TVA à Reverser sur Cession d'Immeuble : Définition et Implications

La déduction de la TVA est d’autant plus importante dans le cadre des activités immobilières que les enjeux financiers sont souvent très significatifs et que les cycles de production sont longs, impliquant des phases de dépenses décalées de celles des recettes et conduisant donc à générer des crédits de TVA. Définir les droits à déduction dont dispose l’opérateur permet de déterminer si le budget de l’opération doit être établi sur une base TTC ou HT.

Même dans ce dernier cas, la prise en compte des périodes de crédits de TVA est importante pour apprécier les effets de trésorerie. Nos équipes maîtrisent parfaitement ces enjeux et accompagnent de nombreux acteurs du secteur immobilier dans l’optimisation de leur situation.

Nous présentons les situations les plus fréquentes, après avoir rappelé les principes qui régissent l’exercice du droit à déduction en matière de TVA.

Le Droit à Déduction : Un Mécanisme Simple dans son Principe

Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable.

La Condition de Fond : L’Affectation de la Dépense à une Activité Taxable

Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction. A l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction.

Lire aussi: Comptabilisation TVA reversée

Dans la situation où sont réalisées certaines opérations taxables et d’autres non, la TVA d’amont est déductible dans la proportion de l’utilisation de la dépense à la réalisation de chaque type d’opération. La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un “coefficient de déduction”, correspondant au produit de trois coefficients :

Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’utilisation des dépenses à la réalisation des opérations assujetties à la TVA (effectivement taxables ou exonérées) ;
Le coefficient de taxation, qui mesure l’utilisation des dépenses à la réalisation d’opérations taxables ou exonérées ;
Le coefficient d’admission, qui est en principe de 100 %, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.

Les Autres Conditions d’Exercice du Droit à Déduction

L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté pour les acquisitions puisque l’acte notarié vaut facture, mais peut en poser pour les autres dépenses telles que celles de travaux.

La TVA devient déductible au même moment qu’elle est exigible chez le fournisseur du bien ou du service. Ainsi, pour les livraisons de biens, la TVA peut être déduite à partir du moment où le bien est livré au client.

Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté. Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu. Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.

Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, nos avocats l’accompagnent pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.

Ajustements Ultérieurs et Durée de 20 Ans

L’étendue des droits à déduction est appréciée dès la réalisation de la dépense, mais elle peut faire l’objet d’ajustements ultérieurs (reversement ou complément de droit à déduction) pendant une durée de 20 ans.

Ainsi, un opérateur qui achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, pour les besoins de son activité taxable, peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition. Les droits à déduction dont dispose un tel opérateur sur l’acquisition de l’immeuble dépendent du régime de TVA de l’activité locative envisagée.

Ainsi, la location de locaux à usage d’habitation exonérée de TVA, n'ouvre aucun droit à déduction. A l’extrême inverse, les locations soumises à la TVA de plein droit ouvrent un droit à déduction intégral et immédiat.

Dans l’hypothèse de la réalisation d’une activité locative pour partie taxable et pour partie exonérée, la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble n’est que partiellement récupérable en application d’un prorata qu’il convient de déterminer.

Nos équipes interviennent, notamment, pour calculer de manière optimale ce prorata et pour assister l’opérateur dans la gestion de sa demande de remboursement.

Lire aussi: Exemples de Comptabilisation

Comme pour l’immobilier d’entreprise (voir ci-dessus), l’étendue des droits à déduction peut faire l’objet d’ajustements pendant une période de 20 ans en cas de cession de l’immeuble, de cessation d’activité ou encore de variation du prorata.

Vente d'Immeuble Neuf et Ancien

La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA. Lorsque l’actif immobilier acquis est un immeuble dont la revente est soumise de plein droit à la TVA (un immeuble neuf ou un terrain à bâtir), le marchand de biens peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.

Lorsque l’actif immobilier est un immeuble ancien la situation est plus complexe. En effet, la cession d’un tel immeuble est exonérée de TVA, taxable sur option du vendeur formulée dans l’acte de vente. La TVA n’est donc déductible qu’à la date de la revente sous condition d’option et ces opérations impliquent donc de longues périodes de portage financier de la TVA.

Reversement de tva sur cession d immeuble

Nos équipes accompagnent les marchands de biens pour sécuriser l’exercice de leur droit à déduction même plusieurs années après l’acquisition.

Soulignons enfin que la location prolongée de l’actif dans l’attente de sa revente peut avoir pour conséquence, une déductibilité plus rapide ou au contraire, une perte de déduction selon la situation. Ces conséquences doivent être anticipées avec attention.

Nos équipes de spécialistes maîtrisent parfaitement l’ensemble de ces règles et vous accompagnent dans l’optimisation de vos droits à déduction. N’hésitez pas à nous contacter.

Régularisation de la TVA sur Cession d'Immobilisation

Certaines opérations de vente peuvent se retrouver, en application des textes fiscaux en vigueur, soumises à TVA alors que l'acquisition ne l'était pas ou inversement ne pas être soumise à TVA alors que l'acquisition l'était. Lorsque cela crée une distorsion avec les modalités de traitement de la TVA lors de l'acquisition, il sera nécessaire de procéder à une régularisation de la TVA au moment de la cession du bien.

Seront abordées la régularisation de TVA sur cession d'immobilisation et la régularisation TVA de cession d'immeuble. Ne seront pas abordées ici les cessions comportant un coefficient de déduction.

Quels Types de Cessions Sont Concernées par la Régularisation de TVA ?

On procédera à une régularisation de la TVA déductible lors de la cession des immobilisations incorporelles ou corporelles ayant été acquises par l'entreprise. Les immobilisations financières sont exclues puisque la TVA ne leur est pas applicable.

Quels Cas Peuvent Donner Lieu à une Régularisation de la TVA ?

La régularisation de la TVA sera nécessaire dès lors qu'une différence de traitement apparaît entre la TVA déductible et la TVA collectée concernant une même opération. Il faudra également tenir compte du délai de régularisation car l'opération de vente doit s'inscrire dans ce délai pour qu'une régularisation puisse s'opérer.

La Régularisation Portant sur les Biens Meubles

Le délai de régularisation sur les biens meubles est de 5 ans. Sachant que chaque année commencée compte pour 1.

Si un bien ne peut pas faire l'objet d'une déduction de la TVA lors de son acquisition (cas du véhicule de tourisme par exemple) et qu'il est vendu avec TVA collectée (à un marchand de biens), il faudra procéder à une régularisation. Cette régularisation consistant à récupérer une partie de la TVA déductible d'origine s'appelle un complément de déduction de TVA.

A l'inverse si le bien cédé dans le délai de régularisation est vendu sans TVA collectée alors qu'à l'achat la TVA à été déduite, il faudra procéder à un reversement de TVA.

La Régularisation Portant sur les Biens Immeubles

Concernant les biens immeubles, le délai de régularisation est fixé à 20 ans. Ce sont les principes de la TVA immobilière qui s'appliquent dont voici les règles essentielles :

acquisition d'un bien neuf : TVA déductible ;
vente de ce bien dans les 5 ans suivant son acquisition : TVA collectée ;
vente de ce bien au-delà du délai de 5 ans : la TVA n'est pas applicable mais peut l'être sur option formulée par l'entreprise.

Ces notions vont ainsi permettre d'identifier si de la TVA collectée a été appliquée lors de la cession.

A noter que dans le délai de 5 ans suivant l'acquisition, on comptera le temps de détention de date à date. Au-delà du délai de 5 ans, chaque année commencée compte pour 1.

Exemple

Achat le 29/10/N-3 et vente le 29/03/N > durée de détention = 2 ans et 5 mois.
Si la vente avait lieu le 18/01/N+3 > durée de détention = 7 ans.

Mode Opératoire de la Régularisation de TVA

Il convient dans un premier temps d'identifier si l'opération est concernée (les conditions sont précisées ci-avant). Ensuite il faut procéder par étapes :

déterminer la TVA déductible d'origine (lors de l'acquisition) ;
déterminer le nombre d'années de détention ;
par différence avec le délai de régularisation (5 ou 20 ans), déterminer le nombre d'années à régulariser ;
calculer la régularisation de TVA : TVA déductible d'origine x nombre d'années à régulariser / délai de régularisation (5 ou 20 ans) ;
qualifier la régularisation : reversement ou complément de déduction.

Des précisions quant à la qualification de la régularisation :

reversement de TVA : lorsque l'entreprise a déduit la TVA à l'origine mais que lors de la cession, la TVA n'est pas collectée. L'entreprise reverse une partie de la TVA suivant la durée de détention ;
complément de déduction de TVA : lorsque l'entreprise n'a pas pu déduire la TVA lors de l'acquisition mais que la cession du bien est soumise à TVA collectée. L'entreprise peut alors récupérer une partie de la TVA déductible d'origine.

Exemples

Nous allons illustrer le principe de la régularisation de TVA au travers d'opérations habituelles : le véhicule de tourisme et l'immeuble.

CAS 1 : Le Véhicule de Tourisme

L'entreprise A acquiert un véhicule de tourisme pour 30 000€ HT le 13/04/N-2 qu'elle revend à un concessionnaire le 16/01/N pour 10 000€ HT.

Il s'agit d'un bien acquis sans TVA déductible et revendu avec TVA collectée. L'opération a bien lieu dans le délai de régularisation de 5 ans des biens meubles.

TVA d'origine : 30 000 x 20% = 6 000€ ;
nombre d'années de détention : 3 ;
nombre d'années à régulariser : 5 - 3 = 2 ;
régularisation : 6 000 x 2 / 5 = 2 400€
complément de déduction de 2 400€

Par ailleurs, la vente sera soumise à TVA collectée pour 10 000 x 20% = 2 000€.

CAS 2 : L'Immeuble

L'entreprise A acquiert un immeuble le 03/09/N-7 pour 100 000€. Il est revendu le 13/06/N pour 150 000€.

Il s'agit d'un bien acquis avec TVA déductible et revendu sans TVA collectée (au-delà de 5 ans après sont achat et sans option). L'opération a bien lieu dans le délai de régularisation de 20 ans des biens immeubles.

TVA d'origine : 100 000 x 20% = 20 000€ ;
nombre d'années de détention : 8 ;
nombre d'années à régulariser : 20 - 8 = 12 ;
régularisation : 20 000 x 12 / 20 = 12 000€
reversement de TVA de 12 000€.

Concernant la vente, elle ne sera pas soumise à TVA.

Comment Faire une Régularisation de TVA sur la CA3 ?

Le montant du complément de déduction de TVA sera porté en ligne 21 Autre TVA à déduire et mentionné sur la ligne « dont régularisation de TVA collectée sur autres produits ou PS [cf.

TVA sur Immobilisation

La TVA sur immobilisation est une taxe appliquée à un actif immobilisé, elle ne se comptabilise pas de la même façon que la TVA sur l’exploitation. Dans certains cas, elle ne peut pas non plus être récupérée par l’entreprise. Voyons ensemble comment déterminer où se comptabilise la TVA sur immobilisation, et comment enregistrer une immobilisation sur un plan comptable.

Le champ d’application de TVA est particulièrement vaste et concerne la plupart des opérations économiques réalisées à titre onéreux. Ainsi, la grande majorité des biens et services est visée par cette taxe, dont les immobilisations cédées par l’entreprise. Toutefois, celles-ci sont soumises à des règles bien spécifiques, concernant notamment les immeubles et les régularisations.

La TVA pour Cession d’Immeuble

La TVA immobilière obéit à des règles particulières sur lesquelles il faut s’attarder. En effet, les règles diffèrent en fonction de la nature du bien cédé et le régime TVA suit celui relatif aux droits d’enregistrement.

Les Terrains à Bâtir

Constituent des terrains à bâtir, depuis la réforme de 2010, des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, d'une carte communale ou de l'article L111-1-2 du Code de la construction.

Avant la réforme, il fallait prendre en compte l'intention de construire de l'acheteur.

Les cessions de terrains à bâtir sont toujours soumises à TVA lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti, quelle que soit la qualité de l'acquéreur.

Toutefois, la TVA est assise :

Sur le prix total lorsque le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.

On considère que le terrain n'a pas ouvert droit à déduction dans les hypothèses suivantes :

Aucune taxe déductible ne figure dans l'acte d'acquisition,
Le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables,
Le terrain a été acquis auprès d'un vendeur n'ayant pas lui-même soumit la cession à la TVA.

La marge soumise à TVA immobilière est constituée de la différence entre:

balises: #Tva