Financer votre projet immobilier : Guide complet

La concrétisation de votre futur achat immobilier passe nécessairement par la construction d’un plan de financement solide. Différentes options sont possibles selon la nature de votre projet. L'obtention d'un financement suit un parcours structuré en plusieurs phases clés. Chaque étape requiert une attention particulière.

Calculer sa capacité d’emprunt

Le Code de la Consommation le stipule : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ». Il est impératif d’avoir une vision claire de sa capacité d’emprunt avant de s’engager dans un projet d’achat immobilier.

Pour évaluer votre capacité d'emprunt, commencez par additionner vos revenus nets mensuels et soustrayez vos charges fixes. N'oubliez pas d'intégrer votre apport personnel dans l'équation. Pour affiner votre estimation, les simulateurs en ligne constituent une ressource précieuse. Avant de commencer les recherches de votre maison ou de votre appartement neufs, évaluez vos possibilités de financement en quelques clics grâce au simulateur de capacité d’achat Emerige.

L'avantage majeur de ces calculateurs réside dans leur gain de temps : en quelques clics, vous obtenez une vision claire de votre capacité d'acquisition.

Constituer son apport personnel

S’il est possible d’emprunter la totalité du montant de son projet immobilier, disposer d’un apport personnel représente un atout précieux auprès de votre partenaire bancaire. Cet apport doit représenter au moins 10% du montant total de votre achat. Un apport de 10% minimum du prix du bien renforce considérablement votre dossier auprès des banques. Il peut être constitué grâce à :

L’épargne: L’apport personnel constitué à partir de votre épargne a pour avantage de démontrer à votre établissement bancaire votre sérieux et votre capacité de remboursement, ce qui vous permettra d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses. Il peut s’agir d’une économie personnelle, d’une épargne salariale (par exemple suite au déblocage d’une participation d’entreprise) ou de produits d’épargne dédiés aux achats immobiliers tels que le Compte Epargne Logement (CEL) ou le Plan Epargne Logement (PEL).
Un investissement locatif: Il est possible d’obtenir un apport à moyen terme en souscrivant un prêt de courte durée pour l’achat d’un logement destiné à la location. Lorsque vous voudrez acheter votre résidence principale, vous pourrez alors revendre le logement précédemment acquis et utiliser la plus-value réalisée comme apport. Veillez cependant à négocier préalablement la levée des pénalités de remboursement de votre premier emprunt.
Un financement aidé: Certains financements aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sont considérés comme un apport personnel par de nombreux établissements bancaires.
Une rentrée d’argent exceptionnelle: Il peut s’agir d’un héritage, d’une donation ou d’un gain exceptionnel.

6 moyens de se constituer un apport personnel pour la création d’une entreprise

Choisir son prêt bancaire

Pour obtenir le financement de votre projet immobilier, commencez par comparer les offres des différentes banques et organismes de crédits. La recherche de financement représente le moment décisif où vous comparerez les propositions des établissements prêteurs. Vous pouvez faire appel à un courtier pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser vos chances d'obtenir les meilleures conditions.

Prêt immobilier classique ou prêt relais ?

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier classique, vous empruntez à un organisme financier, sur une période variable, l’argent nécessaire pour acheter votre bien immobilier. Ce prêt est accordé en fonction de vos ressources et du montant à emprunter, et varie en fonction du montant des mensualités, de l’apport, des frais de dossier, de l’assurance et du taux d’intérêt.

Lorsque vous souscrivez un prêt relais, vous financez l’achat de votre nouvel appartement ou maison grâce à un crédit de transition entre la vente de votre précédent logement et l’achat de votre nouveau bien. L’avance prêtée par votre banque représente 50 à 90% du montant de votre logement en vente. La durée du prêt est de 1 an renouvelable une fois, il s’arrête automatiquement lorsque le logement est vendu. La somme empruntée à la banque sera alors remboursée dans son intégralité.

Taux fixe ou taux variable ?

Que vous optiez pour un prêt relais ou un prêt classique, vous devrez aussi choisir entre un taux fixe ou un taux variable. En général, le prêt à taux fixe est recommandé pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Le crédit à taux révisable peut quant à lui être intéressant pour un investissement locatif : si le taux baisse, vous touchez des bénéfices ; si le taux augmente, les loyers perçus viendront compenser la hausse des mensualités.

Une troisième possibilité s’offre à vous : celle du prêt immobilier à taux mixte, avec une partie variable et une partie fixe. Cette dernière aura un taux avantageux pour compenser le risque pris par l’emprunteur.

Profiter des avantages financiers de l’immobilier neuf

Réduisez le montant de votre emprunt ou augmentez votre budget grâce à l’immobilier neuf. Acheter dans le neuf vous offre la possibilité de bénéficier sous conditions de la TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% dans les zones éligibles. Surtout, vous avez la garantie de bénéficier de frais de notaire réduits, de 2 à 4% contre 7 à 8% dans l’ancien.

Plusieurs dispositifs ont également été mis en place par l’Etat pour favoriser la construction de logements neufs et l’accès à la propriété. Pour l’achat de votre résidence principale en primo-accession, profitez du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer jusqu’à 40% du montant de votre acquisition sans intérêts.

Les étapes clés du traitement bancaire

La préparation minutieuse d'un dossier bancaire complet maximise vos chances d'obtention du crédit. Une organisation rigoureuse s'avère essentielle : classer vos justificatifs de revenus, relevés bancaires et documents liés au bien. Pensez à valoriser vos points forts dans une note de synthèse : stabilité professionnelle, épargne régulière ou gestion saine de vos comptes. Votre situation financière doit être stable : 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition et relevés bancaires seront scrutés par les établissements prêteurs.

Le traitement bancaire de votre dossier suit un parcours bien défini. La banque évalue ensuite votre solvabilité sur 5 à 7 jours ouvrés. Cette phase comprend l'analyse du risque : l'étude de vos revenus, de vos charges et l'historique bancaire. Une fois l'accord de principe obtenu, la banque vous transmet son offre de prêt, s'ensuit un délai légal de réflexion de 10 jours avant la signature définitive.

Accepter son offre de prêt immobilier

Pour remplir votre offre de prêt immobilier, nous vous invitons à suivre les instructions figurant dans la lettre d’accompagnement. Celle-ci présente les différents documents composant votre offre de prêt, vous informe sur le délai légal de réflexion et liste les éventuelles pièces complémentaires à fournir avant le déblocage des fonds. Après avoir lu attentivement et signé tous les documents, reportez-vous aux mentions « à retourner », « à conserver » pour savoir quels exemplaires doivent être renvoyés à La Banque Postale dans l'enveloppe prévue à cet effet.

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La transmission d'une copie de l'offre de prêt signée à votre notaire représente une étape clé dans le processus d'achat. Le notaire reçoit directement de la banque un exemplaire du contrat de prêt. Un simple courrier postal suffit pour transmettre ce document, la banque se chargera ensuite de verser les fonds sur le compte séquestre du notaire à la date de signature.

La mise à disposition des fonds varie selon votre projet d'acquisition. Pour un bien ancien, le versement s'effectue en une seule fois lors de la signature chez le notaire. Dans le cas d'une construction neuve ou d'une Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA), le versement s'échelonne selon l'avancement des travaux. Pour les projets incluant des travaux de rénovation, la banque ou l'organisme prêteur débloque les montants sur présentation des factures des artisans.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun présentant des propriétés pouvant être plus ou moins adaptées à vos projets :

Prêt amortissable: remboursable régulièrement par échéances, souvent mensuelles. Pour le prêt amortissable, le type le plus courant en France, la mensualité versée par l’emprunteur amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. Il peut être à taux fixe ou à taux variable et sa durée peut s'étaler jusqu’à 30 ans.
Prêt in fine: remboursable en une seule fois, en fin de crédit. Ce type de prêt est particulièrement prisé par les investisseurs ayant opté pour l’achat d’un logement locatif. Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés pour ce type de prêts. Cependant, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ce qui le rend alors attractif.
Prêt à taux révisable: Le montant des intérêts peut varier en fonction d'un indice financier, tel que l'euribor, par exemple, à une date de révision fixée à l'avance.

Voici un tableau récapitulatif des différents types de prêts et de leurs caractéristiques :

Type de prêt	Remboursement	Taux d'intérêt	Avantages	Inconvénients
Amortissable	Mensualités régulières	Fixe ou variable	Type le plus courant, mensualités fixes (taux fixe)	Coût total peut être élevé (taux fixe)
In Fine	En une seule fois à la fin	Généralement plus élevé	Intéressant pour les investisseurs locatifs (déduction des intérêts)	Taux d'intérêt plus élevé
À taux révisable	Mensualités variables	Variable	Peut être avantageux si les taux baissent	Risque d'augmentation des mensualités

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