Taux de TVA et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en France
La location de logements meublés par des personnes physiques est généralement soumise aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposable au titre de l’impôt sur le revenu. Cependant, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) ne s’applique généralement pas, sauf dans certaines situations spécifiques. Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.
LMNP - LMP : Comment déclarer vos revenus de location meublée ?
Régime d'imposition
La location meublée est définie par un décret qui précise le contenu minimal du logement. Les revenus provenant de la location meublée, qu'elle soit habituelle ou occasionnelle, relèvent de la catégorie des BIC et sont inclus dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont exclus de la catégorie des revenus fonciers.
La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime fiscal de la location meublée, stipulant que toute personne louant des locaux d’habitation meublée, de manière habituelle ou occasionnelle, exerce une activité relevant des BIC. Ainsi, les loyers perçus sont imposables dans cette catégorie.
Seuls les revenus provenant de la location meublée faite par une personne physique qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés sont pris en compte pour l’imposition dans la catégorie des BIC au titre de l’impôt sur le revenu.
Il est important de noter que les règles d’imposition en matière de plus-value et d’imputation des déficits varient selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel. De plus, une exonération d’imposition des BIC est prévue pour certaines catégories de location.
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Régime des Micro-Entreprises (Micro-BIC)
À compter du 1er janvier 2017, ce régime s’applique si le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente n’excède pas 33 200 €. Ce régime est réservé aux loueurs qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui bénéficient pour l’année entière du régime de franchise en base de TVA.
Les contribuables relevant du micro-BIC sont dispensés du dépôt d’une déclaration de résultats. Ils doivent reporter directement, sur la déclaration des revenus (imprimé n° 2042), le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées. Un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour la location de locaux classés meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes) est appliqué pour le calcul du revenu net imposable, avec un minimum de 305 €.
Régime Réel
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit si le chiffre d’affaires HT est supérieur aux limites du régime micro-BIC (33 200 €) et est compris entre 33 200 € et 238 000 €. Il peut aussi s’appliquer sur option pour ceux relevant normalement du régime micro, cette option devant être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le redevable souhaite en bénéficier. L'option est valable deux ans.
Le régime réel normal s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires annuel HT dépasse la limite du régime simplifié ou sur option pour les exploitants relevant du régime micro-BIC ou du régime simplifié. Ce régime implique des obligations étendues, notamment la tenue d’une comptabilité régulière et complète, le dépôt d’une déclaration annuelle de résultats, et la conservation des pièces comptables.
Pour connaître les conditions d’application du régime simplifié et du régime du bénéfice normal, ainsi que les déclarations à remplir, il est conseillé de s'adresser au service des finances publiques.
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Détermination du Résultat et Déduction des Charges (Régime Réel)
Le bénéfice net imposable est déterminé en prenant en compte les opérations réalisées sur l’année de référence, incluant les créances définitivement acquises et les dettes devenues certaines. Le loueur en meublé professionnel peut imputer les déficits sur son revenu global sans limitation, à condition que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.
Pour le contribuable qui loue en saisonnier, seule une fraction des charges annuelles afférentes au bien (amortissements, frais de gestion, frais financiers) est prise en compte, calculée au prorata de la durée de la location.
Distinction entre Loueur Professionnel et Non Professionnel
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent cumulativement les trois conditions suivantes :
- Un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.
- Les recettes annuelles excèdent 23 000 €.
- Ces recettes dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Les personnes qui ne remplissent pas ces trois conditions sont considérées comme loueurs en meublé non professionnels.
Les règles générales décrites précédemment s’appliquent quel que soit le statut du loueur. Toutefois, des règles distinctes sont prévues en matière de plus-values et d’imputation des déficits.
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Plus-Values
Pour les loueurs professionnels, le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme s’applique. Si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, ils bénéficient d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas 90 000 € HT. L’exonération est partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
Pour les loueurs non professionnels, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu, selon le régime des particuliers, au taux de 19% majoré des prélèvements sociaux (15,50%). Les abattements et exonérations prévues en matière de plus-value des particuliers sont applicables.
Imputation des Déficits
- Loueurs non professionnels : les déficits ne sont déductibles que des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
- Loueurs professionnels : ils peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.
Il est conseillé de s’adresser au service des finances publiques pour plus de détails.
Exonération des BIC pour Certains Loueurs
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l’impôt sur le revenu, sous réserve des conditions suivantes :
- Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou temporaire (contrat de travail à durée déterminée pour un travail saisonnier).
- Le prix annuel de location hors charges demeure dans certaines limites (pour 2016 : 184 euros par m2 de surface habitable en Île-de-France et 135 euros par m2 dans les autres régions).
L’exonération peut s’appliquer à la location de chambres de service aménagées sous les combles, considérées comme faisant partie de l’habitation principale.
L’exonération est partielle en cas de location habituelle à des personnes n’élisant pas domicile dans le logement (ex : chambres d’hôtes). Les ressources provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérées si elles n’excèdent pas 760 euros par an (taxes comprises).
Ces deux exonérations peuvent se cumuler, par exemple, en cas de location de pièces à des étudiants pendant l’année scolaire et en chambres d’hôtes l’été.
L’exonération des chambres d’hôtes ne peut pas se cumuler avec le régime spécial d’imposition des BIC accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme.
Réduction d’Impôt pour les Logements Loués Meublés : Dispositif « Censi-Bouvard »
La réduction d’impôt sur le revenu dite « LMNP » (Location Meublée Non Professionnelle) ou « Censi-Bouvard » s’applique aux contribuables domiciliés en France, loueurs en meublé non professionnels, qui ont acquis jusqu’au 31 décembre 2016 un logement neuf ou réhabilité en vue de sa location meublée.
Le logement doit être situé dans des établissements sociaux ou médico-sociaux, des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, des résidences pour étudiants ou des résidences de tourisme classées.
La loi de finances pour 2017 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2017, à l’exclusion des logements des résidences de tourisme pour les acquisitions effectuées à partir du 1er janvier 2017. Des mesures transitoires permettent aux logements des résidences de tourisme de continuer à bénéficier du dispositif sous certaines conditions.
Le dispositif « Censi-Bouvard » permet une réduction d’impôt de 11% du prix HT des logements, dans la limite de 300 000 € HT. Le logement doit être loué pendant une durée de neuf ans reconductibles. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
La loi de finances pour 2017 a également mis en place un nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation des résidences de tourisme.
TVA en LMNP
La TVA s’applique sur les loyers des locations meublées effectuées à titre onéreux et habituel, proposant des prestations accessoires de nature hôtelière (accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison).
Il existe deux taux de TVA :
- 10% pour les loyers des biens LMNP en résidence services (seniors, étudiants, affaires ou de tourisme).
- 5,5% pour les loyers des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).
Il est possible de récupérer la TVA versée lors de l’achat d’un bien LMNP neuf en résidence services, à condition de louer le bien pendant au moins neuf ans dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. L’investisseur doit impérativement opter pour la délégation de gestion et garder le bien immobilier en patrimoine pendant une durée de 20 ans au minimum. En cas de revente avant les 20 ans, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata de la somme déjà perçue.
Pour récupérer la TVA en LMNP, il est nécessaire :
- De demander une immatriculation LMNP via le formulaire P0i.
- De demander à récupérer la TVA par lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts.
- D’effectuer une demande de remboursement grâce au formulaire n° 3519-SD, en joignant les justificatifs obligatoires.
Le montant du remboursement de TVA est ensuite réglé par virement. La demande de remboursement doit être effectuée dans un délai de trois à six mois après la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Le calcul du montant de la TVA s'effectue ainsi : TVA sur les biens et services d’exploitation - TVA collectée sur les loyers. Le montant est ensuite reporté sur le formulaire n° 3517-SD.
Impôts Locaux et Autres Impôts
Taxe Foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due dans les conditions de droit commun. Seuls les logements-foyers sont susceptibles de bénéficier de l’exonération de longue durée prévue pour les constructions neuves. Les collectivités territoriales peuvent décider des exonérations totales ou partielles de TFPB.
Taxe d’Habitation
Lorsque le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire, c’est l’occupant qui est imposable à la taxe d’habitation. Si le logement fait partie de l'habitation personnelle du propriétaire, c’est ce dernier qui acquitte la taxe d'habitation.
Contribution Économique Territoriale (CET)
La contribution économique territoriale remplace la taxe professionnelle. Les loueurs en meublé sont assujettis à la CET, comprenant la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si le chiffre d’affaires annuel dépasse 152 500 euros, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Sont exonérés :
- Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle.
- Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, à condition que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix de location demeure dans les limites raisonnables.
- Les personnes qui louent en meublé des locaux classés meublés de tourisme, compris dans leur habitation personnelle (sauf délibération contraire des collectivités territoriales).
Contribution sur les Revenus Locatifs
Les loueurs en meublé, personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, exonérées de TVA ou bénéficiant de la franchise en base, sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).
Cas Particuliers et Exonérations
Il existe deux situations où vous devez imposer les recettes issues de vos locations à la TVA, si vous dépassez les limites de la franchise en base de TVA (de 32 900 € pour les locations assimilées aux prestations de service et de 82 200 € pour les locations relevant du même seuil que les ventes.
Conditions d'exonération de la TVA en 2025
Pour conserver le bénéfice de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les services fournis en complément de la location meublée doivent rester accessoires et se distinguer clairement des prestations hôtelières classiques.
L'exonération est donc effective si les prestations annexes proposées concernent :
- Un nettoyage uniquement réalisé lors des changements de locataires,
- Une réception limitée à la simple remise des clés et état des lieux,
- Une fourniture de linge ponctuelle, sans renouvellement pendant le séjour.
La gestion locative peut être déléguée à un prestataire externe qui facture directement ces services aux occupants. Dans ce cas, le propriétaire conserve son exonération puisqu'il n'est pas responsable des prestations vis-à-vis des locataires.
Quand perdez-vous l'exonération de TVA en LMNP ?
L'administration fiscale considère votre activité LMNP comme assujettie à la TVA dès lors que vous proposez trois des quatre services suivants dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement (hôtels) :
- Le petit-déjeuner,
- Un nettoyage régulier des locaux,
- La fourniture de linge de maison,
- La réception de la clientèle.
Important : la simple mise à disposition de ces prestations suffit pour perdre votre exonération de TVA, même si vos locataires ne les utilisent pas. Elle devient alors effective le premier jour du mois durant lequel elle est déclarée.
Charges avec TVA Récupérable et Non Éligibles
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée. Cela concerne aussi bien les frais courants que l’acquisition du logement.
Exemples de charges avec TVA récupérable :
- Travaux de rénovation ou d’aménagement du logement,
- Entretien courant et réparations,
- Charges de copropriété (la TVA apparaît souvent sur les régularisations annuelles),
- Honoraires de votre expert-comptable,
- Cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA),
- Frais de notaire soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf.
Charges non éligibles à la récupération de TVA :
- Droits de mutation (frais de notaire classiques sur l’ancien),
- Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt,
- Assurance habitation,
- Taxe foncière,
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Comment Déclarer la TVA ?
La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts. Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Connectez-vous à votre compte pour accéder au service de télé-déclaration.
Sous le régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1).Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 :
- Un premier versement de 55 % en juillet dû au titre de l'exercice précédent,
- Un second versement de 40 % en décembre.
Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.