TVA sur les Loyers Commerciaux en France : Guide Complet
En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est juridiquement définie comme un impôt indirect sur la consommation. Elle s’ajoute au prix de tous les produits qui y sont assujettis (en majorant le prix ; on parle alors de prix TTC). Certains baux commerciaux peuvent être assujettis à la TVA. Voyons dans quels cas.
En principe, le loyer d’un bail professionnel est exonéré de la TVA. Toutefois, ce principe souffre d’exceptions spécifiques qu’il convient de prendre en considération.
Il est important de noter qu'une réforme du droit des contrats spéciaux (contrat de bail, de vente, de prêt, etc.) est en cours. Le droit en vigueur n’est pas modifié actuellement mais des changements sont à prévoir.
Distinction entre Bail Professionnel et Bail Commercial
Le bail professionnel jouit d’une réglementation plus souple que celle des baux commerciaux, régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Pour rappel, les baux professionnels s’appliquent aux preneurs désirant louer des locaux à usage professionnel. Le bail professionnel et le bail commercial sont donc destinés à deux types de professionnels distincts. Toutefois, la problématique se pose de l’application de la TVA sur le loyer du bail professionnel tout comme dans le cas de la TVA dans le bail commercial.
En effet, depuis l’entrée en vigueur de la réforme du 9 mars 2010, la TVA immobilière a été rendue possible. C’est pourquoi, en principe, le loyer du bail professionnel est exonéré de TVA.
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Rédaction d'un Bail Professionnel
La rédaction d’un bail professionnel est une tâche rigoureuse. Afin d’alléger vos démarches et d’éviter toute erreur ou oubli des mentions obligatoires, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel.
La TVA d’un Bail Commercial pour un Local Loué Nu ou Equipé
La TVA sur les loyers de baux commerciaux s’applique selon les régimes de TVA et règles suivantes :
- Local commercial loué nu: Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre. En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.
- Local commercial équipé: Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…
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Il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.
Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés. Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.
Exceptions à l'exonération de TVA pour les locaux nus
Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu. Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :
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- Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
- Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
- Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.
Calculer le Taux de TVA d’un Loyer Commercial
Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.
Certaines entreprises peuvent être exonérées de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.
Qui Paye la TVA du Loyer d’un Local Commercial ?
Lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.
Pourquoi Opter pour la TVA sur le Loyer d’un Local Commercial ?
De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.
Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.
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Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.
Déclarer la TVA pour un Loyer d’un Local Commercial Loué Equipé
L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.
Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).
Tableau récapitulatif : TVA et Baux Commerciaux
| Type de Local | Assujettissement à la TVA | Taux de TVA | Conditions |
|---|---|---|---|
| Local nu | Exonéré (option possible) | N/A (20% si option) | Bailleur propriétaire, location à entreprise tierce |
| Local équipé | Oui | 20% | Mobilier et matériel nécessaires à l'activité |
| Terrains aménagés | Oui | 20% (10% si vocation sociale) | Accès sanitaires, emplacements |
Quid de la TVA sur les Loyers Commerciaux ?
Vous ne connaissez pas les critères de distinction entre locaux équipés et locaux nus ? Sachez que la location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124).
Concrètement, qu’est-ce que cela va changer pour vous de louer des locaux équipés ? Vous êtes alors imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de déduire certains frais comme les amortissements et les intérêts financiers en cas de crédit.
Vous pourrez obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé certaines transactions, tel que le coût d’acquisition des locaux, des meubles et aménagements effectués ainsi que les frais y afférents, en respectant les conditions de fond et de forme de la TVA déductible. L’aide d’un avocat en la matière pourra vous être précieuse pour éviter toute erreur que vous pourriez regretter par la suite en cas de contrôle.
Attention, vous n’êtes pas concernés par ces règles si vous bénéficiez du régime de franchise en base de TVA. Ce régime s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent ne dépasse pas un certain seuil.
Si vous avez des doutes quant au régime de TVA sur les baux commerciaux qui vous correspond, rapprochez-vous d’un avocat expérimenté qui pourra vous apporter des conseils. D’autant plus que vous pouvez être dans une situation d’irrégularité sans le savoir. En effet, si vous louez effectivement des locaux équipés sans que la TVA sur les loyers commerciaux ne soit prévue dans le bail commercial, vous risquez un redressement en cas de contrôle fiscal.
Quelle Fiscalité pour la Location de Locaux Nus ?
Votre location ayant alors un caractère civil, celle-ci sera exonérée de TVA, article 261, 2° du Code général des impôts. A noter que vous pouvez cependant choisir d’opter à l’assujettissement à la TVA sur les loyers perçus.
Cette option à la TVA vous permettra, comme évoqué précédemment, de déduire la TVA grevant les coûts d’acquisition du bien immobilier donné en locations ainsi que les frais engagés pour le local. Ainsi, cette option est intéressante surtout si vous avez payé de la TVA en amont lors de l’achat ou de la construction du bien que vous louez.
Comment Savoir si un Local est Soumis à la TVA ?
La location d'un local commercial est normalement assujettie à la TVA s'il s'agit d'un local équipé pour l'activité exercée par le locataire (à moins que le bailleur ne bénéficie du régime de franchise en base de TVA). Si le local est loué nu, il est généralement exonéré de TVA.
Exonération de TVA sur les Locaux Commerciaux Nus
Si les locaux commerciaux nus sont en principe exonérés de TVA, la loi prévoit les trois exceptions suivantes :
- Si le bailleur participe à l'exploitation du fonds de commerce. Cela peut résulter d'une clause particulière du bail, par exemple si le loyer varie en fonction des résultats du locataire.
- Si le bailleur utilise la location pour poursuivre l'exploitation d'un actif commercial sous une autre forme. Par exemple, il peut s'agir d'un négociant en boissons qui loue un local de débit de boissons et oblige son locataire à s'approvisionner auprès de lui.
- Si le bailleur accroit ses débouchés grâce au bail commercial, notamment si le bailleur bénéficie de l'apport de clientèle du locataire.
Dans ces trois cas, l'exonération de TVA ne s'applique pas à la location commerciale nue. Le loyer commercial et les charges locatives sont donc soumises à la TVA à 20 %.
FAQ
Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?
Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.
Quand y a-t-il de la TVA sur les loyers commerciaux ?
En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.
Quelle est la fiscalité applicable à un bail commercial ?
Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière. Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelle TVA appliquer pour un loyer commercial ?
Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.
Comment calculer l'augmentation du loyer commercial en 2024 ?
L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).