SARL Familiale Immobilière ou SCI : Avantages et Inconvénients
La SARL de famille et la SCI sont les sociétés privilégiées pour l'investissement immobilier. Cependant, le choix entre les deux structures dépend des activités prévues par les associés et des responsabilités qu'ils souhaitent engager. Comparons ici SCI et SARL familiale.
Quelles sont les caractéristiques d'une SARL familiale ?
La société à responsabilité limitée (SARL) familiale est une société commerciale. Elle concerne les artisans, commerçants et industriels.
Les associés sont obligatoirement parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
La responsabilité des associés en cas de dettes de la société est limitée au montant de leurs apports.
En matière fiscale, la SARL familiale relève soit de l'IS, soit de l'IR sur option et sans limitation de durée.
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Ses avantages
- La SARL familiale est soumise, par défaut, à l'imposition sur les sociétés. Les associés peuvent cependant opter pour l'IR sans limitation de durée.
- Les associés bénéficient du statut de LMNP et des avantages du régime réel d'imposition, à condition de respecter les 2 conditions suivantes :
- Les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 euros par an et par associé ;
- Elles ne représentent pas plus de 50 % de leur revenu global.
- Les activités immobilières qu'elle peut exercer ne sont pas limitées (location, gestion, achat-revente).
- La SARL de famille facilite la transmission anticipée du patrimoine. En effet, les associés peuvent profiter d'un abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée s'ils cèdent la totalité de leurs parts.
- La responsabilité des associés se limite à leurs apports dans la société.
Ses inconvénients
- Elle restreint l'entrée dans la société des parents éloignés et des tiers.
- Les bénéfices de la SARL familiale augmentent les revenus du foyer des associés.
- Quel que soit son régime fiscal (IR ou IS), la SARL familiale doit tenir une comptabilité commerciale complète, c'est-à-dire enregistrer les créances et les dettes, déposer au greffe du tribunal de commerce les comptes annuels (bilan, compte de résultat…).
- La rémunération versée au gérant n'est pas déductible lorsque la société est soumise à l'IR.
SCI ou SARL de famille : quel est le meilleur choix ? | Céline Granier - Avocat fiscaliste
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI exerce des activités civiles. Elle a pour objet la constitution et la gestion d'un patrimoine à plusieurs. Elle est adaptée aux locations de longue durée.
Aussi, elle n'est donc pas destinée à réaliser, à titre principal, des actes de commerce qui génèrent des plus-values (par exemple des achats-reventes de biens immobiliers). Toutefois, la loi tolère une activité occasionnelle de location meublée inférieure à 10 % des recettes totales de la société.
En pratique, les biens immobiliers détenus par la société sont intégrés au capital social, et divisés entre les associés en fonction de leurs parts dans la société.
On distingue la SCI :
- De location-gestion (acquisition et location sur le long terme de biens immobiliers) ;
- Familiale (gestion d'un patrimoine familial) ;
- De construction-vente (construction pour vendre) ;
- D'attribution (acquisition ou construction d'un bien pour l'attribuer aux associés à hauteur de leurs parts sociales).
Durée du bail de location
Dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).
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Fiscalité de la société civile immobilière
La SCI relève, par défaut, de l'impôt sur le revenu. La société perçoit les loyers. Les associés déclarent les recettes locatives proportionnellement à leur quote-part dans le capital social.
Cependant, si la SCI réalise des activités commerciales de location meublée au-delà du seuil de 10 % toléré, elle peut être tenue de s'acquitter, en plus de l'IR, de l'impôt sur les sociétés.
Avantages
- Les associés peuvent céder à leurs héritiers tout ou partie des parts sociales qu'ils détiennent dans la société. Dès lors, aucun partage n'est nécessaire en cas de succession.
- Par ailleurs, chaque cédant bénéficie d'une exonération d'impôt sur les donations d'une valeur totale de 100 000 euros tous les 15 ans.
- Les biens immobiliers échappent à l'indivision.
- Les contraintes administratives se limitent aux enregistrements des recettes et des dépenses.
Inconvénients
- Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. En pratique, les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société puis, faute de paiement, contre chaque associé à hauteur de sa quote-part de participation aux dettes.
- Les activités commerciales sont proscrites. La SCI ne peut pas bénéficier du statut de LMNP. Aussi, si les associés d'une même famille souhaitent développer une activité commerciale comme l'achat-revente d'immeubles, la SARL familiale est privilégiée.
- Par ailleurs, pour une transmission de patrimoine, la SCI familiale évite aux héritiers l'indivision et le partage.
Les responsabilités des associés
Dans le cadre d'une SCI, les associés engagent leur patrimoine personnel.
Tableau comparatif entre SARL familiale et SCI
Voici un tableau qui présente succinctement leurs avantages et inconvénients.
| Caractéristique | SARL Familiale | SCI |
|---|---|---|
| Nature | Société commerciale | Société civile |
| Activités | Non limitées (location, gestion, achat-revente) | Limitées aux activités civiles (location longue durée) |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports | Indéfinie |
| Fiscalité | IS par défaut, option IR possible | IR par défaut, IS possible sous conditions |
| Location meublée | Adaptée | Limitée (max 10% des recettes) |
| Transmission du patrimoine | Facilitée | Facilitée |
| Statut LMNP | Possible | Impossible |
Comment choisir entre SARL de famille et SCI ?
Le choix entre une SCI et une SARL de famille ne se résume pas à une simple question de statut juridique. Il faut d'abord identifier le type d'activités que vous souhaitez exercer. De même pour le type d’activité que vous souhaitez réaliser au sein de votre société.
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La SARL de famille a l’avantage de pouvoir garantir l’exercice de multiples activités tandis que la SCI est limitée en termes d’objet social. Par ailleurs, la SARL de famille peut faire le choix d’avoir divers objets sociaux, ce qui n’est pas possible en SCI.
Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est proportionnelle à leur contribution dans la société. Plus clairement, les créanciers ne peuvent pas engager financièrement les associés au-delà de leur apport dans le capital social, sauf en cas de faute de gestion.
En revanche, dans une SCI, l'engagement des associés est indéfini et s'étend à leur patrimoine personnel. Il est donc tout à fait possible que le patrimoine personnel des associés soit mis en jeu.
En développant une activité immobilière, il est naturel de penser à la constitution d'une SCI. Mais, si la SCI est spécialisée dans le secteur immobilier, elle ne peut pas exercer toutes les activités.
En effet, la SCI s'avère adaptée pour la gestion d'une résidence modeste appartenant à des membres d'une même famille, mais elle n'est pas appropriée pour la constitution d'un patrimoine immobilier d'envergure.
Dans cette situation, si les propriétaires associés se trouvent dans l'obligation de vendre des biens immobiliers, cette opération sera qualifiée d'activité commerciale. Cependant, si l'achat et la vente de biens demeurent des activités occasionnelles, les associés peuvent tout de même opter pour une SCI.
Dans le cas où l'entreprise envisage d'effectuer des acquisitions et des cessions de biens immobiliers à court terme, il est recommandé de privilégier la SARL de famille. En revanche, pour la location et la gestion à long terme d'un parc immobilier, une SCI, notamment une SCI de location, apparaît plus avantageuse.
En effet, celle-ci assure une protection contre les défauts de paiement de loyer et autorise la résiliation unilatérale du bail après un délai de 2 mois suivant l'émission d'un ordre de paiement.
La SARL de famille ou la SCI n’ont pas les mêmes obligations en matière comptable. En effet, la SARL de famille, comme toutes les SARL, impose la tenue d’une comptabilité obligatoire qui peut être contraignante.
En revanche, une SCI familiale sera bien plus appropriée pour la location et la gestion d’un parc immobilier sur le long terme. D’ailleurs, la SCI de location a été justement pensée pour s’adapter à cette situation.
La société est autorisée à résilier le bail unilatéralement 2 mois après l’émission d’un ordre de paiement.
Les associés d’une SARL de famille peuvent bénéficier du régime réel du LMNP. Celui-ci octroie des réductions d’impôt non négligeables à la SARL LMNP.
Il permet effectivement de soustraire ses charges courantes du résultat imposable. En outre, la SARL peut profiter de l’amortissement immobilier pour réduire davantage le montant de l’IR.
Malgré tous ces avantages, pour accéder à ce statut, il faut que les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000 euros par an par associé.
De plus, ce montant ne doit pas représenter plus de 50 % des revenus de chacun.
Par ailleurs, ce type de montage n’est pas envisageable pour une SCI. Pour rappel, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale.
Dès lors qu’une SCI tire des revenus de la location meublée et que ces recettes correspondent à plus de 10 % de ses revenus totaux hors taxe, la structure sera soumise à l’IS.
Il y aura donc double imposition.
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