TVA Déductible pour les Marchands de Biens : Conditions et Optimisation

L'activité de marchand de biens, consistant à acheter et revendre des biens immobiliers, implique une gestion rigoureuse de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). La TVA est souvent mal comprise, tant par le grand public que par les professionnels. La complexité de la TVA pour les marchands de biens réside dans les différents régimes applicables, les exonérations possibles et les stratégies d'optimisation fiscale.

Cet article détaille les conditions de déductibilité de la TVA pour les marchands de biens, en explorant les différents régimes de TVA applicables, les exonérations possibles et les stratégies d'optimisation fiscale.

I. Comprendre le Statut de Marchand de Biens

Il est essentiel de comprendre la définition fiscale du statut de marchand de biens afin de déterminer si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Même si vous ne vous considérez pas comme marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel en fonction de vos opérations pratiques.

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est d’acheter et de revendre des biens immobiliers, des parts ou actions de sociétés immobilières ou des fonds de commerce pour dégager une plus-value. Il n’existe pas de statut légal de marchand de biens, vous serez qualifié comme tel par l’administration fiscale si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :

Vous exercez habituellement l’activité d’achat-revente
Vous avez une intention spéculative : Votre objectif en tant que marchand de biens est de réaliser un profit à court terme. Vous achetez un bien en vue de réaliser une plus-value.

Pour caractériser l’intention spéculative, la loi se base sur le délai qui s’écoule entre l’achat et la revente du logement. S’il est trop long, l’administration peut requalifier l’acte de commerce (la revente par un marchand de biens) en acte civil, ce qui a bien entendu des conséquences sur la fiscalité de l’opération (notamment le recalcul des droits de notaire, et la taxation de la plus-value au régime des particuliers).

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II. Régimes de TVA Applicables aux Marchands de Biens

En tant que marchand de biens, vous êtes soumis à différents régimes de TVA selon la nature de vos opérations :

TVA sur le prix total
TVA sur la marge
Exonération de TVA

Ces régimes s’appliquent opération par opération. Certaines ventes normalement exonérées de TVA, peuvent sur option, être soumis à la TVA.

Les règles de TVA sont ainsi déterminées par les opérations réalisées et non par le statut spécifique de l’opérateur. Les commentaires administratifs confirment clairement l’application des règles de TVA de droit commun.

A. TVA Applicable pour un Immeuble Achevé Depuis Moins de 5 Ans

Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.

Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les travaux et sur les dépenses affectées à l’entreprise, portant l’opération. Cette déduction est faite tout au long de l’opération, année après année.

De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.

B. TVA Applicable pour la Revente d'un Terrain à Bâtir

L’activité d’un marchand de biens peut aussi porter sur de l’achat-revente de terrains à bâtir. Cette opération est soumise de plein droit à la TVA.

Néanmoins, le marchand de biens peut opter pour la TVA sur marge, mais de manière très restrictive, depuis les Arrêts du Conseil d’Etat (27/03/2020 N°428234 et 1/07/2020 N°431641). Il faut pour cela réunir les deux conditions suivantes :

Une absence de droit à déduction lors de l’acquisition
Une unité juridique entre le bien acquis et le bien vendu (Exemple : il n’y pas d’unité quand l’acquisition est un terrain bâti, puis démolition du bâti, suivi d’une revente de plusieurs terrains à bâtir).

C. TVA Applicable pour la Revente d'un Immeuble Achevé Depuis Plus de 5 Ans

Dès lors que le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut :

Le vendre sans TVA (exonération de TVA)
Opter pour la TVA sur marge, sauf en cas de rénovation lourde
Opter pour la TVA sur le prix total, ou y être imposé en cas de rénovation lourde

La TVA sur le prix total de la revente permet de déduire la TVA payée en amont (lors de l’acquisition du bien immobilier par le marchand de biens), chose impossible avec l’option pour la TVA sur marge.

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Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

Soit la majorité des fondations
Soit la majorité des éléments porteurs
Soit la majorité des façades hors ravalement
Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

Le marchand de biens doit donc bien étudier le dossier en amont pour savoir s’il sera imposable ou non à la TVA sur le prix de vente intégral, partiellement (TVA sur marge) ou pas du tout ! En cas de travaux importants, il faut être très professionnel. Les enjeux l’imposent.

La pire situation pour un marchand de biens est de se placer en régime fiscal de la rénovation légère, à savoir pas de TVA sur le prix de revente (par exemple pour un prix de 300 000 €) et que l’administration fiscale considère qu’il s’agit en fait d’une rénovation lourde (le redressement TVA est alors de la TVA en dedans du prix de vente, soit 50 000 €, et il reste donc plus que 250 000 € au marchand de biens).

D. Focus sur la TVA sur Marge

En cas d’option pour la TVA sur marge, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens.

La marge est constituée par la différence entre (CGI art. 268) :

D’une part, le prix de vente et les charges qui s’y ajoutent
D’autre part, les sommes que le cédant a versées (prix d’achat), à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition de l’immeuble.

Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée toutes taxes comprises (TTC), il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :

Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives − prix d’achat) / (100 + taux applicable à l’opération) / 100

Le second terme de la différence (qui correspond au prix d’achat et aux charges qui s’y ajoutent) ne comprend que les dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé. Les frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 270). C’est également le cas pour les travaux, qui ne sont donc pas compris dans ce second terme de la différence.

Ainsi, si des droits à déduction ouverts au moment de l’acquisition n’ont pas été exercés à l’époque, ils ne pourront pas être inclus dans le second terme de calcul de la marge. Ils ne pourront être pris en compte que par la voie d’une rectification par le contribuable des déclarations de TVA qu’il a déposée si le délai de reprise est encore ouvert.

La marge ainsi calculée peut se révéler nulle ou négative. La base d’imposition sera alors prise pour zéro (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 300).

Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur ceux-ci. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA. N’ayant aucune certitude de récupérer la TVA sur les travaux, sauf analyse précise préalable, il doit optimiser sa rentabilité en réduisant le coût de la TVA. C’est appréciable aussi, au regard de la trésorerie investie dans l’opération. Eviter de faire l’avance !

E. Quand Opter pour la TVA sur Marge ?

Pour un acquéreur marchand de biens soumis à la TVA, en cas de commercialisation de commerces ou bureaux après travaux, il est possible de formaliser une option à la TVA sur marge dans l’acte de revente. Cette option est intéressante car elle permet de récupérer la TVA sur les travaux, les honoraires et tous les frais généraux.

Pour autant, le prix de vente sera négocié sur une base HT puisque l’acheteur pourra récupérer la TVA, à condition qu’elle figure de manière précise dans l’acte notarié avec le taux applicable et la base. L’acquéreur paiera aussi les droits d’enregistrements de 5,08%.

Pour un acquéreur marchand de biens non soumis à la TVA, en cas de cession du bien immobilier pour un particulier (local habitation), l’acquéreur ne va pas souhaiter payer la TVA (qu’il ne récupérera pas) et va demander à bénéficier du régime d’exonération de la TVA. Cet élément sera pris en compte dans la négociation immobilière.

Dans ce cas, le marchand de bien n’opte pas pour la TVA sur marge. Il aura des activités économiques à 100% exonérées de TVA. Il ne pourra donc récupérer aucune TVA déductible sur l’intégralité de ces dépenses.

Exemple : Un marchand de bien achète un bien immobilier à 100 000 € (sans TVA), puis il dépense 240 000 € de frais et travaux TTC. Il revend 460 000 €. La base de la TVA sur la marge est de 360 000 €, soit une TVA à payer de 60 000 €, mais il aura déduit 40 000 € de TVA déductible sur les frais et travaux.

Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur les travaux. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA.

La TVA du marchand de biens

III. Exonérations de TVA pour les Marchands de Biens

Les marchands de biens bénéficient de plusieurs exonérations de TVA en fonction du type de transaction immobilière effectuée. La TVA ne s’applique à la vente d’un bien immobilier que s’il est considéré comme neuf, selon la définition donnée par l’article 257 du Code général des impôts. Un immeuble est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de cinq ans. Par conséquent, la vente d’un immeuble ancien, c’est-à-dire achevé depuis plus de cinq ans, peut bénéficier d’une exonération de TVA.

La TVA ne s’applique pas sur la vente de terrains pour lesquels le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme indique qu’ils ne sont pas constructibles. La TVA sur les terrains à bâtir s’applique uniquement aux terrains considérés comme constructibles.

IV. Stratégies d'Optimisation de la TVA

L’optimisation de la TVA pour les marchands de biens est importante. Elle influence directement la rentabilité de leur activité. Il existe plusieurs stratégies d’optimisation de TVA qui permettent de maximiser la rentabilité d’une activité de marchand de biens.

Bien comprendre les régimes de TVA : Choisir le régime de TVA le plus adapté à chaque opération (TVA sur marge, TVA sur le prix total, exonération).
Gérer rigoureusement la comptabilité : Tenir une comptabilité précise et détaillée pour justifier les coûts et les marges.
Consulter un expert-comptable : Bénéficier de conseils personnalisés pour optimiser la TVA en fonction de la situation spécifique de chaque marchand de biens.

En conclusion, la gestion de la TVA est un aspect crucial de l'activité de marchand de biens. Une compréhension approfondie des différents régimes de TVA, des exonérations possibles et des stratégies d'optimisation est essentielle pour maximiser la rentabilité des opérations immobilières.

En contrepartie, les marchands de biens doivent porter une attention particulière au respect des conditions d’application des différents régimes de TVA et tenir une gestion comptable conforme aux exigences de l’administration fiscale.

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