Taux de TVA et LMNP : Guide Complet pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels

Vous souhaitez devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous questionnez sur le régime applicable en matière de TVA ? Vous êtes à la recherche d’informations sur le LMNP et la TVA ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec ISIA Immo. Voici quelques éléments de réponse à vos interrogations.

Qu'est-ce que la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) ?

La TVA, ou Taxe sur la Valeur Ajoutée, est un impôt indirect que les entreprises collectent pour l'État à chaque transaction. Le consommateur le paye donc dès qu’il achète un bien ou un service. Dès lors, on peut légitimement se demander si cette taxe comprise entre 5,5 % et 20 % est également applicable à la location meublée…

Le statut LMNP est-il soumis à la TVA ?

Par principe, la location meublée non professionnelle est exonérée de TVA. Cependant, tout n’est pas si simple puisque par exception, certains statuts peuvent y être soumis. Il peut donc être délicat de s’y retrouver pour les propriétaires bailleurs… C’est votre cas ? Pas de panique, Décla va vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur la TVA en location meublée dans cet article.

Par principe, la réglementation prévoit une exonération de TVA pour les locations meublées. Toutefois, si vous proposez au moins trois services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception), votre activité devient assujettie à la TVA et nécessite un numéro de TVA.

Toutefois, ce principe d’exonération comporte des exceptions, commentées au BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.

Lire aussi: LMNP et taux de TVA

Une activité de location meublée ne relève pas de la simple gestion de son patrimoine privé.

Cas d'exonération de TVA pour les LMNP et LMP

Vous l’aurez compris, si vous proposez des services para-hôteliers lors de la location vous serez normalement assujetti à la TVA. Il est toutefois possible de continuer à bénéficier de l’exonération de TVA si :

Vous ne proposez que des services accessoires tels que : la remise des clés à l’arrivée d’un nouveau locataire, le ménage du bien entre les différents locataires, ou encore le lavage du linge à la fin d’une location.

Ce sera par exemple le cas pour une location saisonnière de type AirBnb. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…

Lire aussi: TVA sur les Transports

La TVA et les prestations para-hôtelières

Vous vous demandez ce qui se passe quand votre activité de location meublée offre certains services similaires à ceux d'un hôtel ? Penchons-nous sur la question.

Définition des prestations para-hôtelières

Vous l’aurez sûrement compris, une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Ce qui signifie que vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :

• La fourniture du linge de maison.
• Le nettoyage régulier des locaux loués.
• La mise à disposition d'un service de réception.
• Un service de petit-déjeuner.

Si tel est le cas, vous êtes alors perçu non plus comme faisant du louage de choses, mais du louage de services.

Important : la simple mise à disposition de ces prestations suffit pour perdre votre exonération de TVA, même si vos locataires ne les utilisent pas.

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée. Cela concerne aussi bien les frais courants que l’acquisition du logement.

Lire aussi: Collectivités : comprendre les taux de TVA

Taux de TVA applicable aux prestations para-hôtelières

Vous proposez des services para-hôteliers à vos clients ? Vous devez alors appliquer la TVA sur le montant de vos loyers. Mais attention, les taux varieront en fonction du type de locaux loués et des services concernés.

Lorsque le loueur est tenu de s’acquitter de la TVA sur le montant des meublés, le taux de la TVA est de 10 %.

Si vous êtes assujetti à la TVA en tant que propriétaire-bailleur (c'est-à-dire que vous proposez au moins 3 des prestations para-hôtelières évoquées ci-dessus, en plus de la mise à disposition du bien meublé), le taux intermédiaire de 10 % s'applique sur vos loyers.

Un taux réduit de 5,5 % est prévu pour les locations en maison de retraite, les centres de réadaptation professionnelle et les établissements à vocation sociale. Cette disposition avantageuse concerne également les hébergements pour jeunes travailleurs.

Les résidences de tourisme et autres locations avec services restent soumises au taux standard de 20 % pour les prestations annexes comme le spa, la restauration ou les activités de loisirs.

Comment fonctionne la TVA en LMNP ?

La déclaration doit inclure le montant de la TVA incluse dans les loyers facturés aux locataires. La démarche se fait par le propriétaire-bailleur au Service des Impôts. La demande de récupération de TVA sur le prix d’achat est réalisée en général chaque trimestre et correspond au montant réglé sur les appels de fonds de la construction. Ce délai peut être prolongé jusqu’à 6 mois selon les situations.

Au régime réel simplifié, la TVA collectée sur les loyers est appelée annuellement.

Récupération de la TVA sur les investissements immobiliers

Vous le savez sûrement, lorsqu’une entreprise est assujettie à la TVA, cela signifie qu’elle peut la récupérer sur ses propres dépenses. Mais cela est-il également le cas dans le cadre d’un investissement immobilier ? La réponse est oui. Il y a toutefois des conditions à respecter.

Conditions pour récupérer la TVA

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier. Pour cela il faut :

• Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l’achat.
• Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
• Disposer d'un numéro de TVA.
• Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis
• Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous payez la TVA au taux de 20 % en plus du prix d’achat. Dans certains cas, il est possible de récupérer cette TVA. Comment fonctionne la récupération de la TVA en location meublée non professionnelle (LMNP) ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Focus sur les résidences de services et la récupération de la TVA en LMNP.

Lorsque vous achetez un bien LMNP neuf, vous vous acquittez d’une TVA au taux de 20 % sur le prix du logement neuf. Il est possible de récupérer la TVA ainsi versée à condition :

• D’acheter un logement neuf dans une résidence services. Pour en savoir plus sur les critères de choix d’un appartement en résidence de services, retrouvez notre guide résidence de services entièrement gratuit ;
• De louer le bien pour une durée minimum de neuf ans. La location doit avoir lieu dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. L’exploitant peut fixer une durée de location supérieure à neuf ans s’il le souhaite. Pendant toute cette période, l’investisseur bénéficie de loyers sécurisés et délègue la gestion locative de son bien au professionnel. L’exploitant prend à bail le bien et le sous-loue à un locataire ayant le profil correspondant au type de résidence (un étudiant, une personne âgée…).

Dans la mesure où un logement en résidence de services est associé, par définition, à la fourniture de services, l’activité de location est soumise à la TVA. Le loueur en meublé collecte donc la TVA pour le compte de l’État au moment de la perception des loyers et a la possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat du logement neuf. Pour ce faire, l’investisseur doit impérativement opter pour la délégation de gestion (dans le cadre du bail commercial) et garder le bien immobilier en patrimoine pendant une durée de 20 ans au minimum. En cas de revente avant les 20 ans, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata de la somme déjà perçue.

Pour récupérer la TVA en LMNP dans une résidence de services, il convient :

• De demander une immatriculation LMNP. La déclaration de début d’activité se fait depuis le 1er janvier 2013 sur le guichet des formalités des entreprises, dit « guichet unique », qui remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) ;
• De demander à récupérer la TVA. Votre demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts dont vous dépendez. Dans votre demande, vous devez préciser que vous souhaitez confier la gestion de votre investissement locatif à un professionnel et demandez à être inscrit à la TVA. Vous recevez ensuite un numéro de TVA ;
• D’effectuer une demande de remboursement de TVA grâce au formulaire n° 3519-SD. Vous devez y indiquer les caractéristiques de votre logement, préciser que le bien est mis en location à travers l’exploitant d’une résidence services pendant neuf ans et joindre les justificatifs obligatoires (acte notarié avec le décompte du notaire, copie du bail commercial et RIB).

Le montant du remboursement de TVA vous est ensuite réglé par virement. Bon à savoir, vous ne pouvez solliciter le remboursement de la TVA que dans un délai de trois à six mois après la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Comment déduire la TVA sur les travaux et les achats de biens meublés ?

Si vous êtes éligible à la récupération de la TVA, vous pourrez alors la déduire des frais engagés pour les travaux et achats ainsi que sur le prix d’acquisition du bien.

Pour cela, vous devrez :

• Envoyer une lettre à l’administration fiscale pour leur signifier votre volonté d’être soumis(e) à la TVA.
• Attendre leur réponse accompagnée de votre numéro de TVA.
• Effectuer une demande de remboursement dans les 15 jours suivant la remise des clés du logement.

Vous devriez ensuite recevoir le remboursement dans les 6 mois qui suivent.

Enfin, vous pourrez déduire la TVA de tous les travaux et achats engagés pour le bien concerné.

À noter : Veillez à conserver tous les justificatifs relatifs à votre demande de remboursement comme l'attestation d'achat, le bail commercial de location meublée et le décompte du notaire avec TVA.

Comment facturer la TVA dans le cadre de la location meublée ?

Maintenant que nous avons vu quand et comment s’applique la TVA, regardons comment la facturer correctement sur vos loyers dans le cadre de la location meublée.

Les mentions obligatoires sur les factures

Lorsque vous facturez la TVA à votre locataire, il faut être prudent. Plusieurs mentions sont obligatoires sur les factures :

• Votre numéro d’identification de TVA.
• Le taux de TVA applicable.
• Le montant hors taxes (H.T) et Toutes Taxes Comprises (TTC).
• Le numéro de facture.
• Vos coordonnées et celles du locataire.
• La durée de la location.
• Les éventuels services fournis et leur prix unitaire.
• La date de paiement.
• Les frais éventuels en cas de retard dans le paiement des loyers.

La périodicité de la déclaration de TVA

Déclarer votre TVA est obligatoire dès lors que vous y êtes assujetti(e). La périodicité dépendra cependant de votre régime d’imposition :

• Si vous dépendez du régime réel simplifié : la déclaration est annuelle.
• Si vous dépendez du régime réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois.

La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts. Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Connectez-vous à votre compte pour accéder au service de télé-déclaration.

Sous le régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1).

Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 :

• Un premier versement de 55 % en juillet dû au titre de l'exercice précédent,
• Un second versement de 40 % en décembre.

Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.

Attention : le non-respect de ces échéances peut entraîner des pénalités de retard de 10 % du montant dû.

Exemple concret : calcul de la TVA récupérable en LMNP

En LMNP, la récupération de TVA repose sur un principe simple : la différence entre la TVA payée lors de l'acquisition (TVA déductible) et la TVA collectée sur les loyers (TVA collectée). Pour un investissement immobilier neuf, cette opération peut représenter un avantage financier considérable.

La formule de calcul est la suivante : TVA récupérable = TVA payée - TVA collectée

Prenons l'exemple d'un investissement dans un appartement neuf en résidence étudiante :

Dans cet exemple, l'investisseur récupère 36 880 € de TVA (soit 37 600 € - 720 €) après déduction de la TVA collectée sur les loyers. Cette somme est généralement remboursée par l'administration fiscale dans un délai de 3 à 6 mois après la demande.

Attention toutefois : pour bénéficier de ce dispositif, votre logement doit être situé dans une résidence de services avec exploitation commerciale, et vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.

TVA à la revente d'un bien LMNP : quelles obligations ?

Lorsque vous revendez un bien immobilier en LMNP pour lequel vous avez récupéré la TVA, un principe essentiel s'applique : la règle des 20 ans. Cette période correspond à l'engagement de conservation que vous avez pris auprès de l'administration fiscale.

Si vous décidez de vendre votre bien avant l'échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA initialement récupérée, calculée au prorata temporis. Concrètement, pour chaque année de détention manquante, vous devrez reverser 1/20ème du montant de TVA que vous aviez récupéré à l'achat.

Par exemple, si vous avez récupéré 30 000 € de TVA et revendez après 10 ans, vous devrez restituer 15 000 € au Trésor Public (10 années restantes × 1/20ème par an).

Une solution existe cependant : la cession entre deux investisseurs LMNP assujettis à la TVA peut vous éviter ce remboursement, à condition que l'acheteur s'engage à poursuivre vos obligations fiscales jusqu'à la fin de la période initiale.

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