Qu’est-ce qu’une SCI — Les Romaniquettes Infogreffe

La SCI signifie “Société Civile Immobilière”. C’est une forme de société qui doit obligatoirement être créée par deux associés minimum, qui seront chargés de la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est une Société Civile Immobilière, créée dans le but de détenir et d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit d’une personne morale, disposant d’une existence juridique propre.

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique dont la finalité consiste à acquérir, construire, administrer et/ou gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet aux associés de regrouper leurs biens immobiliers au sein d’une entité distincte, dotée de la personnalité morale et dirigée par un gérant. Les immeubles détenus par la SCI peuvent être loués ou mis à disposition des associés.

Fonctionnement général et statut juridique

Chaque personne qui contribue à la société via un apport devient associée. Elle obtient alors des parts sociales au sein de la SCI, proportionnellement à l’apport réalisé. Au nombre de deux ou plus, ces associés peuvent être membres d’une même famille. La SCI est une société et certaines obligations doivent être respectées : tenir une comptabilité et réunir une assemblée au moins une fois par an pour approuver les comptes ou établir les déclarations fiscales.

Un dossier d’immatriculation doit être établi et déposé au greffe du Tribunal de commerce le plus près du siège social de votre SCI. L’extrait Kbis d’une SCI constitue sa pièce d’identité. Elle représente un document officiel et légal attestant de son existence légale par son inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Toutes les informations concernant les entreprises inscrites au RCS sont publiées sur le site d’Infogreffe.

La gérance : nomination, pouvoirs et obligations

La SCI est représentée par le gérant. Désigné par les statuts de la société ou à la suite d’un vote des associés, il doit traiter des affaires courantes. Les statuts fixent les règles de désignation du gérant et le mode d'organisation de la gérance. Le gérant peut être un associé ou un tiers, personne physique ou morale, choisi pour ses compétences.

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Le gérant dispose des pouvoirs nécessaires pour accomplir les actes de gestion courante dans l’intérêt de la société (ex. : souscrire une assurance, convoquer les assemblées, régler les charges sociales). Toutefois, les statuts peuvent restreindre ces pouvoirs et imposer une autorisation préalable pour certaines opérations (ex : emprunt, cession d’un immeuble). Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

Le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Cette reddition des comptes doit comporter un rapport écrit présentant l’ensemble de l'activité de la société comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou anticipées. L'absence de tenue de comptabilité est une faute du gérant qui peut entraîner sa révocation.

Prise de décision et organisation des assemblées

Les décisions plus importantes sont généralement prises lors des assemblées. Les décisions dépassant les pouvoirs du gérant sont en principe adoptées à l’unanimité des associés, sauf clause statutaire prévoyant une majorité différente. Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée mais les statuts peuvent également prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite.

Toute délibération des associés est constatée par un procès-verbal indiquant les noms et prénoms des associés qui y ont participé, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports soumis aux associés, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes.

Constitution du capital social et apports

Le montant du capital social est déterminé librement par les associés (1 € minimum). Le capital social peut être constitué par des apports en numéraire (de l'argent) et/ou en nature (des biens : immeubles, matériel, etc.). Aucun délai n'est imposé pour la libération des apports en numéraire. Les associés fixent librement dans les statuts les modalités de ces versements.

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L’apport en nature consiste à transférer la propriété d’un bien à la SCI en contrepartie de parts sociales. S’agissant de l'apport d'un immeuble à la société, il doit être enregistré au service fiscal de l'enregistrement. Cet enregistrement est gratuit lorsque l'apport est réalisé à titre pur et simple au profit d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Au contraire, l'enregistrement est payant (5 % du montant de l'apport) lorsque l'apport est réalisé au profit d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), sous certaines conditions d'exonération.

Responsabilité des associés

À l'égard des dettes de la société, la responsabilité des associés d'une SCI est à la fois indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Responsabilité indéfinie : le patrimoine personnel des associés peut être engagé si la SCI n'est pas en mesure de payer ses dettes. Responsabilité non-solidaire : les associés ne sont responsables des dettes qu'à proportion de leur part dans le capital social de la SCI. Responsabilité subsidiaire : un créancier ne peut solliciter directement un associé qu'en cas d'échec de la procédure de recouvrement à l'encontre de la SCI.

Les associés de SCI s'engagent également à contribuer aux pertes de la société. Cette contribution n'intervient en principe qu'après la dissolution de la société, lorsque l'actif de celle-ci ne suffit pas à désintéresser les créanciers. En cas de cession de ses titres, la responsabilité d'un ancien associé peut être engagée au titre des dettes exigibles survenant avant la cession de ses parts sociales.

Fiscalité : IR par défaut, option IS et conséquences

La SCI relève, par défaut, du régime de l'impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices réalisés par la société sont imposés au nom personnel de chaque associé à proportion de sa quote-part dans le capital social. Ainsi, chaque associé doit déclarer les revenus afférents à cette activité sur sa déclaration personnelle de revenus, peu importe que les associés aient effectivement perçu les sommes correspondantes.

Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela est plus avantageux pour les associés. L'option pour l'IS entraîne des obligations fiscales et comptables plus lourdes. Par ailleurs, l'abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique pas en matière d'IFI lorsque l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une SCI.

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Avantages de la SCI

• La SCI permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier qui dépasserait la capacité financière de chacun, pris individuellement.
• La SCI permet de scinder l’immobilier de l’activité professionnelle : en cas de faillite, l’immeuble servant à la société d’exploitation reste la propriété exclusive de la SCI et est ainsi protégé des créanciers de la société d'exploitation.
• La SCI permet d'organiser plus librement la situation en cas de décès d'un associé et notamment d'éviter que les héritiers se retrouvent en indivision.
• La SCI permet une transmission progressive et échelonnée dans le temps, avec des abattements fiscaux pour donation renouvelables tous les 15 ans.
• La SCI permet d’adapter les règles de fonctionnement (prise de décisions, répartition des pouvoirs, cession des parts sociales, etc.) selon les besoins des associés.

Inconvénients et limites

• La responsabilité financière indéfinie des associés : leur patrimoine personnel peut servir à payer les créanciers de la société.
• Les associés sont imposés sur la quote-part de résultat correspondant à leur participation, y compris quand la SCI ne reverse pas cette somme.
• La gestion d'une SCI requiert des formalités administratives et comptables : tenue d'une comptabilité, rédaction des statuts, déclaration annuelle de résultat.
• Les activités de nature commerciale, comme l’achat-revente, sont en principe interdites pour une SCI (sauf SCCV).
• Les avantages fiscaux comme l'abattement IFI ou certains dispositifs d'exonération ne s'appliquent pas toujours aux immeubles détenus via une SCI.

Les différentes formes de SCI

La SCI se décline en plusieurs formes, chacune répondant à une situation particulière :

1. SCI de gestion ou de location : forme la plus courante, acquisition et gestion d’un ou plusieurs biens en vue d’en obtenir des revenus réguliers. La location meublée peut être considérée comme une activité commerciale et entraîner l’imposition à l’IS.
2. SCI familiale : constituée par des associés issus de la même famille, utile pour faciliter la transmission du patrimoine et éviter l’indivision.
3. SCI de construction-vente (SCCV) : permet la construction et la revente d’immeubles, exception au principe civil; elle est dissoute après réalisation de l’opération.
4. SCI d’attribution (SCIA) : acquisition ou construction d’un immeuble puis division par fractions destinées aux associés, dissoute après attribution des lots.
5. SCI de jouissance à temps partagé : multipropriété permettant de partager l’usage d’un bien selon des périodes déterminées.

SCI et copropriété

Une SCI peut détenir des biens en copropriété. À ce titre, elle est copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. En tant que personne morale, la SCI copropriétaire doit obligatoirement être représentée par une personne physique lors de toute assemblée générale. Seul le gérant ou l’associé mandaté possède le pouvoir d’engager la société vis-à-vis des tiers. Le syndic de copropriété doit obligatoirement envoyer la convocation à l’assemblée générale à la SCI et non à ses associés.

SCI et entreprise opérationnelle

Lorsqu'un entrepreneur doit acheter ou utiliser un local pour son activité, il peut soit faire acheter l'immeuble directement par l'entreprise, soit créer une SCI pour en être propriétaire et louer le local à l'entreprise. La SCI permet de séparer l'immobilier de l'activité, ce qui protège le bâtiment en cas de difficultés financières de l'entreprise. Attention : cette protection tombe si la SCI est fictive ou si les deux structures mélangent leurs finances (loyers anormaux, confusion de patrimoine, etc.).

Le recours à une SCI facilite la transmission familiale de l'entreprise : la constitution d'une SCI permet d'attribuer l’activité opérationnelle à certains héritiers et de transférer aux autres les parts de la SCI, évitant ainsi l’indivision. Une entreprise sans immeuble dans son bilan est généralement plus facile à vendre, car l'acquéreur n'a pas à acheter les murs.

Créer, modifier et clôturer une SCI

Pour créer une SCI il faut rédiger des statuts. Un contrat régit son fonctionnement et lie les parties entre elles tout au long de la vie de la société. Les clauses doivent préciser : l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorité lors des votes des assemblées, la réglementation spécifique en cas de vente ou d’échange de parts. La création d’une SCI nécessite aussi la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales et le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe.

La SCI peut être dissoute par décision des associés ou à la suite d’événements prévus par les statuts. La société civile immobilière (SCI) est constituée d'au moins 2 associés, personnes physiques et/ou personnes morales. Elle peut notamment être constituée entre 2 époux, quel que soit leur régime matrimonial. Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, l'époux qui souhaite apporter un immeuble faisant partie de la communauté doit en avertir son conjoint.

Infogreffe et les démarches administratives

Infogreffe est une plateforme qui centralise tous les renseignements provenant du Registre du commerce et des sociétés (RCS), et rassemble tous les registres du Tribunal de commerce. Le site donne aussi accès aux documents administratifs des entreprises. Toutes les informations concernant les entreprises inscrites au RCS sont publiées sur le site d’Infogreffe. Pour chaque entreprise, il est possible de consulter gratuitement une fiche Infogreffe en ligne.

Les gérants peuvent se procurer l’extrait Kbis via le site Infogreffe. Le dépôt en ligne des comptes annuels se fait exclusivement sur le site infogreffe.fr. Il est essentiel que les dirigeants et associés de SCI soient informés de toute modification décidée par les autorités publiques; Infogreffe contient tous les documents officiels des entreprises, y compris ceux relatifs aux SCI.

Tableau récapitulatif (extraits essentiels)

La SCI est une forme de société qui présente bien des avantages. Entre souplesse de fonctionnement et fiscalité avantageuse, nombreux sont les propriétaires qui optent pour ce statut juridique pour gérer leur patrimoine immobilier. Créer une société civile immobilière (SCI) permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs.

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