La TVA sur Marge et son Fonctionnement dans le Cadre d'une SCCV

La TVA sur marge constitue une problématique importante de la fiscalité immobilière. Il s’agit de la taxe sur la valeur ajoutée calculée lors d’un investissement immobilier. Cet impôt a un impact sur la rentabilité d’un projet et nécessite de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier. L’investisseur immobilier peut notamment réaliser des opérations d’achat-revente. Dans ce cas, il s’agit alors d’une question de TVA sur les marchands de biens.

Pour bien comprendre cet aspect crucial de la fiscalité immobilière, il est essentiel de se pencher sur les différents types d'opérations immobilières, les règles de calcul de la TVA, et les implications pour les professionnels du secteur.

Les Opérations Immobilières et la TVA sur Marge

En premier lieu, l’opération peut concerner un terrain. Le marchand entre alors dans la catégorie fiscale du lotisseur. Autrement dit, il s’interroge en matière de TVA sur marge lors de la revente du terrain. En second lieu, l’opération peut aussi porter sur un immeuble bâti. Par exemple, l’achat d’un appartement en vue de sa revente. Dans ce cas, il s’agit de la TVA sur rénovation immobilière.

Les règles de calcul de la taxe varient en fonctions des opérations. La situation consiste souvent à acheter un terrain à bâtir puis le diviser en plusieurs parcelles. La division a souvent lieu via le dépôt d’un permis d’aménager. Le lotisseur peut viabiliser les parcelles divisées ou les vendre en l’état. Dans les deux cas, il réalise une marge taxable à la TVA. Cette marge se calcule par différence entre les prix de vente et son prix d’achat.

La TVA s’applique en principe sur le prix de vente de chaque terrain. Le taux de 20% s’ajoute au prix hors taxes que doit payer l’acheteur. Le vendeur doit reverser au Trésor le montant de TVA collectée sur la vente. Afin de réduire l’impact de la taxe sur la marge économique, le marchand peut faire un autre calcul de TVA. Au lieu de calculer la TVA sur le prix de vente, il peut l’appliquer sur sa marge immobilière. Cela permet nécessairement de réduire le montant de TVA reversé à l’administration fiscale.

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Il ne s’agit pas d’une option. Autrement dit, le marchand de biens n’a pas à effectuer un choix entre la TVA sur marge et TVA sur prix total. Il faut analyser le code général des impôts pour trouver la bonne méthode de calcul. Dans certains cas, l’opérateur immobilier devra obligatoirement appliquer la TVA sur prix total. Dans d’autres au contraire, il devra appliquer la TVA sur la marge.

La TVA sur marge s’applique lorsque le marchand a acheté le bien immobilier sans TVA. Par exemple, cela vise le cas d’un achat de terrain auprès d’un particulier. Par ailleurs, il faut que le bien acheté corresponde au bien revendu. Cela renvoie à la notion d’identité juridique. En d’autres termes, le professionnel immobilier doit avoir acheté un terrain et revendre un terrain. S’il achète un terrain avec une construction, la TVA sur marge ne s’applique pas. Il existe cependant une exception à cette règle, si le marchand a consulté son avocat fiscaliste en TVA entre temps. Celui-ci lui aura conseillé d’effectuer la division parcellaire avant d’acheter. Ce faisant, il aura bien acheté d’un côté un terrain, et de l’autre une construction.

Lorsque le marchand de bien effectue une opération portant sur un appartement, il faut raisonner différemment. En effet, la TVA ne s’applique à la vente d’un bien que s’il s’agit d’un immeuble neuf. L’article 257 du code général des impôts donne la définition d’un immeuble neuf pour la TVA. Il s’agit d’un bien achevé depuis plus de cinq ans. A contrario, il n’y a pas d’immeuble neuf lorsque la date d’achèvement remonte à plus de 5 ans.

Cela signifie qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, la TVA ne s’applique pas. On appelle cela une exonération de TVA sur la vente d’immeuble. Toutefois, le législateur prévoit une option fiscale qui permet au revendeur de soumettre la vente à la TVA. Cette option a pour but de permettre au marchand de récupérer la TVA déductible sur les travaux. En effet, s’il décide d’opter pour la TVA sur la revente, il aura le droit de déduire la TVA payée pour rénover le bien. A l’inverse, s’il n’opte pas pour la taxe sur la revente, il perdra la TVA des travaux de rénovation.

En réalité, cette option ne présente pas d’intérêt économique. Si le marchand opte pour la TVA sur la marge, il va perdre en rentabilité. En effet, si l’opération présente un bénéfice, cela signifie nécessairement que la marge est plus élevée que le coût des travaux. Autrement dit, le marchand aura une TVA collectée plus importante que sa TVA déductible. Il devra donc reverser une taxe sur la valeur ajoutée au Trésor. En synthèse, notre cabinet d’avocats fiscaliste en TVA conseille aux clients de ne pas opter. Cette option ne présente donc aucun intérêt fiscal. Il faut partir du principe qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, il n’y aura pas de TVA sur le prix de vente.

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Le Rôle du Promoteur Immobilier et la TVA

Un promoteur construit des immeubles neufs. En principe, il achète un terrain à bâtir ou un immeuble à démolir. Les coûts de viabilisation et de démolition peuvent représenter des sommes importantes pour un constructeur immobilier. En contrepartie, il bénéficie toutefois d’un régime de faveur en matière de droits d’enregistrement. En effet, l’achat d’un terrain supporte un droit fixe de 125 euros au lieu du taux de 5,8%. Cette économie fiscale implique que le promoteur s’engage à construire sous un délai de 4 ans. Mais il doit également déclarer dans l’acte d’achat sa qualité d’assujetti à la TVA. Autrement, on réserve le régime fiscal favorable aux opérateurs économiques qui ont une activité taxable à la TVA. A contrario, le particulier qui fait construire sa maison ne peut pas bénéficier de ce régime attractif.

Le promoteur immobilier constitue généralement une société civile de construction vente pour son programme. L’objet social consiste souvent en l’achat et la construction en vue de la revente. En pratique, comme la revente portera sur des immeubles neufs, on appliquera le taux de TVA de 20%. La base imposable sera constituée du prix de vente. Autrement dit, le promoteur ne peut jamais appliquer la TVA sur marge. Il s’agit d’un inconvénient majeur qui explique en partie que les marges immobilières du promoteur soient plus faibles que celles d’un marchand de bien.

Toutefois, il existe des régimes de faveur permettant de réduire le taux de TVA du promoteur immobilier. Par exemple, dans certaines zones, la vente d’un immeuble neuf supportera uniquement une TVA à 5,5 au lieu de 20%. L’autre moyen d’aboutir à un immeuble neuf consiste à rénover un immeuble ancien. A ce titre, il faut se référer à l’article 245 A de l’annexe II du code général des impôts. On parle d’immeuble neuf lorsque les travaux rendent à l’état neuf certains éléments de second œuvre dans une certaine proportion.

Il s’agit des planchers non porteurs, huisseries extérieures ou encore les cloisons intérieures. Autrement dit, une rénovation à plus de deux tiers sur chacun de ces éléments entrainera la qualification d’immeuble neuf. Le marchand de bien doit accorder une vigilance toute particulière à ce point technique. Nous conseillons de faire intervenir un huissier de justice pour constater que les travaux n’ont pas abouti à rendre l’immeuble neuf.

Ce sujet fait souvent l’objet de notes fiscales détaillées destinées à rassurer le client. En effet, il a besoin de savoir avant l’opération s’il y aura de la TVA ou non sur le prix de vente. S’il se cantonne à une rénovation légère, l’immeuble restera ancien. Il n’y aura donc pas de TVA à collecter sauf option. Or nous avons vu que cette option pour la TVA sur marge n’avait aucun intérêt fiscal. Au contraire, s’il effectue des travaux d’ampleur, il y aura de la TVA sur le prix. En l’occurrence, il s’agira d’un immeuble neuf, avec TVA à 20% sur le prix total. Nous alertons les clients de la promotion immobilière que si le bâtiment avant travaux ne présente pas l’un des six éléments de second œuvre, il faut considérer le critère non rempli. Autrement dit, les travaux ne pourront quoi qu’il arrive pas aboutir à la qualification d’un immeuble neuf.

Lire aussi: SCCV et TVA : Guide Complet

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) et la TVA

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) , est une forme juridique dont l’objet social autorise une activité commerciale. S’agissant d’une société à prépondérance civile, l’utilisation de la Société Civile de Construction Vente (SCCV) est souple, et sa structure légère. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par un acte notarié. L’objet social de la SCCV est la construction d’immeuble(s) en vue de la vente. La SCCV autorise tous les types d’apports. S’ils sont en nature, ils ne nécessitent pas de Commissaire aux apports. Quant à l’apport en industrie, il est réputé égal à l’apport de l’associé qui a le moins apporté.

La responsabilité des associés est limitée aux apports : les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens, à proportion de leurs droits sociaux. - Leur rémunération suit les règles de la SCI. Le régime fiscal par défaut est l’impôt sur les revenus « IR » pour les associés personnes physiques, et l’impôt sur les sociétés « IS » pour les associés personnes morales. - Ils s’exercent sur les charges afférentes à l’acquisition du bien, comme les commissions d’intermédiaire, les honoraires, les frais de notaire, etc.

La SCCV répond à l’objectif exclusif d’acheter pour construire et revendre aussitôt la construction achevée. Au contraire, on utilise la SCI dans le but d’acheter pour louer. La SCCV (société civile de construction-vente) est un régime juridique avec un objectif spécifique, celui de la construction et la vente de biens immobiliers. Certaines obligations applicables à cette société sont prévues par le droit de la construction. Mais qu’en est-il de la TVA en SCCV ? La SCCV a une fiscalité dite “transparente” : elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus.

Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles. Toutefois, la TVA n’est pas exigible pour les livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente, et ce même s’ils sont construits par un intermédiaire ou un mandataire. Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement.

La TVA en SCCV est due par le vendeur. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Sinon, la vente est exonérée (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge). C’est le transfert de propriété qui est générateur de TVA. Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance. Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir. Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d’achat). La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA correspond au prix de cession HT plus les charges.

Puisqu’il s’agit d’une activité de prestation de services, la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits et lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison. La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable.

Que vous soyez promoteur immobilier, investisseur ou professionnel du droit, comprendre les tenants et aboutissants de la SCCV est crucial pour mener à bien vos projets de construction et de vente immobilière. Dans cet article, nous allons plonger au cœur de la SCCV, en explorant sa définition, ses avantages, son processus de création et les aspects légaux et fiscaux qui l’entourent.

Définition et Objet Social de la SCCV

Une Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une forme juridique spécifique au droit français, conçue pour encadrer les opérations de promotion immobilière. Elle est régie par les articles L. La SCCV a pour objet unique la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente, que ce soit en totalité ou par fractions. Contrairement à d’autres formes de sociétés, la SCCV ne peut pas conserver en patrimoine les biens qu’elle construit. Son activité est donc strictement limitée dans le temps et dans son objet.

Avantages de la Création d'une SCCV

• Limitation des risques financiers : En créant une SCCV, les promoteurs peuvent isoler chaque projet immobilier dans une structure juridique distincte.
• Optimisation fiscale : La SCCV bénéficie d’un régime fiscal avantageux, notamment en matière de TVA et d’impôt sur les sociétés.
• Flexibilité dans la gestion : La structure de la SCCV offre une grande souplesse dans l’organisation et la répartition des pouvoirs entre les associés.
• Transparence et crédibilité : La création d’une SCCV pour un projet immobilier apporte une légitimité et une transparence appréciées par les partenaires financiers et les acquéreurs potentiels.

Processus de Création d'une SCCV

• Publication d’une annonce légale : Conformément à la loi, la création d’une SCCV doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales habilité dans le département du siège social de la société.
• Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Après la publication de l’annonce légale, la SCCV doit être immatriculée au RCS auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.
• Déclaration fiscale : Dans les 15 jours suivant son immatriculation, la SCCV doit être déclarée auprès du centre des impôts dont dépend son siège social.

Aspects Légaux et Fiscaux de la SCCV

• Statut des associés : Les associés d’une SCCV ne sont généralement pas considérés comme des salariés de la société.
• Gérance : Le ou les gérants de la SCCV peuvent être rémunérés pour leur fonction de direction.
• Transparence fiscale par défaut : Par défaut, la SCCV est soumise au régime de la transparence fiscale.
• Option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) : La SCCV peut opter pour l’assujettissement à l’IS.
• TVA sur marge : Les SCCV bénéficient généralement du régime de TVA sur marge pour leurs opérations de vente d’immeubles.

La durée de vie d’une SCCV est généralement limitée à la réalisation du projet immobilier pour lequel elle a été créée. Les Sociétés Civiles de Construction-Vente (SCCV) sont des structures juridiques spécifiques permettant à des investisseurs de s’associer pour construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente, en totalité ou par fractions. Elles sont adaptées aux projets immobiliers limités dans le temps.

Les articles L.211-1 à L.211-4 du Code de la construction et de l’habitation définissent les dispositions spécifiques applicables aux SCCV. Les articles 1845 à 1870-1 du Code civil établissent les règles générales applicables aux sociétés civiles, y compris les SCCV.

Le Régime de la TVA sur Marge : Un Aperçu

Le régime de la TVA sur marge est un régime de TVA optionnel qui permet au professionnel qui n’a pas pu déduire de TVA lors de son achat, de ne collecter cette dernière que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. En matière immobilière, c’est l’article 268 du CGI qui le définit en droit français en transposition de l’article 392 de la directive TVA.

L’objectif poursuivi par le législateur avec le régime de la marge est d’éviter que la réintroduction d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble dans le circuit commercial ne se traduise par l’application de la TVA à un bien qui a déjà supporté la TVA à titre définitif. Un terrain à bâtir est un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. Un terrain à bâtir est obligatoirement nu (hormis les bâtiments impropres à un usage quelconque, comme les ruines) alors qu’un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions.

Ce certificat permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d’urbanisme. La déclaration préalable valant lotissement peut être remplacée par un permis d’aménager. Le bornage du terrain doit être effectué par un géomètre expert qui est le seul professionnel habilité à définir le bornage légal du parcellaire. Il posera les bornes qui délimiteront la nouvelle propriété et réalisera un plan précis de la parcelle à vendre.

Si l’achat a été effectué auprès d’un autre assujetti. Si l’achat a été effectué auprès d’un non assujetti, il n’a pas pu déduire la TVA ayant grevé son achat et les travaux effectués entraîne le changement de nature fiscale, alors la vente du terrain devra supporter la TVA sur le prix global de la vente. La SCI construction-vente a 20% de TVA pour la construction et la vente si l'immeuble a <5 ans. Au-delà, elle est exonérée.

TVA et Société Civile de Construction Vente (SCCV) en France

Une Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une structure juridique spécifique permettant la construction d'immeubles en vue de leur revente. Contrairement aux sociétés civiles classiques, elle a une activité commerciale, ce qui entraîne des conséquences fiscales particulières, notamment en matière de TVA.

La SCCV est soumise à la TVA

Contrairement aux sociétés civiles de gestion patrimoniale, la SCCV est obligatoirement assujettie à la TVA, car son activité principale est la construction d'immeubles destinés à être vendus. Les ventes d'immeubles neufs réalisées par la SCCV sont soumis à la TVA au taux de 20 %.Les travaux de construction et d'aménagement réalisés par la SCCV sont également soumis à la TVA.

TVA applicable selon le type de bien vendu

Voici un tableau récapitulatif des taux de TVA applicables en fonction du type de bien vendu par une SCCV :

Cas particulier : TVA à 5,5 % ou 10 %

Si la SCCV construit des logements en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou en accession sociale, elle peut bénéficier d'un taux réduit de TVA à 5,5 % pour la vente.

Déduction de la TVA sur les achats et travaux

Une SCCV peut récupérer la TVA payée sur les travaux de construction, matériaux, honoraires d'architectes, etc. Cette TVA est déductible si elle est liée à des opérations soumises à TVA (vente d'immeubles neufs).

Cas des SCCV et TVA sur marge

Dans certaines conditions, la SCCV peut opter pour le régime de TVA sur marge, notamment lors de la revente de terrains ou d'immeubles anciens.

• Le bien vendu doit être identique au bien acheté (sans division ou changement de nature).
• L'acquisition doit avoir été réalisée sans récupération de TVA.
• La TVA est calculée uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix total de vente.

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