SARL de Famille : TVA, Travaux et Conditions d'Application

À l’heure où les investisseurs immobiliers recherchent des solutions innovantes pour maximiser leurs rendements et optimiser leur facture fiscale, une réflexion sur la société à responsabilité limitée (SARL) familiale s’impose. Comme sa cousine la société civile immobilière (SCI) familiale, elle permet à plusieurs membres d’une famille d’héberger leurs biens immobiliers au sein d’une société.

Cette structure juridique s’avère cependant plus flexible et avantageuse, notamment dans le cadre d’une stratégie d’investissement en LMNP (loueur en meublé non professionnel). Découvrons ensemble les conditions, avantages et inconvénients de cette structure, notamment en matière de TVA et de travaux immobiliers.

Flexibilité et Optimisation Fiscale de la SARL Familiale

Contrairement à la SCI, la structure juridique de la SARL familiale permet, tout en étant soumise à l’impôt sur le revenu, de louer son patrimoine immobilier en meublé et de profiter des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel.

Plus encore, la SARL de famille offrira la possibilité d’opter pour le régime de la TVA et donc de la déduire du prix d’acquisition dans le cadre de la mise en location d’un bien en résidences de services, incluant la fourniture de prestations para-hôtelières. L’option à l’IR est possible sans limite de temps et permet, notamment, d’éviter la double imposition caractéristique de l’impôt sur les sociétés. En effet, l’impôt sera directement payé par les associés (on parle alors de transparence fiscale).

En matière de financement, la Sarl de famille offre la possibilité d’utiliser le levier du compte courant d’associé. Un associé apporte des fonds à la Sarl, qui rémunèrera cet apport, sans que cela ne soit obligatoire. Ainsi, l’apport en compte courant d’associé évite à la Sarl de souscrire un prêt bancaire.

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D’un point de vue opérationnel et organisationnel, passer par une Sarl familiale en LMNP permet une répartition flexible des revenus entre les membres de la famille, contribuant ainsi à une gestion optimisée.

Conditions Essentielles pour Qualifer une SARL de Famille

Pour que la Sarl soit qualifiée de Sarl familiale et conserve la possibilité d’être soumise à l’IR, il faut impérativement remplir deux conditions :

• Conserver le caractère familial : les associés doivent être membres de la même famille et « affiliés en chaîne », c’est-à-dire grands-parents + parents + enfants ou parents + enfants.
• Avoir une activité commerciale : uniquement de la location meublée et pas de location nue, ni de période de jouissance gratuite.

En matière de stratégie d’investissement locatif, le choix de la Sarl de famille mérite donc réflexion. Il faut toutefois avoir en tête que ce montage comporte des obligations comptables et fiscales plus strictes et parfois contraignantes, ce qui peut induire des coûts de gestion plus élevés.

La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.

Avantages du LMNP en SARL de Famille

Outre la récupération de TVA évoquée plus haut, un des principaux avantages liés au statut LMNP reste la possibilité, dans le cadre du régime d’imposition dit « réel » d’amortir le prix du bien immobilier (sur 25 à 40 ans) hors foncier et le prix des meubles (sur 5 à 10 ans).

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Cela reviendra à déduire chaque année de ses revenus issus de la location meublée (BIC) une partie du prix du bien et des meubles, réduisant ainsi le montant de l’impôt à payer, et pouvant même le ramener à 0. Pour ceux qui le souhaitent, le choix du régime d’imposition dit « micro-BIC » permettra sous-conditions, d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des revenus BIC (contre 30% dans le cadre de la location nue).

A noter que chaque associé bénéficiera des revenus tirés de la location à hauteur de sa quote-part dans la société, et sera donc imposé dans les mêmes proportions.

Le fonctionnement du régime LMNP en SARL de famille est le même que pour la détention en direct. La différence est qu’il faut tenir compte de la part de chaque associé avant de déterminer le montant des revenus locatifs imposables. En effet, la SARL a chaque année un résultat, essentiellement issus des loyers, auxquels sont déduits les charges et les amortissements.

Une fois la quote part des bénéfices (ou déficits) de chaque associé calculée, le LMNP en SARL fonctionne de la même manière qu’en détention directe.

Si la SARL est bénéficiaire, les bénéfices seront réintégrés aux revenus de chaque associé en fonction de leur pourcentage de détention de la SARL et ils seront déclarés dans la catégorie des BIC.

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Les déficits sont reportables 10 ans au sein de la société.

La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP). Le montage fiscal de l’EI n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an.

Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. Ce statut juridique permet de gommer le revenu des locations immobilières dans la feuille d’imposition, en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation.

En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable.

Protection et Transmission du Patrimoine Familial

La Sarl familiale offre l’avantage de séparer le patrimoine personnel du patrimoine familial. Cette structure permet une sécurité importante en cas de difficultés financières ou de litiges : les associés bénéficient en effet d’une responsabilité limitée à leurs apports dans la Sarl. Leur patrimoine personnel ne pourra être engagé.

Par ailleurs, la Sarl de famille permet d’envisager une transmission à ses héritiers à moindre coût et dans des conditions avantageuses. En effet, le passif de la société vient réduire la valeur des parts sociales (emprunt pour acheter le bien, compte courant d’associé…). Il est donc moins coûteux de transmettre les parts sociales de la Sarl, que de transmettre le bien immobilier directement.

La transmission de parts sociales de Sarl permet également d’éviter à ses héritiers d’être confrontés au régime de l’indivision, réputée pour son caractère précaire. Enfin, en donnant seulement la nue-propriété des parts sociales aux enfants, les droits de donation seront plus faibles, car calculés sur une base moins importante (celle de la nue-propriété).

Lors du décès, les enfants deviendront propriétaires de l’ensemble du patrimoine immobilier de la Sarl, sans payer d’impôt supplémentaire sur la valeur de l’usufruit.

Exemple de Transmission de Patrimoine : Biens en Direct vs. SARL

Prenons l'exemple d'un couple marié avec des enfants qui possède des biens immobiliers en LMNP et souhaite organiser la transmission de son patrimoine.

Cas 1 : Donation directe de la nue-propriété

• Les enfants et les parents détiennent les biens en démembrement (parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires en indivision).
• La vente des biens nécessite l'accord de tous.
• La donation peut être coûteuse (plus-value, taxation sans prise en compte des passifs, modification du plan d'amortissement).
• Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires, mais restent en indivision, nécessitant un accord unanime pour la gestion des biens.

Cas 2 : Apport des biens à une SARL de famille

• Les parents apportent les biens à une SARL de famille, incluant leurs enfants.
• Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en restant co-gérants de la SARL.
• Ils conservent ainsi le pouvoir de décision sur les biens (vente sans accord des enfants).
• La donation est moins coûteuse (les passifs réduisent la valeur taxable, pas de modification du plan d'amortissement, pas de plus-value immobilière à payer).

TVA et Travaux en SARL de Famille : Ce qu'il Faut Savoir

La SARL de famille est soumise aux règles habituelles de TVA. L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée.

TVA sur les loyers

Est-il possible d'éviter la TVA sur les loyers perçus par une SARL de famille en location meublée ? Oui, il est possible d'éviter l'application de la TVA sur les loyers si l'activité ne relève pas de la location meublée soumise de plein droit à TVA. En principe, la location meublée de logements d'habitation n'est pas soumise à TVA sauf option ou activité de type para-hôtelière.

Toutefois, si les loyers proviennent de la location de locaux professionnels meublés, la TVA peut s'appliquer sauf si une franchise en base est en vigueur. La franchise en base de TVA est possible pour une SARL de famille exerçant une activité de location meublée tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas les seuils prévus.

Une fois ce plafond dépassé, la TVA devient applicable de plein droit, sauf cas particuliers. Louer un bien meublé à des professionnels non assujettis à la TVA, comme des professionnels de santé, n'entraîne pas automatiquement l'exonération de TVA. Si l'activité relève d'une catégorie soumise de plein droit à la TVA (local commercial équipé), la taxe est due même si le locataire n'est pas assujetti.

En revanche, si la location n'est pas soumise de plein droit, il est possible de ne pas opter à la TVA.

TVA sur les travaux

Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. Le taux peut être de 5,5 % ou de 10 % en fonction de la prestation réalisée. Les travaux de rénovation qui concernent des logements locatifs sociaux peuvent également bénéficier d'un taux réduit. En Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, le taux applicable est de 2,1 %.

Lorsque des travaux sont réalisés sur certains types de locaux, il est possible que ces prestations de services soient soumises à un taux réduit de TVA.

Le local doit remplir les conditions suivantes :

• Il doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans.
• Il doit être destiné à être affecté ou être affecté à un usage d'habitation.

Les locaux d'habitation qui remplissent les conditions d'accès à un des taux réduits sont par exemple les suivants :

• Maison individuelle
• Logement situé dans un immeuble collectif
• Habitations légères (mobile-homes), péniches aménagées pour l'habitation et amarrées à un point fixe, dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation
• Dépendance usuelle d'un local d'habitation (par exemple une cave, un grenier, un garage, une loggia, une terrasse, une cour d'immeuble)
• Établissement d'hébergement collectif de personnes physiques : établissement touristique sur lequel la TVA ne s'applique pas ou établissement à caractère social dont l'objet principal est l'hébergement
• Logement de fonction

Le taux de TVA applicable varie en fonction de la nature des travaux.

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

Les taux de la TVA applicables sont de :

• 10 % en France métropolitaine
• 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Il concerne notamment les travaux suivants :

• Travaux d'urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur. Toutefois, il ne faut pas que les travaux aboutissent au remplacement de l'équipement et donc à la livraison d'un nouvel équipement.
• Travaux permettant l'alimentation en eau d'un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
• Travaux d'évacuation des eaux pluviales
• Travaux de clôture, pose d'un portail
• Travaux d'avancées de toit (pergolas, auvent, marquise...) qui couvrent des surfaces attenantes à la construction déjà existante. L'avancée de toit ne doit pas augmenter la surface de plancher de la construction existante et ne doit pas porter sur du gros œuvre (ossature d'un bâtiment).

La part des travaux qui correspond à la fourniture d'équipements ménagers, de mobiliers ou l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux de remplacement d'un système de chauffage ou d'ascenseur n'est pas soumise au taux réduit. C'est également le cas lorsque les travaux concernent l'installation de sanitaire ou d'un système de climatisation.

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique

Les taux de la TVA applicables sont de :

• 5,5 % en France métropolitaine
• 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Cela concerne les prestations de rénovation énergétique suivantes :

• L'isolation thermique : Des parois opaques, Des parois vitrées, Des portes d'entrée donnant sur l'extérieur, Par l'installation de volets isolants, Par l'installation de protections solaires mobiles.
• Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
• Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable
• Le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire
• Les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
• Les appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage ou d'eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d'une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur
• Les brasseurs d'air plafonniers fixes
• Les prestations d'entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

Ces prestations doivent respecter les prescriptions indiquées dans le Code général des impôts.

Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, le client doit obligatoirement certifier sur le devis ou la facture que les prestations réalisées remplissent bien les conditions de ce taux réduit. Il peut par exemple certifier que local rénové est affecté à un usage d’habitation.

Tableau Récapitulatif des Principales Caractéristiques de la SARL de Famille

Conclusion

La SARL de famille est une structure juridique intéressante pour les investissements immobiliers en famille, offrant des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs. Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions et les obligations liées à cette structure avant de se lancer.

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