TVA et Location Saisonnière : Tout ce que Vous Devez Savoir
En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect qui s'applique à la consommation de biens et de services. Elle est collectée par les entreprises pour l'État à chaque transaction, influençant ainsi le prix final payé par le consommateur. La TVA est un instrument essentiel pour répondre aux besoins économiques et fiscaux du pays, touchant divers secteurs professionnels, des entreprises aux travailleurs indépendants, avec des taux variables selon l'activité exercée.
La question de l'application de la TVA aux locations meublées, qu'elles soient non professionnelles (LMNP) ou professionnelles (LMP), suscite de nombreuses interrogations. En principe, les locations meublées sont exonérées de TVA, mais il existe des exceptions notables, notamment en présence de prestations para-hôtelières.
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Cas d'exonération de TVA pour les LMNP et LMP
Dans la plupart des situations, les locations meublées non professionnelles et professionnelles bénéficient d'une exonération de TVA. Toutefois, cette exonération ne s'applique pas dans certains cas spécifiques, tels que :
- L'hébergement dans les hôtels de tourisme classés.
- L'hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés.
- La location à un gestionnaire lui-même soumis à la TVA.
- La fourniture de prestations de para-hôtellerie.
Par conséquent, si vous offrez des services para-hôteliers, vous serez généralement assujetti à la TVA. Cependant, il est possible de conserver l'exonération de TVA si vous proposez uniquement des services accessoires tels que la remise des clés, le ménage entre les locations, ou le lavage du linge.
Ce sera par exemple le cas pour une location saisonnière de type AirBnb. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…
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La TVA et les Prestations Para-hôtelières
Une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :
- La fourniture du linge de maison.
- Le nettoyage régulier des locaux loués.
- La mise à disposition d'un service de réception.
- Un service de petit-déjeuner.
Taux de TVA Applicable aux Prestations Para-hôtelières
Le taux de la TVA pour des revenus issus d’une location meublée non professionnelle assimilée au secteur de la parahôtellerie est de 10 %. Si vous proposez des services para-hôteliers à vos clients, vous devez alors appliquer la TVA sur le montant de vos loyers. Mais attention, les taux varieront en fonction du type de locaux loués et des services concernés.
En France, le secteur hôtelier est soumis au taux de TVA de 10 %. En principe, ce pourcentage s’applique également aux locations Airbnb. Toutefois, de nombreux propriétaires de logements saisonniers ne facturent pas la TVA à leurs clients. En effet, deux mécanismes peuvent vous permettre de bénéficier d’une exonération de TVA.
L’exonération de TVA en l’absence de prestations hôtelières
La location de logements sur Airbnb peut bénéficier d’une exonération de TVA. Pour cela, les services proposés par l’hôte ne doivent pas inclure 3 ou plus des prestations suivantes.
- La fourniture du petit-déjeuner, dans le logement ou dans un local commun aménagé à cet effet.
- La fourniture et le nettoyage régulier du linge de maison (serviettes, draps, taies d’oreiller, etc.).
- Le nettoyage régulier des locaux pendant la durée de la location. Un ménage hebdomadaire suffit à caractériser cette prestation.
- L’accueil des clients à leur arrivée (par l’hôte ou par une tierce personne).
Dès lors que la location remplit 3 ou 4 de ces conditions, le législateur considère qu’elle constitue un service hôtelier. Vous devez donc la soumettre au taux de TVA applicable à ce secteur, soit 10 %.
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En pratique, la plupart des logements Airbnb ne proposent pas ce type de prestations. Ainsi, les loueurs n’ont pas besoin de facturer la TVA.
Le Régime de la Franchise de TVA
La franchise en base est un régime d’imposition qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA. Ce système pourrait donc être intéressant, surtout si les conditions de l’exonération de TVA des Airbnb venaient à se durcir.
Pour en bénéficier, vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires, dont le montant a été réévalué le 1er janvier 2025. Il s’élève désormais à 85 000 € par an pour la fourniture de logements.
Le régime de franchise vous dispense de facturer la TVA à vos clients. Par ailleurs, vous n’avez pas besoin d’établir de déclarations. En revanche, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous acquittez sur vos dépenses, même quand elles se rapportent à votre activité de loueur Airbnb.
Si vous ne bénéficiez pas de l’exonération de TVA sur les Airbnb ou du régime de franchise, vous devez appliquer le taux de TVA de 10 %.
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En France, les assujettis peuvent se soumettre à l’un des trois régimes de TVA suivants.
- La franchise en base de TVA, qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA.
- Le régime réel simplifié, qui implique une déclaration de TVA annuelle (en mai) et le versement de deux acomptes (en juillet et en septembre).
- Le régime réel normal, qui nécessite des déclarations mensuelles.
Comment Facturer la TVA dans le Cadre de la Location Meublée ?
Lorsque vous facturez la TVA à votre locataire, plusieurs mentions sont obligatoires sur les factures :
- Votre numéro d’identification de TVA.
- Le taux de TVA applicable.
- Le montant hors taxes (H.T) et Toutes Taxes Comprises (TTC).
- Le numéro de facture.
- Vos coordonnées et celles du locataire.
- La durée de la location.
- Les éventuels services fournis et leur prix unitaire.
- La date de paiement.
- Les frais éventuels en cas de retard dans le paiement des loyers.
Obligations Comptables Liées à la TVA
Appliquer la TVA nécessite de se plier à quelques obligations comptables qui varieront selon votre régime d’imposition.
- Si vous êtes au régime réel normal vous devez tenir une comptabilité précise afin de justifier toutes les opérations effectuées (recettes et dépenses). Vous devrez notamment fournir un bilan comptable, le tableau d’amortissement, ou encore un compte de résultat.
- Si vous êtes au régime simplifié, vous n’avez pas à tenir de comptabilité.
Récupération de la TVA sur les Investissements Immobiliers
En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier. Pour cela il faut :
- Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l’achat.
- Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
- Disposer d'un numéro de TVA.
- Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis
- Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.
Avantages et Inconvénients de la TVA dans la Location Meublée
La TVA est assez avantageuse pour vous en tant que bailleur puisque cela vous permet de :
- Récupérer la TVA sur vos dépenses et investissements.
- Améliorer la rentabilité de votre location.
- Profiter d'un régime fiscal avantageux.
Toutefois, il y a également quelques inconvénients :
- La récupération de la TVA nécessite des démarches administratives fastidieuses.
- Vous devez conserver votre bien sur une durée d’au moins 20 ans.
- Vous devez remplir vos obligations déclaratives dans les temps.
- Vous devez tenir une comptabilité précise et à jour.
- Toutes vos factures doivent comporter les mentions obligatoires.
Tableau Récapitulatif des Taux de TVA Applicables
| Type de Location | Services Fournis | Taux de TVA Applicable |
|---|---|---|
| Location meublée classique | Aucun service para-hôtelier | Exonération |
| Location meublée avec services | 3 ou 4 services para-hôteliers | 10% |