Guide pratique : CFE et location meublée (LMNP) — calcul, exonérations, déclaration et paiement

La CFE en LMNP est une obligation fiscale pour tout propriétaire. On vous dit tout sur son calcul, son exonération et comment s’en acquitter.

Qu’est‑ce que la CFE en LMNP ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) s’applique à toute activité économique exercée de manière habituelle et répétée, ce qui inclut la location meublée. Instaurée par la loi de finances 2010 pour remplacer la taxe professionnelle, elle concerne tous les professionnels exerçant une activité non salariée. Même si les Loueurs Meublés Non Professionnels exercent une activité locative à titre non professionnel, ils perçoivent régulièrement des revenus locatifs. Ces revenus, assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par l’administration fiscale, font des propriétaires‑bailleurs en LMNP des redevables de la CFE.

La CFE compose, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET). La CFE concerne les personnes qui exercent habituellement une activité professionnelle non salariée et les personnes fournissant une prestation d’hébergement, elle est due au 1er janvier. En clair : dès que vous louez un bien meublé de manière habituelle et répétée - que ce soit à l’année à un étudiant ou en saisonnier sur Airbnb - vous exercez une activité commerciale aux yeux du fisc.

À qui s’applique la CFE ?

La CFE s’applique aux loueurs en meublé professionnels (LMP) comme aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dès lors que l’activité est habituelle.
Le régime fiscal (micro‑BIC ou réel) n’a pas d’incidence sur l’obligation de payer la CFE.
Une location ponctuelle (quelques semaines par an) n’entraîne pas forcément de CFE ; dès que l’activité devient régulière, l’administration la considère comme soumise à la CFE.

Quel est le montant de la CFE en LMNP ?

Le montant dépend principalement des décisions de chaque commune, car il s'agit d'une taxe locale. Le montant de la CFE se détermine en multipliant la base imposable par un taux d’imposition fixé par chaque commune. La base d'imposition de la CFE est la valeur locative cadastrale (VLC) du bien mis en location meublée (la même base que pour la taxe foncière). Une base minimale s’applique pour le calcul de la CFE : chaque commune établit une cotisation minimale selon des fourchettes nationales établies par tranche de chiffre d’affaires.

La CFE = Valeur locative cadastrale N‑2 × Taux communal + Taxe CCI (1,12 %) + Frais de gestion (1 %). Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune, une cotisation minimum est due. Les montants peuvent fortement varier d’une commune à l’autre : pour la majorité des LMNP, le montant se situe entre 100 et 700 euros par an ; certaines villes peuvent dépasser 1 000 à 1 500 euros selon le taux et la valeur locative.

Cas particulier : plusieurs biens

Dans le cadre de la CFE en LMNP, avec plusieurs appartements en location meublée, un numéro SIRET est attribué à chacun des biens. Cela signifie que vous devrez déclarer et payer la CFE individuellement pour chacun des appartements détenus en LMNP : 1 appartement = 1 numéro de SIRET = 1 déclaration de la CFE en LMNP.

Exonérations et dégrèvements possibles

La cotisation foncière des entreprises en LMNP peut être exonérée sous certaines conditions :

Vous louez une partie de votre logement à titre exceptionnel (location occasionnelle).
Vous louez une partie de votre logement en tant que résidence principale du locataire, le prix du loyer devant être fixé “dans des limites raisonnables”.
Vos recettes locatives sont inférieures ou égales à 5 000 € (recettes N‑2 ≤ 5 000 €).

Si vous répondez à l’un de ces critères, l’exonération de la CFE sur votre LMNP est possible. La CFE n’est jamais due pour la première année suivant l’acquisition d’un bien : vous profitez donc d’une exonération la première année d’activité. Le dégrèvement de la CFE en LMNP peut être demandé lorsque le montant est jugé disproportionné par rapport aux recettes locatives (vacance, travaux, baisse des loyers). Pour en bénéficier, le propriétaire doit fournir une demande écrite accompagnée de justificatifs prouvant la situation exceptionnelle.

Déclaration initiale et formalités (formulaire 1447)

Pour vous acquitter de vos obligations en matière de LMNP et CFE, vous devez commencer par immatriculer votre activité afin d’obtenir un numéro SIRET. Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé.

Vous devez ensuite compléter et renvoyer le formulaire n° 1447‑C‑SD au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre logement meublé. Le formulaire 1447‑C‑SD est essentiel pour effectuer votre déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises. Vous le recevrez après avoir complété toutes les démarches d'immatriculation. Une fois en votre possession, vous devrez le transmettre au service des impôts dans un délai de 15 jours. La déclaration initiale 1447‑C‑SD doit être déposée l’année de création de l’activité, au plus tard le 31 décembre de l’année de début d’activité.

Que renseigner dans le 1447‑C‑SD ?

Identité et coordonnées du loueur.
Adresse du ou des logements loués.
Nature de l’activité : “location meublée non professionnelle” ou “location meublée professionnelle”.
Recettes N‑2 (ou prévisionnelles si début d’activité).
Locaux utilisés : souvent “sans local” avec imposition à la base minimale.
Date de début d’activité.

Checklist erreurs fréquentes : oublier de déposer le formulaire (risque de taxation d’office), indiquer un mauvais chiffre d’affaires N‑2, cocher “local professionnel” à tort, ignorer un bien situé dans une autre commune, ne pas mentionner la date exacte de début d’activité.

Paiement : création de l’espace professionnel et échéances

Le règlement de la CFE s’effectue exclusivement en ligne via l’espace professionnel des impôts. L’espace particulier ne permet pas de payer la CFE. Chaque bailleur doit donc créer son espace dédié, même s’il n’a qu’un seul bien en location meublée. Pour régler votre CFE, vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN.

Étapes à suivre : créer un compte sur impots.gouv.fr, activer le service “Cotisation foncière des entreprises (CFE)”, consulter votre avis d’imposition (disponible généralement en novembre), vérifier les montants, choisir le mode de paiement (télérèglement bancaire) et régler l’acompte si nécessaire.

Échéances à retenir :

15 juin : acompte obligatoire si la CFE annuelle est supérieure à 3 000 €.
15 décembre : solde de la CFE (ou 15 février N+1 en cas de rôle tardif).
Possibilité de mensualisation pour lisser la charge (adhésion avant le 30 juin).

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Déductibilité et récupération de la CFE

La cotisation foncière des entreprises étant une charge supplémentaire pour le propriétaire bailleur, il est possible de déduire son montant du calcul de l’impôt si vous optez pour le régime réel. Au régime Micro‑BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et ne pouvez déduire aucune charge séparément. À l’inverse, le régime Réel d’imposition vous permet de déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location, dont la CFE. La CFE est 100 % déductible au régime réel et s’inscrit au poste « Impôts, taxes et versements assimilés » de la liasse fiscale.

Cas pratiques fréquents

CFE et location Airbnb / courte durée : louer en courte durée constitue une activité habituelle ; la CFE est due, même si le logement est une résidence secondaire.
Plusieurs biens dans plusieurs communes : vous recevrez un avis CFE par commune.
LMNP à domicile (sans local) : vous êtes tout de même imposé à la CFE minimale, sauf exonération (CA ≤ 5 000 € ou location occasionnelle).
Passage de LMNP à LMP : la CFE reste due de la même manière, le statut n’impacte pas l’assujettissement.

Contester un avis de CFE

Si le montant de votre CFE vous semble anormalement élevé ou si vous pensez relever d’une exonération, vous pouvez déposer une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé. L'administration dispose de 6 mois pour répondre. En cas de rejet, un recours devant le tribunal administratif est possible. Pour contester, vérifiez d’abord votre éligibilité et rassemblez les justificatifs (bail, attestations, quittances) avant de contacter le SIE.

Exemples chiffrés et remarques pratiques

Pour donner des ordres de grandeur : la CFE peut aller de quelques dizaines d’euros dans certaines communes à plus de 1 500 euros dans d’autres cas extrêmes. Exemple de calculs : CFE = 399 × 16,52 % = 65,91 € ; taxe CCI = 399 × 1,12 % = 4,47 € ; frais de gestion = 0,70 € ; total ≈ 71 €. Autre exemple : CFE = 3 500 × 28,62 % = 1 001,70 € ; taxe CCI = 39,20 € ; frais gestion = 10,41 € ; total ≈ 1 051 €.

Situation	Exonération possible	Remarque
Première année d’activité	Oui	Exonération totale la 1ʳᵉ année, puis abattement 50 % la 2ᵉ année
Recettes N‑2 ≤ 5 000 €	Oui	Exonération automatique de la cotisation minimale
Location comme résidence principale du locataire	Oui	Exonération possible sur justificatifs
Location occasionnelle de la résidence personnelle	Oui	Cas de location sporadique, vacances

Points de vigilance

Ne pas attendre un courrier : les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne.
Ne pas cocher “local professionnel” si vous n’avez pas de local dédié.
Conserver une copie PDF de votre 1447‑C‑SD validé ou de l’accusé de réception électronique.
Vérifier votre avis d’imposition et contacter le SIE pour toute anomalie.

Ressources et accompagnement

Pour optimiser votre gestion et éviter les erreurs, confier votre bien immobilier à un professionnel de la gestion locative permet de s’assurer de la conformité fiscale : immatriculation, dépôt du formulaire 1447, suivi des échéances et contestations éventuelles. Des plateformes et experts comptables spécialisés LMNP prennent en charge la CFE dans votre comptabilité et vous alertent sur les exonérations possibles.

Important : Les informations présentées dans ce guide sont générales et basées sur les règles en vigueur. Le montant et les exonérations de la CFE dépendent des décisions votées localement. Vérifiez toujours votre avis d’imposition CFE et n’hésitez pas à contacter votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour confirmer votre situation.

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