. En pratique, les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société puis, faute de paiement, contre chaque associé à hauteur de sa quote-part de participation aux dettes.

Tableau Comparatif : SARL de Famille vs SCI

Pour mieux visualiser les différences entre ces deux structures, voici un tableau comparatif :

Comment Choisir entre SARL de Famille et SCI ?

Le choix entre une SCI et une SARL de famille ne se résume pas à une simple question de statut juridique. La SARL de famille peut donc être un choix pertinent en fonction du projet et de la situation.

Pour faire son choix, il faut également prendre en compte l'étendue de la responsabilité des associés dans ces deux sociétés. La SARL est une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les créanciers ne peuvent pas engager la responsabilité financière des associés au-delà de l'argent qu'ils ont apporté au capital de la société. Dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie.

D'abord, il faut identifier le type d'activités que vous souhaitez exercer. La SARL de famille a l'avantage de ne pas être limitée dans le type d'activité qu'elle peut exercer. La SCI est plus limitée dans ses activités. En revanche, sa gestion est simplifiée. C'est pourquoi cette forme juridique est très utile pour gérer à plusieurs un patrimoine immobilier.

De même pour le type d’activité que vous souhaitez réaliser au sein de votre société. La SARL de famille a l’avantage de pouvoir garantir l’exercice de multiples activités tandis que la SCI est limitée en termes d’objet social. Par ailleurs, la SARL de famille peut faire le choix d’avoir divers objets sociaux, ce qui n’est pas possible en SCI.

Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est proportionnelle à leur contribution dans la société. Plus clairement, les créanciers ne peuvent pas engager financièrement les associés au-delà de leur apport dans le capital social, sauf en cas de faute de gestion. En revanche, dans une SCI, l'engagement des associés est indéfini et s'étend à leur patrimoine personnel. Il est donc tout à fait possible que le patrimoine personnel des associés soit mis en jeu.

En effet, la SCI s'avère adaptée pour la gestion d'une résidence modeste appartenant à des membres d'une même famille, mais elle n'est pas appropriée pour la constitution d'un patrimoine immobilier d'envergure. Dans cette situation, si les propriétaires associés se trouvent dans l'obligation de vendre des biens immobiliers, cette opération sera qualifiée d'activité commerciale. Cependant, si l'achat et la vente de biens demeurent des activités occasionnelles, les associés peuvent tout de même opter pour une SCI.

En revanche, pour la location et la gestion à long terme d'un parc immobilier, une SCI, notamment une SCI de location, apparaît plus avantageuse. En effet, celle-ci assure une protection contre les défauts de paiement de loyer et autorise la résiliation unilatérale du bail après un délai de 2 mois suivant l'émission d'un ordre de paiement.

La SARL de famille ou la SCI n’ont pas les mêmes obligations en matière comptable. En effet, la SARL de famille, comme toutes les SARL, impose la tenue d’une comptabilité obligatoire qui peut être contraignante.

Pour ce qui est des locations à long terme, il vaut généralement mieux préférer la SCI à la SARL.

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