Taux de Vacance Locative par Ville en France : Analyse et Tendances (INSEE)
Le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter depuis le milieu des années 2000. L’Insee en compte trois millions en 2023, contre 1,9 million il y a 20 ans : une hausse de plus de 50 %. En 2020, 416 000 logements sont recensés comme vacants en Île-de-France.
Début 2021, on dénombre, dans le cadre du recensement de la population, 3,1 millions de logements vacants en France (hors Mayotte), ce qui correspond à un taux de vacance de 8,3 %. Le nombre de logements vacants a fortement progressé entre 2006 et 2016, avec un taux de croissance maximal en 2009 (+ 4,9 % sur l'année). Depuis, ce taux est passé sous les 2 % et s'établit à + 1,3 % en 2021, suivant un rythme significativement supérieur à celui des résidences principales (+ 0,6 %).
Pour l’Insee, un logement vacant est un logement inoccupé, mais destiné à l’usage d’habitation. Trois millions de logements vacants ne constituent pas trois millions de logements disponibles. Certains sont en attente de relocation ou de vente seulement depuis quelques semaines.
On trouve aussi des biens trop dégradés pour être habités, des appartements de centre-ville comme des logements en milieu rural très éloignés des emplois. Il n’en demeure pas moins que le réservoir de logements inutilisés parce que leurs propriétaires ne veulent pas les louer reste considérable. Près d’un quart des logements vacants (donnée Insee 2013) le sont depuis plus de quatre ans, soit 750 000 au total.
Une bonne part de logements non occupés se situent là où le marché du logement est tendu. Dans la seule ville de Paris, 128 000 logements, soit 9,2 % du parc, sont vacants en 2020. Au total, on en compte 400 000 pour toute l’Ile-de-France, selon l’Insee qui note que dans la capitale, le taux de vacance est supérieur à la moyenne nationale.
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Ces cinq villes et l’agglomération parisienne regroupent à elles seules plus de 600 000 logements vacants, de quoi loger 1,2 million de personnes si on compte deux personnes par foyer. La situation devient incompréhensible : on a d’un côté une crise du logement, alimentée en partie par une faible production de logement sociaux, et de l’autre des logements inutilisés, parfois pendant des années.
En théorie, on devrait pouvoir attendre que le marché se régule tout seul : un logement vide coûte de l’argent à son propriétaire (taxe foncière, assurance et travaux d’entretien). Visiblement, ce coût n’est pas assez élevé, compte tenu du niveau de vie des propriétaires.
Facteurs Influant sur la Vacance Locative
La vacance d’un logement est principalement de deux natures :
- La location. Elle peut ainsi intégrer des travaux limités de remise en état.
- Lorsque la durée de vacance d’un logement est plus longue, on parle de vacance structurelle.
Elle peut ainsi intégrer des travaux limités de remise en état, nécessaire au fonctionnement du marché immobilier. Lorsque la durée de vacance d’un logement est plus longue, on parle de vacance structurelle (désintérêt économique, litiges ou problèmes de succession…).
Plusieurs critères de désajustement entre offre et demande de logements vacants peuvent être observés.
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Disparités Géographiques et Démographiques
Les logements vacants se trouvent davantage dans les communes rurales et dans les agglomérations de moins de 100 000 habitants, où le taux de vacance atteint 8,9 %. A contrario, les logements vacants touchent moins les grandes agglomérations, notamment celle de Paris (le taux de vacance y est de 7,6 % et 6,9 % respectivement). En 2001, la situation était inversée.
Les disparités sont contrastées. Les communes situées dans les espaces ruraux autonomes sont les plus concernées par la vacance de logements. Les communes les moins denses ont une vacance résidentielle plus élevée que la moyenne régionale (entre 8 % et 10 %).
La part de logements vacants est plus marquée au niveau régional dans le Nord et le Pas-de-Calais (2020). Au contraire, la vacance résidentielle est plus faible que la moyenne régionale dans les zones littorales et les grandes villes.
En Centre-Val de Loire, un dixième du parc est inoccupé. Les zones les plus touchées sont les départements du sud de la région. Au niveau des intercommunalités, les disparités sont encore plus marquées. Les communautés de communes de Marche Occitane - Val d'Anglin et Cœur de Brenne sont particulièrement touchées.
La vacance de longue durée est également un facteur important. Les zones où la vacance est forte sont aussi celles où la part de vacance de longue durée est élevée. Près d'un tiers des logements sont vacants depuis plus de deux ans.
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Le Centre-Val de Loire est une région fortement concernée par la vacance des logements : un dixième du parc est inoccupé. La part de logements vacants depuis plus de deux ans y est plus élevée qu'en France métropolitaine (41,6 %), mais moins que dans d'autres régions comme la Bourgogne-Franche Comté (45,9 %) et la Corse (51,3 %).
Dans les communes rurales, près de la moitié des logements sont vacants depuis plus de deux ans, contre un tiers dans les communes urbaines. Les logements de moins de trois pièces sont davantage vacants structurellement.
En Bretagne, la proportion de logements vacants diffère fortement selon les territoires. Les intercommunalités comprennent toutes des communes littorales.
ZONES TENDUES: les règles concernant la HAUSSE des LOYERS
Évolution Temporelle de la Vacance
En France, la part de logements vacants a diminué de façon continue du début des années 1980 au milieu des années 2000. Depuis, elle a connu une hausse de 60 % et atteint depuis 2,5 % en moyenne par an. Ainsi, le nombre de logements vacants augmente 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements entre 2005 et 2023.
La part de logements vacants augmente de façon plus soutenue (3 fois plus vite entre 2009 et 2020). L’augmentation de la part de logements vacants est plus marquée entre 2009 et 2020. La part de logements vacants a progressé de façon plus soutenue entre 2009 et 2020.
En Île-de-France, la part de logements vacants a diminué entre 2009 et 2020. La part de logements vacants est plus faible qu’en 2009. Dans le détail, la part de logements vacants a baissé dans les Hauts-de-Seine (-1,2 point) et en Seine-Saint-Denis (-0,8 point).
En Bretagne, le parc de logements est en augmentation depuis le milieu des années 2000. Entre 2008 et 2018, la population bretonne a augmenté de 6,0 %. La croissance démographique est supérieure pour les EPCI du groupe 4 (+ 10,2 %).
En Île-de-France, la part de logements vacants est plus faible qu’en 2009. Le taux de vacance est parmi les plus bas de toutes les régions. La part de logements vacants reste faible grâce au rayonnement de la région parisienne (2020).
En Ille-et-Vilaine et dans le Var, la population a augmenté dans ces départements au cours de la période, avec une hausse plus modérée entre 2009 et 2020. À l'inverse, la part de logements vacants baisse dans les deux départements.
En Bretagne, la part de logements vacants est en augmentation depuis le milieu des années 2000. La part de logements vacants est en augmentation de 2,3 % en moyenne sur l’ensemble de la région. La population bretonne a augmenté de 6,0 % entre 2008 et 2018. La croissance démographique est supérieure pour les EPCI du groupe 4 (+ 10,2 %).
Politiques et Mesures pour Réduire la Vacance Locative
Plusieurs communes franciliennes ont instauré l’une ou l’autre taxe d'habitation sur les logements vacants depuis plus de 2 ans. Un grand nombre de communes sont soumises à la taxe sur les logements vacants.
En Bretagne, des dispositifs d'accompagnement des propriétaires de logements vacants sont mis en place (Programme Habiter Mieux et Maprimerénov). Le traitement LOVAC a été créé dans le cadre du Plan national de lutte contre les logements vacants.
Le traitement LOVAC a été créé dans le cadre du Plan national de lutte contre les logements vacants. Il combine les informations complémentaires de la base DVF, ainsi que de la BAN (Base Adresse Nationale).
Un dispositif de lutte contre les logements vacants est mis en place. Le mal-logement est un drame pour des millions de ménages, comme le rappelle chaque année la Fondation Abbé Pierre. Des milliers de personnes, dont de nombreux enfants, dorment tous les soirs à la rue. Pourtant, notre pays regorge de logements inoccupés.
Tableau Récapitulatif des Taux de Vacance par Région (Exemple)
| Région | Taux de Vacance (2020) |
|---|---|
| Île-de-France | 8,2% |
| Bretagne | 8,1% |
| Pays de la Loire | 6,4% |
| France (hors Mayotte) | 8,2% |
Carte des régions de France.
Évolution du taux de vacance des logements en France métropolitaine de 2006 à 2021.