SCI et Auto-Entrepreneur : Compatibilité et Implications

De nombreux entrepreneurs cherchent à diversifier leurs revenus ou à tester une idée avant de s'engager pleinement. Dans ce contexte, la question de la compatibilité entre différents statuts juridiques, comme celui d'auto-entrepreneur et de la Société Civile Immobilière (SCI), est cruciale.

Auto-Entrepreneur et SCI : Compatibilité et Implications

Comprendre l'Auto-Entreprise et la SCI

L’auto-entreprise, également appelée micro-entreprise, est un régime socio-fiscal simplifié applicable aux personnes physiques souhaitant créer ou possédant déjà une entreprise individuelle pour exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale. Ce statut est accessible depuis le 1er janvier 2009, mais certaines activités sont exclues.

La création d’une auto-entreprise est légalement impossible pour une personne morale. L’activité d’auto-entrepreneur peut être exercée à titre principal ou complémentaire.

La SCI est une structure juridique créée par des associés dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est alors détenu par la SCI. Au même titre que n’importe quelle autre société, la SCI dispose de statuts qui permettent de régir et de définir son fonctionnement.

Comment fonctionne une SCI ? (Guide Complet)

Différences Notables entre Auto-Entreprise et SCI

La première différence remarquable entre ces deux systèmes est que le régime de l’indivision ne requiert aucune formalité et s’applique d’office, ce qui n’est pas le cas de la SCI. En appliquant le régime de l’indivision, chacun des propriétaires, nommé indivisaire, se voit attribuer une quote-part, mais il a des droits sur la totalité du bien.

Les formalités de constitution de ces deux statuts diffèrent beaucoup. La micro-entreprise bénéficie de grandes simplifications et ne nécessite donc pas de lourdes démarches. Il vous suffira simplement de faire une déclaration de création de micro entreprise auprès du CFE affilié à votre activité ou directement en ligne et attendre que votre demande soit validée pour que l’INSEE vous attribue un numéro SIRET.

Compatibilité des Statuts

Vous souhaitez lancer votre activité d’auto entrepreneur en étant gérant ou associé dans une SCI ? Ou, à l’inverse, vous possédez votre micro entreprise et vous envisagez de faire partie d’une SCI ? Si c’est le cas, vous devez certainement vous poser des questions sur l’une ou l’autre pour comprendre au mieux dans quoi vous vous engagez.

En préambule, une SCI est nécessairement imposée au régime réel (revenu fonciers 2072) et la quote part qui vous revient pourrait etre imposée au Micro foncier à la condition de disposer d'un autre bien en propre. Les revenus fonciers ne sont pas considérés comme des revenus professionnels mais patrimoniaux.

Question n°1: Est-ce possible sachant que je suis auto-entrepreneur?

Pas besoin de créer une SCI, au vu de ce qui vient d'être dit, sur la compatibilité du statut de micro-entrepreneur et de la perception de revenus fonciers. Si la SCI choisissait le régime d'imposition de droit commun, à savoir l'IR, votre situation fiscale personnelle ne changerait pas.

Bien sûr, une SCI peut toujours opter pour l'impôt sur les sociétés et dans ce cas, on sort de la translucidité fiscale de la SCI à l'IR. Les particularités principales de la SCI à l'IS sont de bien séparer les patrimoines, personnel et professionnel, de permettre l'amortissement de la construction, hors valeur du terrain (ce qui n'est pas possible dans le cadre des revenus fonciers), de décider de l'affectation des résultats de la société et donc de l'imposition au niveau des associés.

Ainsi, les résultats bénéficiaires, s'il y en a, peuvent être mis en réserve ou distribués, l'imposition à l'impôt sur le revenu des associés n'intervenant qu'en cas de distribution (flat tax ou sur option, imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu).

L'inconvénient majeur de la SCI IS réside, me semble-t-il, dans l'imposition des plus-values de cession de l'immeuble qui relèvent des plus-values professionnelles (égales à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable) et sont plus lourdement taxées, que dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, puisque la valeur nette comptable est prise en compte sans réévaluation).

Avé !! Votre investissement initial, compte tenu des travaux prévus, devrait dégager des déficits fonciers (imputables sur le revenu global à hauteur de 10 700 € hors intérets d'emprunt) ou sur les futurs revenus fonciers. Tout dépendra du montant des "améliorations" car tous les travaux ne sont pas nécessairement tous déductibles... Ce qui veut dire que pour les premières années le micro-foncier ne vous sera pas utile fiscalement.

Enfin vous noterez qu'une SCI à l'IS devra s'acquitter de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) de 2,5% des loyers (bien de plus de 15 ans non soumis à la TVA).

Puis-je (avec l'accord de l'autre indivisaire evidemment) ne louer que MA part de ce logement et ainsi être le seul à déclarer les revenus de ce logement?

Avant de donner un avis complet, il faudrait savoir comment fonctionnerait concrètement votre indivision "particulière", en terme d'occupation des locaux et de règlements financiers. Je suppose que le logement rénové n'a pas été divisé en lots, avec établissement d'un règlement de copropriété. Dans cette hypothèse, sur quelle base serait déterminée votre quote-part louée, dans l'indivision (certaines pièces du local, quid des pièces communes, etc...) ? Que deviendrait la part de votre co-indivisaire (utilisation pour ses besoins personnels, location, etc... N'oublions pas qu'en indivision, par définition, les biens ne sont pas attribués divisément à chacun des indivisaires.

En matière de protection sociale et de cotisations, cumuler signifie cotiser deux fois, mais pas forcément au même taux. Dans une SAS ou une SASU, je vous ai dit plus haut que le président est assimilé salarié. Il paye donc des cotisations élevées, mais il obtient une protection identique à celle d’un cadre.

Soyez vigilant tout de même si vous encaissez vos ventes micro-entreprise et vos ventes de société sur le même compte bancaire, car l’administration fiscale veille au grain et reste susceptible de requalifier le montage et de redresser votre TVA.

D’un côté, vous gardez la flexibilité d’une micro-entreprise, et de l’autre, vous profitez de la puissance d’une société pour signer de gros contrats et rassurer de futurs partenaires.

SCI et Marchand de Biens : Incompatibilité

La SCI et le statut de marchand de biens ne sont pas compatibles. En effet, la société civile immobilière (SCI) doit exercer une activité civile comme la construction-vente, ou la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers.

Cependant, l'interdiction pour la SCI d'exercer cette activité ne signifie pas que la SCI ne peut pas revendre un bien et réaliser une plus-value. En procédant à l’achat et la revente de biens immobiliers de façon habituelle en vue d’en tirer profit, la SCI peut être requalifiée en marchand de biens.

Concrètement, une SCI qui est requalifiée en marchand de biens perd tous les avantages que pouvaient procurer le statut de la société civile immobilière. Par ailleurs, elle ne profite pas des avantages des autres statuts qui peuvent exercer librement cette activité.

Alternatives pour l'Activité de Marchand de Biens

Il faut donc choisir un statut adapté pour exercer ce type d’activité. Vous pouvez opter pour la SARL, la SAS, la SASU ou encore l’EURL. Pour ce faire, il faut se rendre sur la plateforme en ligne du guichet unique.

Le statut juridique du marchand de biens est un statut fiscal. Il ne s'agit pas d'une forme juridique spécifique. Ce statut est ouvert aux sociétés commerciales comme la société par actions simplifiée (SAS) ou la société à responsabilité limitée (SARL).

La SAS offre un cadre juridique souple et plus adapté pour le marchand de biens. Les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la Sécurité sociale sous le statut assimilé-salarié.

Une activité de marchand de biens peut également être exercée en créant une société à responsabilité limitée (SARL). Tout comme la SAS, la SARL est une société commerciale constituée par au moins deux associés. La SARL est une forme juridique très encadrée.

Il est possible d'exercer une activité de marchand de biens sans avoir à s'associer. Vous avez la possibilité d’exercer en tant que marchand de biens sous le statut d'auto-entrepreneur. D’abord, le statut d’auto-entrepreneur offre une protection très limitée du patrimoine personnel. Ensuite, pour conserver le statut d’auto-entrepreneur, il faut respecter un plafond de chiffre d’affaires.

L'activité de marchand de biens est donc possible avec une auto-entreprise, mais ce statut n'est pas le plus adapté.

Cumul d'Activités en Auto-Entreprise

L’auto-entrepreneur peut mener une activité mixte, deux activités qui sont connectées ou n’ont aucun lien entre elles. La première demeurera l’activité principale puisqu’elle générera plus de recettes.

Créer plusieurs micro-entreprises par une seule et même personne est chose impossible. En revanche, l’auto-entrepreneur a la possibilité d’exercer d’autres activités à part l’activité principale. Rappelons qu’elles peuvent n’avoir aucun lien entre elles, et même ne pas appartenir à la même catégorie.

Le cumul de plusieurs activités indépendantes est possible, certes, mais pas n’importe comment. D’autre part, si l’une des activités secondaires vient à générer plus de revenus que l’activité principale, l’entrepreneur doit faire une déclaration modificative.

Une auto-entreprise peut avoir deux activités connexes ou deux activités indépendantes l’une de l’autre. Mais attention, chacune doit avoir son propre livre de comptabilité et sera imposée suivant le taux de cotisation qui lui correspond.

Les activités de l’entreprise peuvent être liées entre elles. C’est généralement le cas d’un auto-entrepreneur qui propose un service et qui vend, en même temps, tout ce qu’il faut pour le réaliser. À titre d’exemple, on peut prendre le cas d’un vendeur d’ordinateurs qui propose à la fois des cours d’informatique.

Un auto-entrepreneur à activité mixte peut cumuler deux activités n’ayant aucun rapport entre elles. Le cumul de deux activités de la même catégorie n’entraîne aucun changement concernant le plafond de chiffre d’affaires. En cas contraire, le seuil dépend de l’activité principale, désignée comme générant plus de revenus.

Il est tout à fait possible d’effectuer la déclaration d’une activité mixe à la création du statut d’auto-entrepreneur. Un auto-entrepreneur peut ajouter une activité supplémentaire à une entreprise déjà lancée, mais elle devra être déclarée. Dans ce cas, il est tenu d’effectuer une modification sur le guichet des formalités des entreprises (ou guichet unique).

Pour rester micro-entrepreneur, il ne faut pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires au cours des deux dernières années. Le régime de la micro-entreprise est avantageux pour l’auto-entrepreneur à activité mixte sur bien des points. Le dépassement du plafond de CA aura des conséquences sur le plan fiscal.

Bon à savoir : l’auto-entrepreneur à activité mixte ayant deux activités non connectées l’une à l’autre doit tenir deux livres de comptes distincts pour chaque activité. Et lorsqu’on parle de chiffre d’affaires, il s’agit du montant hors taxe.

Cette déclaration constitue une démarche obligatoire à accomplir en ligne pour tout auto-entrepreneur à activité mixte. Elle reste impérative même si l’entreprise ne fait aucun chiffre d’affaires. Une micro-entreprise est automatiquement soumise au régime classique d’imposition. C’est à l’administration fiscale de déterminer le bénéfice imposable.

Bon à savoir : l’auto-entrepreneur à activité mixte n’a pas besoin de déclarer les bénéfices pour ses BIC et BNC. L’administration fiscale calcule séparément les abattements suivant le chiffre d’affaires généré par chaque activité. Pour une simple micro-entreprise, l’abattement ne va pas en dessous de 305 euros.

Grâce au régime micro-social, un auto-entrepreneur à activité mixte peut payer ses cotisations sociales en fonction du chiffre d’affaires généré par son entreprise. La micro-entreprise continue à bénéficier de ce régime du moment que plafond de chiffre d’affaires n’est pas dépassé.

Il convient de savoir que le taux de cotisations sociales varie en fonction des activités de l’auto-entrepreneur.

Comment faire une déclaration d’activité mixte ?

Pour devenir auto-entrepreneur à activité mixte, il est possible de se déclarer dès la création de l’entreprise. Ajouter une activité supplémentaire à une entreprise déjà créée est possible en cours d’année. Pour ce faire, il est nécessaire d’effectuer une modification en ligne, sur le guichet unique.

Deux entrepreneurs peuvent-ils combiner leurs activités ?

Une auto-entreprise signifie qu’une seule personne reste aux commandes. Les entrepreneurs perdent leurs statuts d’auto-entrepreneur dès lors qu’ils combinent leurs activités. Deux individus qui décident de travailler ensemble régulièrement ou qui envisagent de se partager des clients ne sont effectivement plus considérés comme des auto-entrepreneurs. Pour rester dans la régularité, il faut qu’ils fusionnent et procèdent à un changement de statut.

Comment devenir une micro-entreprise à activité mixte ?

La loi n’autorise pas la création de deux micro-entreprises par une seule personne. Exercer deux activités avec deux statuts d’auto-entrepreneur n’est pas possible. Ce qui est possible, c’est d’en mener plusieurs au nom d’une seule auto-entreprise.

Une modification d’activité peut être effectuée, même en cours d’année, en faisant une déclaration sur le guichet unique de l'INPI.

Cumul Auto-Entreprise avec d'Autres Statuts Juridiques

Nous allons nous intéresser à une problématique qui préoccupe beaucoup d’entrepreneurs : le cumul du statut d’auto-entrepreneur avec une autre activité. Nous insistons bien sur le fait que l’autre activité doit être de nature différente. Cumuler une même activité en utilisant deux entreprises est déconseillé compte tenu du risque important de requalification en abus de droit.

Un auto-entrepreneur ne peut être également gérant majoritaire de SARL. Un auto-entrepreneur a tout à fait la possibilité de devenir associé de SARL, et inversement.

Le président de SAS étant un dirigeant assimilé salarié, il peut tout à fait cumuler son mandat avec une activité en auto-entrepreneur. En principe, il est tout à fait possible de cumuler un statut d’auto-entrepreneur avec un poste de salarié.

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