SCI et TVA Déductible : Conditions et Applications

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt indirect sur la consommation, inclus dans le prix de vente payé par le consommateur final. Bien que les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ne soient généralement pas soumises à la TVA en raison de leur nature non commerciale, il existe des situations où l'assujettissement à la TVA devient pertinent. Cet article détaille les conditions d'application de la TVA pour une SCI, les différents régimes, et les implications financières.

TVA et SCI : Comprendre les règles applicables

Introduction à la TVA et aux SCI

La SCI est une structure juridique couramment utilisée pour la gestion de biens immobiliers, que ce soit pour des immeubles d'entreprise, des locations privées ou des objectifs patrimoniaux. La question de la TVA déductible se pose lors de la création d'une SCI : les loyers perçus sont-ils soumis à la TVA ? L'assujettissement à la TVA entraîne des obligations supplémentaires, il est donc crucial de bien comprendre les règles applicables.

En effet, si dans certains cas, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA, dans d’autres, elle en est exonérée. Au contraire, la SCI est exonérée de TVA quand elle loue des biens nus à usage d’habitation. La SCI propre de la location meublée assortie d’au moins trois prestations accessoires complémentaires comme le petit-nettoyage, le nettoyage, le lavage et le repassage du linge par exemple.

Les Différents Régimes de TVA Applicables à une SCI

Comme pour toute entreprise, il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI : la franchise en base, la TVA simplifiée et la TVA classique. Examinons ces régimes en détail.

La Franchise en Base

La franchise en base permet d'être exonéré de TVA si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil, fixé à 91 900 € hors taxes pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière (hors locations meublées, meublés de tourisme, gîtes ruraux ou chambres d’hôtes). La franchise en base s’applique automatiquement pour la première année d’activité, à condition que le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 101 000 €.

La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :

Simplicité de gestion : Pas de TVA à collecter ni à déclarer.
Économies : Pas de répercussion de la TVA sur les loyers, rendant les biens plus attractifs.
Flexibilité : Possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA ultérieurement.

Cependant, il est important de noter que la franchise en base ne permet pas de récupérer la TVA sur les achats ou travaux. Si vous prévoyez des investissements importants ou des rénovations, il faudra donc bien peser le pour et le contre.

La TVA Simplifiée

La TVA simplifiée est un régime fiscal conçu pour alléger la charge administrative des entreprises, y compris les SCI. Pour choisir ce régime, la SCI doit remplir les conditions suivantes :

Chiffre d’affaires annuel entre 91 900 € et 840 000 €.
TVA due inférieure à 15 000 € par an.
Option choisie dès la création de la société.

Avec la TVA simplifiée, vous devez télétransmettre deux formulaires d’acomptes provisionnels par an :

Un premier en juillet, pour un acompte égal à 55 % de la TVA due pour l’exercice précédent.
Un second en décembre, pour un acompte égal à 40 % de la TVA de l’exercice précédent.

Les avantages de la TVA simplifiée sont :

Lire aussi: Tout savoir sur la CA3

Gain de temps : Moins de paperasserie et de déclarations.
Meilleure gestion de trésorerie : Possibilité de prévoir ses dépenses fiscales.
Simplicité : Adaptée aux petites structures et SCI débutantes.

La TVA Classique

La TVA classique, ou TVA normale, s'applique aux SCI dont le chiffre d'affaires dépasse 840 000 € hors taxes, qui sont exclues du régime simplifié, ou qui ont choisi ce régime à la création de la société. Dans ce cas, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite. Si votre TVA nette due est inférieure à 4 000 € par an, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle.

L’assujettissement à la TVA classique permet de déduire la TVA sur les achats et les investissements (travaux, entretien des locaux, etc.), ce qui est un atout pour les locations commerciales. Cependant, l’option pour la TVA normale engage la SCI pour plusieurs années.

4 solutions pour sortir de l'argent d'une SCI à l'IS ✅

Les Taux de TVA Applicables aux Travaux en SCI

Si vous envisagez des travaux dans les biens de votre SCI, différents taux de TVA peuvent s’appliquer :

TVA Normale (20 %): Taux par défaut pour la plupart des travaux et prestations liés au patrimoine immobilier.
TVA à Taux Réduit (10 %): S’applique aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement des biens immobiliers de plus de deux ans. Ne s’applique pas aux constructions neuves, reconstructions ou agrandissements.
TVA à Taux Très Réduit (5,5 %): Concerne les travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, équipements économes en énergie, etc.) et les locations de logements pour habitation principale ou usage mixte (habitation + professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

Il est important de noter que les taux réduits ne s'appliquent pas si les travaux rendent le bien immobilier "comme neuf" sur le plan fiscal.

Comment Savoir si une SCI Est Assujettie ou Exonérée de TVA ?

Votre SCI est soumise à la TVA dans trois cas :

Location d'un local aménagé pour un usage professionnel.
Location d'un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (ménage, petit-déjeuner, wifi, etc.).
Location de places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.

Dans ces cas, la SCI doit collecter la TVA sur les loyers et peut la récupérer sur ses dépenses. À l'inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Si vous ne facturez pas de TVA, vous ne pouvez pas la récupérer sur vos achats ou travaux.

Il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA, notamment pour :

Les locaux nus à usage professionnel.
Les biens mixtes (immeuble avec bureaux et appartements).
Les biens à usage agricole.

Pourquoi Opter pour la TVA en SCI ?

Opter pour la TVA permet de récupérer une partie des dépenses liées aux investissements immobiliers. La SCI peut récupérer la TVA sur l’achat de meubles, les primes d’assurances et les prestations de services liées à la gestion du patrimoine immobilier. Cependant, l’achat d’un immeuble ancien n’est pas soumis à la TVA, et pour un immeuble neuf, la TVA n’est récupérable que dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

L'application de la TVA sur les loyers peut rendre vos loyers plus chers pour les particuliers ou les entreprises non assujetties, mais n'a pas d'impact pour les entreprises assujetties qui peuvent récupérer la TVA payée.

Comment la SCI Peut-Elle Être Assujettie à la TVA ?

Pour que votre SCI soit assujettie à la TVA, vous devez adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, en joignant une copie du bail commercial ou professionnel. L’option prendra effet le premier jour du mois suivant la réception de votre demande par le SIE.

Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA. En optant pour la TVA, vous engagez votre SCI à long terme, car vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans.

Les Différentes Situations et la TVA en SCI

Le fonctionnement de la TVA est déterminé par plusieurs critères. D'une part, le type de bien loué joue un rôle majeur : les biens meublés à usage professionnel ou au sein d’une résidence de services sont généralement assujettis à la TVA. D'autre part, le choix de la location - à des particuliers ou à des professionnels - peut également influencer l'assujettissement à la TVA. Par exemple, une SCI qui loue un bien immobilier à un particulier peut ne pas être soumise à la TVA, tandis qu'une SCI qui loue un bien à usage professionnel peut l'être.

Ensuite, la SCI, lorsqu'elle est assujettie à la TVA, collecte celle-ci sur les loyers qu'elle perçoit. Elle restitue ensuite cette TVA à l'administration fiscale lors de ses déclarations.

Enfin, certaines SCI sont assujetties d'office à la TVA, alors que d'autres peuvent choisir d'y opter ou sont exonérées. Chaque type d'assujettissement présente des conséquences fiscales et financières différentes. Il faut donc bien comprendre ces mécanismes pour optimiser la gestion de votre SCI.

Location de Biens Nus à Usage Professionnel

La location de biens nus à usage professionnel par une SCI est en principe exonérée de TVA, conformément à l'article 261 D du Code général des impôts (CGI). Cependant, une SCI a la possibilité d'opter pour l'application de la TVA sur ces locations.

Cette option peut être exercée par une simple lettre adressée au service des impôts dont vous dépendez. La lettre doit formaliser l'intention de votre SCI de soumettre son activité de location de locaux nus à usage professionnel à la TVA. Attention, dans le cas où plusieurs locaux sont loués, la référence de chaque immeuble ou local doit être mentionnée dans le courrier.

Par ailleurs, il est possible de choisir l'option de la TVA pour une partie seulement des locaux donnés en location, même s'ils sont situés dans un même immeuble. Il faut toutefois que ce soit deux locaux commerciaux différents, par exemple l’un pour un coiffeur et l’autre pour un restaurant.

Location de Biens à Usage Agricole

La location de biens à usage agricole par une SCI est généralement exonérée de TVA également. Cette exonération englobe principalement les terres et bâtiments agricoles, ainsi que les terrains non aménagés. Toutefois, une option pour l'assujettissement à la TVA est possible dans certaines conditions. Par exemple, lorsque le bail est enregistré et que le locataire est également assujetti à la TVA. Il s’agit de conditions cumulatives.

L'option pour la TVA doit être explicitement mentionnée dans le bail signé entre le bailleur et le locataire.

Location de Biens à Usage d'Habitation

La location de biens à usage d'habitation effectuée par une SCI est aussi exonérée de TVA, qu'il s'agisse de biens nus ou meublés. Les locations de parkings ou de places de stationnement sont en principe soumises à la TVA, sauf lorsqu'elles sont étroitement liées à une location à usage d'habitation.

Conditions pour Être Assujetti à la TVA

Pour opter à l'assujettissement à la TVA, une SCI doit tenir compte de divers éléments :

Type de location : La nature du bien loué est déterminante. Les biens meublés à usage professionnel sont généralement assujettis à la TVA.
Régime fiscal : La nature du régime fiscal adopté (IS ou IR) par la SCI peut également influencer son assujettissement à la TVA.
Chiffre d'affaires annuel : Le niveau de chiffre d'affaires de la SCI peut la rendre éligible à certains régimes de TVA spécifiques.

Évaluez bien ces facteurs avant de décider d'opter pour l'assujettissement à la TVA.

Quand Faire l'Option pour la TVA en SCI ? Avantages et Inconvénients de Cette Option

L'assujettissement à la TVA pour votre SCI présente des avantages et des inconvénients à considérer :

Avantages :
- Récupération de la TVA : Si votre SCI réalise des dépenses importantes soumises à la TVA (par exemple, des travaux effectués par des professionnels assujettis), elle peut récupérer cette taxe.
- Facturation de la TVA : Votre SCI peut facturer de la TVA au moment de l'encaissement des loyers, augmentant ainsi le montant des loyers perçus.
Inconvénients :
- Gestion administrative : L'assujettissement à la TVA implique une gestion administrative plus lourde, avec des déclarations de TVA à réaliser.
- Impact financier pour le locataire : Si votre SCI facture de la TVA sur les loyers, cela peut augmenter le coût de la location pour le locataire, potentiellement rendant le bien moins attractif.

Démarches pour Faire Valider Votre Option à la TVA

Pour valider votre option d'assujettissement à la TVA, il faut adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre entreprise. Ce courrier doit exprimer votre volonté de soumettre les loyers perçus à la TVA. Il est à noter que :

L'option prend effet dès le 1er jour du mois de votre demande ;
Aucun formulaire spécifique n'est nécessaire, une lettre d'option suffit ;
Chaque bien immobilier doit faire l'objet d'une demande distincte ;
La lettre doit indiquer la dénomination de la SCI, son adresse et la référence de chaque bien concerné.

Les Taux de TVA Applicables

Lorsque la SCI est assujettie à la TVA, différents taux peuvent s'appliquer :

TVA à Taux Normal (20%): Le taux normal de TVA est de 20%. Il s'applique à la majorité des transactions commerciales réalisées par une SCI. Toutefois, il existe des exceptions à l'application de ce taux normal. Certains secteurs d'activité ou certaines opérations peuvent bénéficier d'un taux réduit de TVA, voire d'une exonération.
TVA à Taux Réduit (10%): La TVA à taux réduit de 10% peut être une aubaine pour les SCI qui entreprennent des travaux d'amélioration. Ce taux s'applique à la transformation, aménagement et fourniture de certains équipements. Certains critères doivent être respectés pour bénéficier de ce taux réduit :
- Tout d'abord, le bien immobilier sur lequel les travaux sont effectués doit être achevé depuis plus de deux ans.
- Ensuite, il faut que les travaux soient facturés par une entreprise directement à la SCI, excluant ainsi les travaux réalisés par un sous-traitant.
- Enfin, le taux réduit de 10% ne s'applique pas aux travaux de construction ou de reconstruction, ni aux travaux d'agrandissement.
TVA à Taux Réduit (5,5%): Le taux réduit de TVA à 5,5% s'applique pour les SCI dans des situations bien spécifiques. Il concerne principalement les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements, qu'il s'agisse d'opérations d'isolation thermique, d'installation d'équipements favorisant les économies d'énergie ou de systèmes utilisant des sources d'énergie renouvelable. En outre, ce taux est également applicable aux locations de logements destinés à l’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel. Cependant, il existe des exceptions à ce taux réduit. Par exemple, les travaux qui, sur une période de deux ans, constituent plus qu’une simple amélioration et concourent à rendre fiscalement l'immeuble à l'état neuf sont exclus du taux réduit.

Récupération de la TVA sur les Charges d'Exploitation

Lorsqu'une SCI est assujettie à la TVA, elle peut récupérer cette dernière sur ses charges d'exploitation. Cette possibilité représente un avantage financier non négligeable pour les SCI qui réalisent des dépenses importantes pour l'exploitation de leurs biens immobiliers.

Les charges d'exploitation sur lesquelles la TVA peut être récupérée comprennent notamment :

Les frais de gestion et d'entretien des biens immobiliers (comme les réparations, les travaux d'amélioration, l'assurance, etc.)
Les frais liés à l'acquisition de biens ou services nécessaires à l'activité de la SCI (comme les frais d'agence, les honoraires d'avocat, etc.)

La TVA déductible est calculée par secteur d'opérations, et à partir de coefficients. Il faut donc tenir une comptabilité détaillée et précise de vos dépenses engagées.

De plus, il faut savoir que la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions et limites. Par exemple, une SCI ne peut pas récupérer la TVA sur les dépenses qui ne sont pas directement liées à son activité taxable.

Comment Déclarer la TVA en SCI ?

Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.

Il existe deux téléprocédures disponibles pour déclarer et payer votre TVA sur impots.gouv :

EFI (échange de formulaires informatisés) : Cette méthode vous permet de déclarer et de payer votre TVA directement en ligne, depuis votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
EDI (échange de données informatisées) : Cette option permet à votre expert-comptable ou à un autre prestataire autorisé de transmettre directement à l'administration fiscale les données nécessaires à la déclaration et au paiement.

Le choix entre ces régimes de TVA dépend du chiffre d'affaires réalisé par la SCI. De plus, en présence d'activités soumises à la TVA et d'autres non assujetties, la SCI doit tenir des comptabilités distinctes, notamment si elle possède un seul bien professionnel en location. En cas d'activités avec des taux de TVA différents, la création de secteurs d'activité est nécessaire, avec l'utilisation du coefficient de déduction pour le calcul de la TVA déductible.

La SCI a une double fonction en matière de TVA : d'une part, elle collecte la TVA en facturant cette dernière sur les loyers perçus, qu'elle déclare à l'administration fiscale. D'autre part, elle déduit la TVA de ses dépenses d'exploitation, payant la TVA lors du règlement des achats tout en indiquant les montants déductibles dans sa déclaration de TVA.

Suite à la déclaration de TVA, deux scénarios se présentent pour la SCI : soit elle a collecté plus de TVA qu'elle ne peut déduire, nécessitant un versement du complément à l'administration fiscale, soit elle a encaissé moins de TVA qu'elle ne peut déduire, bénéficiant ainsi d'un crédit de TVA.

Quand et Comment Payer la TVA en SCI ?

Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Pour effectuer ces démarches, vous devez vous connecter à l'espace professionnel de votre SCI sur le site des impôts. Attention, les déclarations et paiements de la TVA doivent être faites spontanément par le déclarant, et sont transmises par voie dématérialisée.

SCI Familiale et TVA : Quelles Particularités et Obligations ?

La SCI familiale est un type spécifique de SCI où les associés sont liés par un lien familial. L'assujettissement à la TVA n'est pas automatique pour une SCI familiale et dépend de la nature de l'activité exercée. Comme pour une SCI classique :

Les locations meublées sont assujetties à la TVA, contrairement aux locations non meublées qui en sont généralement exonérées.
Si la SCI familiale met en location des locaux professionnels, elle peut opter pour la soumission des loyers à la TVA.

Pour les biens loués à usage d’habitation ou à usage agricole, l’exonération de la TVA est obligatoire. Cependant, la TVA devient obligatoire pour une SCI dans un cas particulier : la location de... Dans certains cas, la TVA s’applique d’office à la société civile immobilière. Ainsi, une SCI dont l’activité est la location de biens aménagés pour un usage professionnel, est assujettie de plein droit à cette taxe.

Pour finir, si les SCI qui louent des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, sont normalement exonérées de TVA, il existe une exception. En effet, dans le cas où cette société civile loue des biens meublés comportant au moins trois prestations accessoires (comme le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.), les revenus perçus sont assujettis à la TVA.

La Franchise de Base en TVA : Est-ce Possible pour une SCI ?

Une SCI peut bénéficier de la franchise en base de TVA, à condition de respecter certains critères. Ce régime d'imposition, qui exonère votre SCI du paiement et de la déclaration de la TVA sur ses prestations et ventes, est applicable tant que le chiffre d'affaires annuel n'excède pas certains seuils.

Pour les activités de commerce et prestations d'hébergement, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

balises: #Tva