Statut juridique SASU pour l’activité de marchand de biens

Le secteur de l'immobilier offre de nombreuses opportunités, notamment pour les marchands de biens dont l’activité consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers afin de réaliser une plus-value. La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) est une forme juridique prisée pour exercer cette activité grâce à sa flexibilité et les protections qu’elle offre.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est une personne qui achète et revend des biens immobiliers (immeubles, terrains, maisons, fonds de commerce, parts sociales) dans un but lucratif. Il se distingue de l’agent immobilier car il est propriétaire des biens qu’il vend et porte le risque financier de l’achat et de la revente. Pour être reconnu comme marchand de biens, deux critères principaux doivent être remplis :

L’intention spéculative, c’est-à-dire l’objectif de réaliser des gains financiers à court terme à travers des opérations rapides d’achat et revente.
Le caractère habituel, qui se vérifie par la fréquence, le nombre et la nature des opérations commerciales réalisées.

En général, cette activité nécessite la réalisation de rénovations sur les biens achetés pour accroître leur valeur avant revente.

Pourquoi choisir la SASU pour un marchand de biens ?

Le choix du statut juridique est fondamental pour structurer son activité de marchand de biens. La SASU présente plusieurs avantages :

Les avantages de la SASU

Responsabilité limitée : l’associé unique ne perdra qu’à hauteur de ses apports, protégeant ainsi son patrimoine personnel.
Grande flexibilité dans la rédaction des statuts : l’associé unique définit lui-même l’organisation de la société sans cadre légal rigide, ce qui facilite l’adaptation à ses besoins spécifiques.
Absence de capital social minimum obligatoire : la SASU peut être créée avec un capital de 1 €, bien que pour l’activité de marchand de biens, il est recommandé d’un capital plus élevé afin d’obtenir des financements bancaires plus facilement.
Statut social du dirigeant assimilé salarié : le président bénéficie d’une protection sociale complète (régime général de la Sécurité Sociale), incluant retraite, prévoyance, et autres prestations sociales.
Fiscalité attractive : la SASU est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices et un taux normal de 25 % au-delà.
Option possible pour l’impôt sur le revenu : sous conditions, l’associé unique peut opter pour un régime fiscal à l’IR pendant les cinq premiers exercices.
Avantages fiscaux en TVA : la TVA peut être appliquée sur la marge réalisée, c’est-à-dire uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, ce qui réduit la charge fiscale.
Réduction des frais notariaux et droits de mutation : sous certaines conditions, le marchand de biens bénéficie d’exonérations fiscales permettant d’amoindrir les coûts liés aux transactions.

Les inconvénients à connaître

Charges sociales importantes : le dirigeant assimilé salarié supporte des cotisations sociales élevées, souvent autour de 80 % de sa rémunération nette.
Formalités de création et gestion plus complexes : la constitution d’une SASU engendre des démarches administratives coûteuses (rédaction des statuts, immatriculation, publication d’annonce légale) et impose une comptabilité commerciale rigoureuse avec dépôt annuel des comptes.
Double imposition des dividendes : en plus de l’IS, les dividendes versés subissent la flat tax à 31,4 %, ce qui réduit la rentabilité finale.

Les étapes pour devenir marchand de biens en SASU

Élaboration du projet : définir les types de biens visés, la stratégie commerciale et les objectifs financiers.
Rédaction des statuts : rédiger les statuts précisant l’objet social, la répartition du capital, la gouvernance (nomination du président), les règles de fonctionnement etc.
Détermination du capital social : fixer un capital adapté à l’activité, en tenant compte des besoins de financement.
Immatriculation de la SASU : dépôt du dossier auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) et publication de l’annonce légale.
Choix du régime fiscal et social : déterminer le régime d’imposition des bénéfices (IS ou IR) et s’inscrire auprès des organismes sociaux comme l’URSSAF.
Organisation comptable et administrative : prévoir une tenue comptable stricte avec dépôt des comptes annuels, tenue des registres de décisions etc.

Fiscalité du marchand de biens en SASU

La fiscalité d’un marchand de biens en SASU repose principalement sur l’impôt sur les sociétés (IS). Voici les points clés :

L’IS est appliqué à un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis au taux normal de 25 %.
La société peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pendant ses 5 premières années, ce qui peut être avantageux selon la situation personnelle de l’associé unique.
La TVA peut être appliquée soit sur la marge réalisée (différence entre prix d’achat et de revente), soit sur le prix total si le bien est acheté à un assujetti à la TVA.
Le marchand de biens bénéficie d’exonérations de droits de mutation et de taxe foncière en fonction des engagements pris (revente sous 5 ans, travaux dans les 4 ans, construction de maisons individuelles etc.).
Les dividendes versés à l’associé unique sont soumis à la flat tax de 31,4 %, ce qui constitue une forme de double imposition.

Comparaison SASU et autres statuts pour marchand de biens

Plusieurs statuts juridiques sont possibles, mais la SASU est souvent privilégiée pour son équilibre entre souplesse et protection :

Statut auto-entrepreneur (micro-entreprise)

Non recommandé et interdit pour l’activité de marchand de biens en raison des limites de chiffre d’affaires (170 000 €) et de l’absence de séparation patrimoniale.
Responsabilité illimitée et incapacité à récupérer la TVA.

Société Civile Immobilière (SCI)

Interdite à l’exercice d’une activité commerciale comme le marchand de biens.
Adaptée uniquement à la gestion patrimoniale ou à la location non meublée.

SARL / EURL

Responsabilité limitée aux apports, imposition à l’IS, régime social du gérant est celui des travailleurs non salariés (TNS), avec une protection sociale souvent moins avantageuse qu’en SASU.
Statuts plus rigides que la SASU.

SASU

Grandement flexible au niveau des statuts, protection sociale avantageuse (assimilation salarié), imposition à l’IS avec taux réduit possible, responsabilité limitée.
Formalités plus complexes mais structure adaptée aux projets évolutifs.

Obligations et charges d’un marchand de biens en SASU

Le marchand de biens en SASU doit également tenir compte de ses charges :

Frais de notaire : de 2 % à 4 % selon le prix de vente, plus faibles que pour un particulier.
Charges sociales élevées liées au statut de président assimilé salarié.
Droits de mutation pouvant être réduits ou exonérés selon les engagements pris (revente rapide, travaux réalisés).
TVA sur la marge ou le prix total selon circonstances.
Tenue comptable rigoureuse : obligations de comptabilité commerciale, dépôt des comptes annuels, registres obligatoires.

Perspectives et conseils pour réussir en marchand de biens SASU

Acheter au bon prix en ciblant les zones attractives et en profitant des vendeurs pressés ou des biens nécessitant des travaux pour négocier efficacement.
Investir dans un secteur porteur afin de revendre rapidement, ce qui est crucial pour assurer la confiance des banques et une bonne trésorerie.
Développer un réseau professionnel solide impliquant agents immobiliers, notaires, courtiers, artisans, pour optimiser ses chances de succès.

Normes et évolutions législatives impactant l’activité

Depuis le 1er avril 2023, conformément à l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de biens immobiliers considérés comme passoires thermiques. Cette obligation s’étend progressivement aux logements classés E et D.

De plus, l’activité impliquant construction ou rénovation engage la responsabilité d’assurance « dommages-ouvrage » afin de garantir la couverture des réparations en cas de sinistre.

FAQ rapide

Peut-on exercer en auto-entrepreneur ?
Non, ce statut n’est pas adapté ni autorisé pour le marchand de biens.
La SCI convient-elle ?
Non, car l’activité de marchand de biens est commerciale et la SCI est une structure civile non adaptée.
Quelle TVA appliquer ?
TVA sur marge si achat à non-assujetti, sinon TVA sur le prix total.
Quels sont les statuts recommandés ?
SASU, SAS, SARL ou EURL sont adaptés, la SASU avantageuse pour un associé unique.
Comment protéger son patrimoine ?
En limitant la responsabilité via une société à capital comme la SASU.

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