Taux de TVA et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La location meublée, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA. Cependant, tout n’est pas si simple puisque, par exception, certains statuts peuvent y être soumis. Il peut donc être délicat de s’y retrouver pour les propriétaires bailleurs.

Le 4° de l'article 261 D du code général des impôts (CGI) exonère de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sans possibilité d'option, les locations de logements meublés. Les modalités d’application de cette exonération sont présentées au II § 100 et suivants du BOI-TVA-CHAMP-30-10-50. Toutefois, ce principe d’exonération comporte des exceptions, commentées au BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.

Meubler un bien avant de le louer exonère l’activité de TVA.

En principe, les revenus issus d'une location meublée (LMNP) à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de TVA de plein droit. Cette disposition fiscale s'applique quelle que soit la durée de location - occasionnelle, permanente ou saisonnière - et sans considération du montant des loyers perçus.

L'article 261 D 4° du CGI précise que les activités de location de logements meublés ou destinés à l’habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option.

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En pratique, lors de votre immatriculation sur le site de l'INPI (formulaire P0i) pour déclarer votre début d’activité de loueur en meublé, si vous ne proposez pas de services annexes, vous sélectionnerez la case « Autre » dans le champ Régime d’imposition en matière de TVA. Nous vous conseillons d’indiquer en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».

TVA et location meublée (LMNP) : ce que vous devez savoir

I. Quand la TVA s'applique-t-elle à la location meublée?

Il résulte du 4°-a et b de l’article 261 D du CGI, que l’exonération de TVA ne s’applique pas aux prestations hôtelières ou para-hôtelières fournies par les établissements hôteliers ou des loueurs de location meublée, qui font l’objet d’une exploitation professionnelle.

Si vous proposez des services para-hôteliers lors de la location, vous serez normalement assujetti à la TVA.

Dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…

Une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Ce qui signifie que vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :

La fourniture du linge de maison.
Le nettoyage régulier des locaux loués.
La mise à disposition d'un service de réception.
Un service de petit-déjeuner.

Si vous êtes assujetti à la TVA en tant que propriétaire-bailleur (c'est-à-dire que vous proposez au moins 3 des prestations para-hôtelières évoquées ci-dessus, en plus de la mise à disposition du bien meublé), le taux intermédiaire de 10 % s'applique sur vos loyers.

Si vous réalisez au moins 3 prestations annexes qui se rapprochent de l’hôtellerie (accueil de la clientèle, service de petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture de linge de maison), vous ne serez plus considéré comme faisant du louage de choses mais du louage de services, et vous serez alors soumis de plein droit à la TVA.

Un propriétaire peut néanmoins opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA (c'est-à-dire facturer la TVA à ses clients) via le formulaire P0i, notamment pour récupérer la taxe sur ses frais d'entretien, charges de copropriété ou intérêts d'emprunt.

Cette option s'avère particulièrement pertinente pour les biens acquis en état futur d'achèvement (VEFA), permettant la récupération de la TVA sur le décompte du notaire et les droits de mutation.

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale.

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L'exploitant inclut la TVA dans le loyer, la collecte auprès du locataire et doit la reverser au Trésor Public par le biais d’une déclaration de TVA. Le taux applicable est de 10 % sur le loyer. Si les loyers perçus sont inférieurs à 82 800 € HT, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA et n’a pas besoin de faire de déclaration.

En régime réel, vous devez collecter la TVA (10 % pour l'hébergement) sur vos loyers et la reverser au service des impôts via des déclarations périodiques. Pour les résidences de services, le gestionnaire prélève généralement la TVA directement sur les loyers versés avant reversement.

Voici un tableau récapitulatif des taux de TVA applicables :

Type de location	Taux de TVA
Location meublée avec prestations para-hôtelières	10%
Location en maison de retraite, centres de réadaptation professionnelle, établissements sociaux	5,5%
Résidences de tourisme et locations avec services annexes (spa, restauration, loisirs)	20%

Tous les services annexes éventuels (petits déjeuners, blanchissage, téléphone) doivent être facturés en sus au taux de TVA qui leur est propre.

Les loueurs doivent déclarer les locations passibles de la TVA au service des impôts dont relèvent les logements loués, dans les quinze jours suivant la location.

Toutefois, lorsqu’en raison du montant des loyers, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA, il est dispensé de déclaration.

La franchise de TVA (ou franchise en base) permet aux loueurs en meublé non professionnels qui le souhaitent d’être exonérés de TVA, mais en contrepartie, la TVA déductible ne peut pas être récupérée.

La franchise en base de TVA est applicable de droit. L'option pour le paiement de la TVA reste possible et peut être exercée à tout moment.

II. Services para-hôteliers définis

Une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé.

Ce qui signifie que vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :

La fourniture du linge de maison.
Le nettoyage régulier des locaux loués.
La mise à disposition d'un service de réception.
Un service de petit-déjeuner.

Les critères pour déterminer si une prestation est considérée comme para-hôtelière sont les suivants :

Nettoyage régulier des locaux : l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un service de nettoyage au client durant son séjour, selon une périodicité régulière.
Réception de la clientèle : l’exploitant dispose des moyens nécessaires afin de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.

III. Récupération de la TVA sur les investissements immobiliers

Lorsqu’une entreprise est assujettie à la TVA, cela signifie qu’elle peut la récupérer sur ses propres dépenses.

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier.

Pour cela il faut :

Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l’achat.
Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
Disposer d'un numéro de TVA.
Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis.
Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.

Un exploitant soumis à la TVA peut la récupérer sur tous ses achats et frais généraux. Ainsi, le bailleur peut déduire la TVA payée sur les achats nécessaires aux immeubles mis en location, ainsi que sur l’acquisition de l’immeuble. Pour déduire la TVA, le montant payé doit être justifié par des factures.

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée. Cela concerne aussi bien les frais courants que l’acquisition du logement.

Si vous êtes éligible à la récupération de la TVA, vous pourrez alors la déduire des frais engagés pour les travaux et achats ainsi que sur le prix d’acquisition du bien.

Pour cela, vous devrez :

Envoyer une lettre à l’administration fiscale pour leur signifier votre volonté d’être soumis(e) à la TVA.
Attendre leur réponse accompagnée de votre numéro de TVA.
Effectuer une demande de remboursement dans les 15 jours suivant la remise des clés du logement.

Vous devriez ensuite recevoir le remboursement dans les 6 mois qui suivent. Enfin, vous pourrez déduire la TVA de tous les travaux et achats engagés pour le bien concerné.

À noter : Veillez à conserver tous les justificatifs relatifs à votre demande de remboursement comme l'attestation d'achat, le bail commercial de location meublée et le décompte du notaire avec TVA.

IV. Déclaration de TVA

Déclarer votre TVA est obligatoire dès lors que vous y êtes assujetti(e). La périodicité dépendra cependant de votre régime d’imposition :

Si vous dépendez du régime réel simplifié : la déclaration est annuelle.
Si vous dépendez du régime réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois.

La déclaration s'effectue via le formulaire CA3 (mensuel ou trimestriel) ou CA12 (annuel) selon votre volume d'activité. Ces documents sont à transmettre au service des impôts des entreprises dont vous dépendez, accompagnés du règlement correspondant.

La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts. Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Connectez-vous à votre compte pour accéder au service de télé-déclaration.

Sous le régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1).

Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 :

Un premier versement de 55 % en juillet dû au titre de l'exercice précédent,
Un second versement de 40 % en décembre.

Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.

Attention : le non-respect de ces échéances peut entraîner des pénalités de retard de 10 % du montant dû.

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