TVA et Location Meublée : Guide Complet pour les Particuliers

Depuis quelques temps, d'énormes changements potentiels sur la fiscalité de la location meublée sont apparus. Plusieurs médias spécialisés sur le meublé et avocats fiscalistes viennent de mettre en lumière cet aspect. Le fisc a modifié le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) qui détaille les conditions qui définissent la para-hôtellerie.

Si vous louez en tant que particulier, vous n'avez peut-être jamais entendu parler de la TVA sur les loyers. Quand votre locataire vous paie 1 000 €, vous recevez 1 000 € et vos impôts/prélèvements sociaux seront calculés sur ce montant. Mais il faut savoir que certaines activités de location meublée subissent la TVA sur les loyers comme les hôtels par exemple.

La TVA sur les loyers était réservée jusqu'ici aux hôtels et à la para-hôtellerie... mais une modification des textes réalisée mi-août par le gouvernement fait planer le doute plus que sérieusement. Que ce soit volontaire ou non, la location meublée de très courte durée (Airbnb, en direct, le bon coin....) risque de devenir assujettie à la TVA sur les loyers.

🧾🏙️ La TVA en LMNP: Comment ça marche ?

Qu'est-ce que la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) ?

La TVA, ou Taxe sur la Valeur Ajoutée, est un impôt indirect que les entreprises collectent pour l'État à chaque transaction. Le consommateur le paye donc dès qu’il achète un bien ou un service. Dès lors, on peut légitimement se demander si cette taxe comprise entre 5,5 % et 20 % est également applicable à la location meublée…

TVA et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou Professionnelle (LMP)

Vous avez le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) ? Vous vous demandez si vous devez vous préoccuper de la TVA ? La réponse est : pas forcément !

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Régime Fiscal LMNP / LMP et TVA

Dans la plupart des cas, les locations meublées non-professionnelles et professionnelles sont exonérées de TVA. Il y a toutefois quelques exceptions. Ce sera notamment le cas pour :

L'hébergement dans les hôtels de tourisme classés.
L'hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés.
La location à un gestionnaire lui-même soumis à la TVA.
La fourniture de prestations de para-hôtellerie.

Cas d'Exonération de TVA pour les LMNP et LMP

Vous l’aurez compris, si vous proposez des services para-hôteliers lors de la location vous serez normalement assujetti à la TVA. Il est toutefois possible de continuer à bénéficier de l’exonération de TVA si :

Vous ne proposez que des services accessoires tels que : la remise des clés à l’arrivée d’un nouveau locataire, le ménage du bien entre les différents locataires, ou encore le lavage du linge à la fin d’une location. Ce sera par exemple le cas pour une location saisonnière de type AirBnb. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…

La TVA et les Prestations Para-Hôtelières

Vous vous demandez ce qui se passe quand votre activité de location meublée offre certains services similaires à ceux d'un hôtel ? Penchons-nous sur la question.

Définition des Prestations Para-Hôtelières

Vous l’aurez sûrement compris, une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Ce qui signifie que vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :

La fourniture du linge de maison.
Le nettoyage régulier des locaux loués.
La mise à disposition d'un service de réception.
Un service de petit-déjeuner.

Taux de TVA Applicable aux Prestations Para-Hôtelières

Vous proposez des services para-hôteliers à vos clients ? Vous devez alors appliquer la TVA sur le montant de vos loyers. Mais attention, les taux varieront en fonction du type de locaux loués et des services concernés.

Comment Facturer la TVA dans le Cadre de la Location Meublée ?

Maintenant que nous avons vu quand et comment s’applique la TVA, regardons comment la facturer correctement sur vos loyers dans le cadre de la location meublée.

Les Mentions Obligatoires sur les Factures

Lorsque vous facturez la TVA à votre locataire, il faut être prudent. Plusieurs mentions sont obligatoires sur les factures :

Votre numéro d’identification de TVA.
Le taux de TVA applicable.
Le montant hors taxes (H.T) et Toutes Taxes Comprises (TTC).
Le numéro de facture.
Vos coordonnées et celles du locataire.
La durée de la location.
Les éventuels services fournis et leur prix unitaire.
La date de paiement.
Les frais éventuels en cas de retard dans le paiement des loyers.

La Périodicité de la Déclaration de TVA

Déclarer votre TVA est obligatoire dès lors que vous y êtes assujetti(e). La périodicité dépendra cependant de votre régime d’imposition :

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Si vous dépendez du régime réel simplifié : la déclaration est annuelle.
Si vous dépendez du régime réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois.

Les Obligations Comptables Liées à la TVA

Appliquer la TVA nécessite de se plier à quelques obligations comptables qui varieront selon votre régime d’imposition.

Si vous êtes au régime réel normal vous devez tenir une comptabilité précise afin de justifier toutes les opérations effectuées (recettes et dépenses). Vous devrez notamment fournir un bilan comptable, le tableau d’amortissement, ou encore un compte de résultat.
Si vous êtes au régime simplifié, vous n’avez pas à tenir de comptabilité.

Récupération de la TVA sur les Investissements Immobiliers

Vous le savez sûrement, lorsqu’une entreprise est assujettie à la TVA, cela signifie qu’elle peut la récupérer sur ses propres dépenses. Mais cela est-il également le cas dans le cadre d’un investissement immobilier ? La réponse est oui. Il y a toutefois des conditions à respecter.

Conditions pour Récupérer la TVA

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier. Pour cela il faut :

Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l'achat.
Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
Disposer d'un numéro de TVA.
Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis
Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.

Comment Déduire la TVA sur les Travaux et les Achats de Biens Meublés ?

Si vous êtes éligible à la récupération de la TVA, vous pourrez alors la déduire des frais engagés pour les travaux et achats ainsi que sur le prix d’acquisition du bien.

Pour cela, vous devrez :

Envoyer une lettre à l’administration fiscale pour leur signifier votre volonté d’être soumis(e) à la TVA.
Attendre leur réponse accompagnée de votre numéro de TVA.
Effectuer une demande de remboursement dans les 15 jours suivant la remise des clés du logement.

Vous devriez ensuite recevoir le remboursement dans les 6 mois qui suivent.

Enfin, vous pourrez déduire la TVA de tous les travaux et achats engagés pour le bien concerné.

Les Avantages et Inconvénients de la TVA dans la Location Meublée

En matière de fiscalité LMNP, chaque médaille a son revers. Le système de la TVA dans la location meublée n'échappe pas à la règle.

Avantages pour le Propriétaire

La TVA est assez avantageuse pour vous en tant que bailleur puisque cela vous permet de :

Récupérer la TVA sur le prix d'achat de votre bien immobilier.
Récupérer la TVA sur les travaux effectués.
Récupérer la TVA sur l'achat de mobilier et d'équipements.

Inconvénients et Contraintes pour le Propriétaire

Toutefois, vous vous en doutez, il y a également quelques inconvénients :

La récupération de la TVA nécessite des démarches administratives fastidieuses.
Vous devez conserver votre bien sur une durée d’au moins 20 ans.
Vous devez remplir vos obligations déclaratives dans les temps.
Vous devez tenir une comptabilité précise et à jour.
Toutes vos factures doivent comporter les mentions obligatoires.

TVA et Location Meublée à l'Étranger

Voyons maintenant comment s'applique la TVA dans le cadre de la location meublée à l'étranger.

Les Règles Européennes de TVA pour la Location Meublée

La TVA est une taxe harmonisée au sein de l'Union Européenne. Cela signifie que les règles applicables sont similaires dans tous les pays membres. Cependant, chaque pays applique son propre taux de TVA sur les locations meublées.

Les Spécificités Nationales en Matière de TVA et Location Meublée

Bien que la TVA soit harmonisée au niveau européen, chaque pays a ses propres règles. Certains pays peuvent appliquer un taux de TVA réduit pour certains types de logements ou dans certaines circonstances. Renseignez-vous sur les règles applicables dans le pays où se situe votre bien.

Questions Fréquentes sur la TVA et la Location Meublée

Comment se Passe un Contrôle Fiscal pour la TVA dans la Location Meublée ?

Un contrôle fiscal peut être déclenché à tout moment. Le service des impôts vérifiera que vous respectez bien les obligations liées à votre activité, notamment en matière de facturation et de déclaration de TVA. Pour être tranquille lors d'un éventuel contrôle, gardez toujours vos factures et justificatifs.

Quelles sont les Obligations en Matière de TVA pour les Plateformes de Location en Ligne ?

Les plateformes de location en ligne ont également des obligations en matière de TVA. Elles doivent s'assurer que les propriétaires respectent bien leurs obligations fiscales.

Pour cela elles doivent :

Informer le loueur sur ses obligations fiscales.
Fournir les liens vers les administrations compétentes pour permettre au loueur de se conformer à ses obligations.
Envoyer des documents contenant les éléments d’identification de la plateforme, du loueur, le montant total des transactions ainsi que le compte bancaire sur lequel les sommes ont été versées.

Peut-on Bénéficier d'un Taux Réduit de TVA pour Certains Types de Locations Meublées ?

Le taux standard de TVA en France est de 20 %. La location meublée est en principe exonérée de TVA sauf si elle est assujettie en raison de la fourniture de prestations para-hôtelières. Dans ce cas, les taux de TVA applicables peuvent varier selon le type de locaux et les services fournis, mais il n’existe pas de taux réduits universels spécifiques à la location meublée.

En conclusion, la TVA en location meublée est un sujet complexe qui nécessite une bonne compréhension des règles fiscales en vigueur. Faire appel à un expert-comptable peut être judicieux pour éviter toute erreur et optimiser sa situation fiscale.

Tableau récapitulatif des taux de TVA applicables en location meublée :

Type de Location	Taux de TVA
Location meublée classique (sans services para-hôteliers)	Exonérée
Location meublée avec services para-hôteliers	10%
Structures spécifiques (maisons de retraite, EHPAD, etc.)	5.5%

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