SARL Le Bon Vivre : Définition et Avantages
La Société à Responsabilité Limitée (SARL) est une forme juridique d'entreprise très prisée en France, notamment dans le secteur immobilier. La SARL "Le Bon Vivre" est une variante de cette structure, spécialement adaptée à la gestion de biens immobiliers destinés à la location. Explorons en détail cette forme juridique, ses avantages, et comment elle se compare à d'autres options.
Statuts et Constitution d'une SARL
Les statuts d’une SARL doivent être rédigés par écrit, au moyen d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. La loi prévoit une liste de mentions à insérer obligatoirement dans les statuts d’une SARL. La rédaction des statuts d’une SARL pourra être finalisée lorsque tous les apports sont réalisés (les apports en numéraire ont été déposés sur un compte bloqué et les apports en nature ont été évalués). Aucun capital minimum n’est prévu pour les SARL, mais ce dernier doit exister. Le capital social peut être composé d’apports en numéraire et d’apports en nature.
Accompagnement Professionnel
Pour la création d'une SARL, vous avez la possibilité de travailler directement avec votre expert-comptable, avec un avocat ou un notaire. Vous pouvez aussi solliciter un professionnel en ligne spécialisé en création d’entreprise. Il faut toutefois veiller à sélectionner un prestataire sérieux.
SARL Immobilière : Une Solution Avantageuse
La SARL immobilière est un type de société à responsabilité limitée (SARL) qui a pour vocation de gérer des biens d’habitation cédés en location. Si la forme juridique SARL est fiscalement généreuse pour les entrepreneurs, la SARL immobilière l’est encore davantage. C’est l’outil de gestion le plus sûr pour louer un immeuble, le transmettre à ses enfants et jouir des fruits d’une location immobilière.
SARL de Famille
Créer une SARL de famille est devenu courant chez les propriétaires immobiliers. Le statut juridique de la SARL immobilière est comparable à celui d’une entreprise familiale : les actionnaires sont issus d’une ligne parentale directe ou collatérale, ou liés par un PACS. Le nombre d’associés SARL est de deux au minimum. La SARL à vocation immobilière est appréciée pour ses avantages fiscaux.
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Avantages Fiscaux de la SARL de Famille
Puisque la SARL immobilière est une affaire familiale, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés. La SARL immobilière bénéficie, tout comme la SARL agricole, la SARL industrielle et la SARL artisanale, de cette échappatoire fiscale, à condition que les parts soient à 100 % entre les mains de la famille. En créant une SARL immobilière, la double imposition disparaît. En mettant en place une SARL de famille plutôt qu’une SARL classique, les actionnaires immobiliers ne seront pas sanctionnés par les pertes.
Le dégrèvement d’impôts auquel a droit la SARL de famille en cas de plus-value immobilière constitue un autre avantage important.
Exemple d'Imputation de Déficit
Exemple : M. Éric et sa sœur sont coactionnaires dans une SARL de famille. Le premier détient 80 % des actions et la seconde 20 %. Normalement, M. Éric devra déclarer un revenu net de 25 000 €. Mais, ayant imputé 2 000 € de déficit dans sa fiche de revenu, le revenu net s’est abaissé à 23 000 €. En appliquant le barème d’impôt de 14 %, la taxe de M.
En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable. Grâce à un prêt bancaire de 5 000 €, Madame Unetelle a eu le bonheur d’acquérir des droits sociaux dans une SARL de famille. Son revenu imposable est de 15 000 €. À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition.
Qu'est-ce que la SARL de famille ?
Inconvénients et Conditions
Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. L’entreprise a pour but de faire du profit. De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile. Le salaire du gérant n’est pas comptabilisé dans la déclaration de revenus. En effet, le montant du bénéfice est distribué équitablement entre les associés. C’est le bénéfice personnel qui est imposé, après déduction des charges engagées à titre personnel.
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Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route.
Gestion et Administration
La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.
SARL de Famille et LMNP
La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP). Le montage fiscal de l’EI n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an.
SARL de Famille et TVA
Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. Ce statut juridique permet de gommer le revenu des locations immobilières dans la feuille d’imposition, en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation.
- Peut-on cumuler SARL de famille et TVA ? Oui, la société est soumise aux règles habituelles de TVA. L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée.
Succession dans la SARL de Famille
La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer.
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Comparaison avec d'autres Structures
Les acteurs de l’immobilier le savent très bien : il est quasiment impossible de louer une propriété meublée via une SCI (société civile immobilière). En effet, le gérant d’une location meublée non professionnelle sera soumis à l’impôt sur les sociétés s’il a choisi de monter une SCI. Cette option n’existe que pour les SARL de famille.
SARL vs. Indivision
La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral.
Achat Immobilier : Société vs. SCI
Il peut être tentant d’acheter par le biais de sa société (SARL, SAS, EURL, SASU, SCI) un immeuble d’exploitation ou un immeuble donné à louer. Toutefois, si cette acquisition présente certains avantages, les inconvénients sont également nombreux.
| Aspect | Achat via Société | Achat via SCI |
|---|---|---|
| Déduction des frais | Possible | Possible (via location à la société) |
| Risques financiers | Exposé aux risques de la société | Protection des biens |
| Plus-values | Régime rigoureux (pas d'abattement) | Régime des particuliers (abattement pour durée de détention) |
Que se passe-t-il en cas de changement de composition familiale ?
- Si un associé cède ses parts à un tiers non membre de la famille, l’option à l’IR cesse. La société repasse à l’impôt sur les sociétés automatiquement. Il faut anticiper les conséquences fiscales de ces transferts.
- Oui, la société peut renoncer à l’option à l’IR. La renonciation est irrévocable et entraîne l’imposition à l’IS à compter de l’exercice suivant. Il faut notifier l’administration fiscale dans les délais.
Conclusion
La SARL "Le Bon Vivre", notamment sous sa forme familiale, offre une structure juridique avantageuse pour la gestion de biens immobiliers locatifs. Elle permet de bénéficier d'une fiscalité allégée, de simplifier la transmission du patrimoine, et de gérer les biens de manière professionnelle. Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions et les inconvénients potentiels, et de se faire accompagner par des experts pour optimiser cette structure en fonction de sa situation personnelle et patrimoniale.
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