Taux de TVA pour les Locations Saisonnières en France
En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect touchant la consommation de biens et de services. Bien que l’activité exercée génère des revenus imposables en matière d’impôt sur le revenu, de contribution économique et territoriale notamment, de nombreux contribuables sont exonérés de TVA. En général, les locations de tourisme meublées de courte durée ne sont pas soumises à la TVA, comme c'est le cas pour la location d'un appartement ou d'une maison de vacances via un portail de location. Cependant, il existe des exceptions notables.
I. TVA et Locations Saisonnières : Le Rôle des Prestations Para-hôtelières
En ce qui concerne les locations saisonnières, la TVA devient un point d’attention en présence de prestations para-hôtelières. Ces prestations se réfèrent à une gamme de services qui sont similaires à ceux fournis par les établissements hôteliers, mais qui sont proposés dans le cadre de locations saisonnières ou d’hébergements de courte durée. Ce qui distingue l’activité para-hôtelière de la location meublée est la nature et le volume des prestations de services fournies par le loueur.
A. Définition des Prestations Para-hôtelières
Une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins trois des quatre services suivants à vos locataires :
- La fourniture du linge de maison.
- Le nettoyage régulier des locaux loués.
- La mise à disposition d'un service de réception.
- Un service de petit-déjeuner.
L’administration précise qu’un loueur qui se contente de mettre à disposition des clients une liste de prestataires pour le ménage, le linge ou le petit-déjeuner n’est pas considéré comme para-hôtelier et reste exonéré de TVA. En revanche, si ces services sont assurés par un intermédiaire en votre nom et pour votre compte, vous serez considéré comme assurant ces prestations.
B. Exonération de TVA pour les LMNP et LMP
Dans la plupart des cas, les locations meublées non-professionnelles et professionnelles sont exonérées de TVA. Ce sera notamment le cas pour une location saisonnière de type AirBnb. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…
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Il est toutefois possible de continuer à bénéficier de l’exonération de TVA si vous ne proposez que des services accessoires tels que : la remise des clés à l’arrivée d’un nouveau locataire, le ménage du bien entre les différents locataires, ou encore le lavage du linge à la fin d’une location.
Historiquement, l’administration adoptait une position restrictive, exigeant que l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour offrir ces services dans des conditions similaires aux hôtels. Autrement dit, les locations saisonnières de type Airbnb devenaient assujetties à la TVA, sauf si les locataires apportaient leurs propres draps, et sauf à relever de la franchise en base de TVA ce qui était possible pour les loueurs réalisant moins de 85.000 € de recettes annuelles.
Autrement dit, si l’accueil se limite à une boîte à clés sans possibilité d’accueil physique, les locations saisonnières de type Airbnb ne sont pas systématiquement assujetties à la TVA, dans la mesure où seulement deux conditions seraient remplies : la fourniture du linge de maison et le ménage. Si vous souhaitez éviter d’être assujetti à la TVA, il est impératif de ne pas proposer trois des quatre services prévus pour la para-hôtellerie.
II. Récupération de la TVA et Obligations Déclaratives
Il est important de souligner que la récupération de TVA nécessite d’acquérir un immeuble neuf auprès d’un professionnel. Pour rappel, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Aussi, les loueurs sont en mesure de récupérer la TVA appliquée sur les loyers dans le cadre de la location meublée imposable.
Pour bénéficier du dispositif de récupération de la TVA, il est recommandé de tenir une comptabilité précise des revenus et dépenses, étant essentiel pour établir la déclaration de TVA. Le service des impôts compétent pour traiter la déclaration de TVA, est en principe celui du lieu du meublé.
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A. Obligations Comptables Liées à la TVA
Appliquer la TVA nécessite de se plier à quelques obligations comptables qui varieront selon votre régime d’imposition.
- Si vous êtes au régime réel normal vous devez tenir une comptabilité précise afin de justifier toutes les opérations effectuées (recettes et dépenses). Vous devrez notamment fournir un bilan comptable, le tableau d’amortissement, ou encore un compte de résultat.
- Si vous êtes au régime simplifié, vous n’avez pas à tenir de comptabilité.
Enfin, ceux qui remplissent les critères de la para-hôtellerie malgré eux pourront toutefois bénéficier de la franchise en base de TVA s’ils restent sous les seuils applicables. Ces précisions apportent enfin une clarification pour les loueurs saisonniers.
Il est important de noter que la liste des cas d’imposition énumérée à l’article 261 D 4° du CGI, est limitative.
III. Fiscalité des Locations Saisonnières et Réformes Récentes
Si la location saisonnière constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine et obtenir des revenus complémentaires avec une forte rentabilité, elle fait face, depuis deux ans, à de nouvelles contraintes imposées par le gouvernement et les élus afin de l’encadrer et de l’équilibrer par rapport à la location annuelle, notamment en zone tendue.
La fiscalité des locations saisonnières reste avantageuse en 2024, mais tout change en 2025. La réforme « loi Le Meur » prévoit des abattements réduits et un régime moins favorable. Dès lors que vous mettez en location saisonnière un logement, votre résidence secondaire par exemple, ne serait-ce que quelques jours par an, les loyers et charges perçus doivent être déclarés pour être ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux.
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La location saisonnière étant nécessairement meublée, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») comme pour les locations meublées de longue durée. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel dont les seuils diffèrent selon la nature de la location. À noter : les revenus tirés de la sous-location meublée sont aussi à déclarer et sont imposés de la même façon.
A. Régime d'Imposition Forfaitaire (Micro-BIC)
Le régime d'imposition forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-bic ») consiste en l'application d'un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée.
Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers. Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO (+ sa notice n° 2041 NOT), case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées et les chambres d'hôtes.
Si vous avez loué une location saisonnière « classique », c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé ni un meublé de tourisme classé ni une chambre d'hôte, vous bénéficiez automatiquement et sans formalité d'un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel est optionnel jusqu'à 77 700 € de recettes locatives.
Si vous avez loué un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôte, vous bénéficiez d'un régime fiscal plus avantageux avec un abattement forfaitaire de 71 %. Cela qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année 2024 puis imposés.
B. Régime d'Imposition Réel
Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles, c'est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers, mais aussi les charges), l'ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :
- les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;
- les charges se rattachant à la location (frais d'annonces par exemple) en totalité.
Le déficit éventuel peut seulement être imputé sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes.
Avant d'opter pour le régime réel, il est donc très fortement recommandé, voire indispensable, de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) qui vous en exposera les avantages, mais aussi les contraintes ce qui éclairera votre choix. Le comptable s'avère ensuite indispensable pour l'élaboration du plan d'amortissement et effectuer la déclaration des revenus. Ce régime est donc réservé aux particuliers avertis et entourés.
Réformée par la « loi Le Meur » et la dernière loi de finances, la fiscalité des locations aux touristes change en 2025 et devient moins avantageuse.
L'évolution de la fiscalité des meublés de tourisme s'explique : il s'agit de « concilier les dynamiques touristiques et la garantie de l’accès au logement de longue durée ». Pour y parvenir, l'idée directrice est de réduire l'avantage fiscal tiré de la location meublée touristique pour essayer d'en limiter l'essor et d'inciter les propriétaires bailleurs à louer à l'année, ce qui est utile pour loger les locaux, travailleurs, familles, étudiants et retraités. La fiscalité est ainsi de plus en plus vue comme « un outil de régulation des marchés immobiliers locaux ».
Les revenus locatifs tirés des locations saisonnières sont à déclarer chaque année au printemps comme l'ensemble de vos autres revenus, et ce dans la catégorie des « Bic », les bénéfices industriels et commerciaux. Si la déclaration au forfait est relativement simple, la déclaration au réel, particulièrement complexe, nécessite le recours à un comptable.
N'oubliez pas que louer en saisonnier entraîne systématiquement pour le propriétaire des obligations fiscales et sociales.
Les mauvaises nouvelles pleuvent sur les loueurs de meublés touristiques. Après l’alourdissement de la fiscalité sur les plus-values de cession, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté, jeudi 17 octobre, un amendement au projet de loi de finances (PLF) pour 2025 qui assujettit les locations de type Airbnb au paiement de la TVA.
Pour le député Horizons de l’Indre François Jolivet, auteur de l’amendement adopté, les prestations des loueurs de Airbnb sont, comme pour les hôtels, « des actes purement commerciaux, qui doivent donc être assujettis à la TVA». Une position partagée par d’autres députés.
Au-delà du rétablissement d’une concurrence loyale entre les loueurs de Airbnb et l’hôtellerie, François Jolivet voit dans son amendement un moyen de «favoriser le logement familial», loué sur de longues durées.
Tableau Récapitulatif des Abattements Fiscaux sur les Revenus 2024
| Type de Location | Taux d'Abattement | Seuil du Régime Réel |
|---|---|---|
| Location non classée | 50 % | 77 700 € |
| Location classée | 71 % | 188 700 € |
| Chambre d'hôte | 71 % | 188 700 € |