Travaux et réparations dans le cadre d'un contrat de location‑gérance

La location‑gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce de concéder la location de celui‑ci à un tiers qui l'exploite pour son compte, à ses risques et périls. En contrepartie, le propriétaire du fonds perçoit une redevance.

Définition et régime juridique

Le contrat de location‑gérance est un contrat commercial régi par les articles L. 144‑1 et suivants du Code de commerce. Le locataire‑gérant dirige librement l’activité commerciale, assume les risques et perçoit les bénéfices, tout en respectant les obligations contractuelles convenues avec le bailleur propriétaire du fonds.

Plusieurs prérequis sont indispensables à l’établissement d’un contrat en location‑gérance : la location doit porter sur un fonds de commerce ; le locataire‑gérant doit exploiter le fonds à ses risques et périls ; le locataire‑gérant doit être immatriculé au RCS au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle ; la location a été accordée en contrepartie du versement mensuel ou trimestriel d’une somme appelée redevance ; le propriétaire doit avoir impérativement donné son accord si le bail commercial contient une clause d'exploitation personnelle du fonds par le loueur.

Contenu du contrat et publicité

Le contrat de location‑gérance doit être écrit. Il précise l’objet, la durée, le montant du loyer de gérance, les obligations réciproques et les modalités d’exploitation. Le contrat de location‑gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature.

Le contrat de location‑gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment : identité des parties, éléments du fonds de commerce mis en location‑gérance, origine du fonds, situation locative, situation générale du fonds, durée du contrat et modalités de renouvellement, contrats en cours, obligations réciproques des parties, engagement de non‑concurrence, redevance, dépôt de garantie, enregistrement et frais, cession du contrat et sous‑location du fonds, résiliation du contrat, fin de contrat - conséquences.

Obligations générales des parties

Obligations du bailleur

L’obligation de délivrance du fonds consiste à remettre au locataire l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce. Cela concerne notamment l’obligation de remettre un fonds qui répond aux normes d'hygiène et de sécurité et est exploitable dans de bonnes conditions. On parle de jouissance paisible.

Le bailleur de la location‑gérance doit fournir l’ensemble des éléments du fonds de commerce. Il doit aussi garantir une bonne exploitation du fonds de commerce, soit la garantie des vices cachés et le respect des normes d’hygiène et de sécurité.

Le bailleur doit respecter : une clause de reprise des marchandises à la fin du contrat ; une clause de non‑concurrence pendant le contrat et dans le secteur géographique prévu.

Obligations du locataire‑gérant

Le locataire‑gérant détient l’obligation principale d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination et de s’assurer que le fonds de commerce ne fasse pas l’objet d’une dépréciation. Le locataire‑gérant doit également exploiter le fonds de commerce dans le respect des règles suivantes : respecter la réglementation de la profession ; ne pas modifier l'enseigne ; se conformer aux règles du bail commercial ; effectuer les réparations locatives ; ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds ; entretenir le fonds (en particulier, entretenir le local commercial).

Outre le paiement de la redevance, le locataire‑gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination. Cela signifie qu’il ne peut pas modifier l’activité sans l’accord du bailleur. En outre, il a l’obligation d’entretenir le fonds : remplacement du matériel hors d’usage, entretien des locaux, etc.

Travaux et réparations : répartition, obligations et pratique

Dans le cadre d’une location‑gérance, la répartition des travaux et réparations doit être déterminée par les termes spécifiques du contrat de location‑gérance. Les règles régissant la répartition des coûts liés aux travaux peuvent varier en fonction des négociations entre les parties et des clauses du contrat. En pratique, c’est souvent le locataire‑gérant qui assume le coût des travaux.

Le locataire‑gérant doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux. Il doit assurer une gestion raisonnable du fonds : il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage.

La délivrance du fonds de commerce implique que le bailleur le remette au locataire‑gérant dans l'état et selon les modalités définies par le contrat. En cas de litige sur cette obligation, il appartient au bailleur de démontrer qu’il a correctement exécuté cette prestation.

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’assurer que le fonds de commerce demeure en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Le bailleur reste redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) minimale, selon l’article 1447 du CGI, car la location‑gérance ne met pas fin à l’exploitation du fonds. En parallèle, le locataire‑gérant paie la CFE sur les immobilisations qu’il exploite.

À noter que des éléments plus structurels, comme le renouvellement du bail des locaux d’exploitation ou la gestion des droits liés à la marque commerciale, relèvent généralement du bailleur.

Clauses importantes à prévoir pour les travaux

Préciser qui prend en charge les réparations locatives et les travaux d’entretien courant.
Définir la responsabilité financière pour les travaux d’amélioration et les travaux structurels.
Organiser les autorisations écrites du bailleur pour tous travaux modifiant l’activité ou l’enseigne.
Prévoir l’accord express du bailleur pour les travaux susceptibles d’augmenter la valeur du fonds et fixer les conséquences en cas d’amélioration (récupération, indemnité en cas d’achat ultérieur).
Insérer une clause de reprise des marchandises et des investissements matériels à la fin du contrat si souhaité.

Responsabilités et solidarité

Jusqu'à la publication dans un JAL du contrat de location‑gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire‑gérant des dettes contractées par celui‑ci à l'occasion de l'exploitation du fonds. Cela exclut les dettes délictuelles ou les dettes personnelles du locataire.

La solidarité entre le bailleur et le locataire‑gérant concerne les dettes contractées entre la conclusion et la publication du contrat ; après publication, seule la responsabilité du locataire‑gérant subsiste, sauf confusion entretenue avec les tiers. Afin d’éviter que cette solidarité ne se prolonge indûment, la publication du contrat doit intervenir dans un délai de quinze jours suivant la signature.

Aspects pratiques et clauses fiscales

Le bailleur perçoit une redevance, mensuelle ou trimestrielle. Son montant et ses modalités de règlement sont fixés librement par le contrat. La redevance peut adopter une forme variable : somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, pourcentage sur le chiffre d'affaires, ou combinaison.

Le bailleur doit la déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des BIC. De plus, la redevance est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 % . Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire‑gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat. Pour le locataire‑gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge de son commerce.

Fin du contrat et conséquences pour les travaux

La fin de la location‑gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours. À la fin du contrat de location‑gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire‑gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.

À noter que la fin de la location‑gérance rend immédiatement exigibles les dettes liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire‑gérant pendant la durée de la gérance. Aucune disposition légale n’oblige le bailleur à procéder au rachat du stock laissé par le locataire‑gérant à la fin du contrat de location‑gérance. En l’absence d’une clause spécifique prévoyant la reprise des marchandises dans le contrat, le propriétaire du fonds est libre de refuser d’acheter les marchandises qui n’ont pas été écoulées.

Recommandations pratiques

Fixer précisément, dans le contrat, la répartition des travaux et réparations (locatif, entretien courant, gros œuvre).
Prévoir des autorisations écrites pour les travaux modifiant l'enseigne ou l'activité.
Inscrire des dispositions sur la reprise des améliorations matérielles et le traitement du stock à la fin du contrat.
Publier le contrat dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours pour limiter la solidarité du bailleur.
Se faire assister par un avocat ou un notaire pour rédiger des clauses claires sur les travaux, la responsabilité et la répartition des charges.

FAQ synthétique

Qui paie les travaux ? Dans la pratique, c’est souvent le locataire‑gérant qui assume le coût des travaux, mais la répartition doit être déterminée par le contrat.
Le bailleur peut‑il être responsable des dettes liées aux travaux ? Jusqu’à la publication du contrat, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire‑gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds.
Que faire des améliorations réalisées par le locataire ? Si le locataire améliore la valeur du fonds de commerce, il n’en tire aucun bénéfice, ni droit à indemnité, sauf s’il achète le fonds de commerce au terme de la location‑gérance ou si une clause contractuelle prévoit une indemnisation.

Le contrat de location gérance d'un fonds de commerce de A à Z

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