Conséquences de la TVA et de la cessation d'activité en LMNP : démarches et implications fiscales détaillées

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et envisagez d’arrêter votre activité ? Entre obligations déclaratives, fiscalité applicable à la plus-value et gestion de la TVA, cette cessation d’activité nécessite une organisation rigoureuse. Cet article vous propose un guide complet et détaillé pour comprendre les démarches à suivre, les déclarations à effectuer et les impacts fiscaux liés à la cessation de votre activité LMNP.

1. Déclarer la cessation de l’activité LMNP : étapes et formalités

La première étape essentielle est la déclaration de cessation d’activité auprès des services fiscaux. Si vous exercez en tant qu’entreprise individuelle, la déclaration se fait via une procédure en ligne sur le site de l’INPI (ex-formulaire P2-P4i). Cette démarche permet la radiation du numéro SIRET associé à l’activité LMNP, évitant ainsi la facturation continue de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ou des demandes de déclarations fiscales futures.

Attention : vous devez effectuer cette déclaration dans un délai de 30 jours suivant l’arrêt effectif de l’activité. Sans cette déclaration, l’administration fiscale continuera de considérer que vous êtes loueur en meublé actif, ce qui peut entraîner des demandes de cotisations et des déclarations non justifiées.

La déclaration doit être faite quelle que soit la cause de la cessation :

Vente du bien meublé ;
Reprise du logement pour y habiter personnellement ;
Passage à la location vide (non meublée) ;
Donation ou succession du bien ;
Mise hors location prolongée sans intention de louer.

Un changement de statut vers la location meublée professionnelle (LMP) ne constitue pas une cessation d’activité LMNP mais un basculement.

Lire aussi: Formalités INPI : Cessation LMNP

2. Déposer la liasse fiscale de clôture et déclaration des résultats

Au titre fiscal, la cessation impose également le dépôt d’une liasse fiscale de clôture dans un délai de 60 jours, si vous étiez soumis au régime réel d’imposition. Cette liasse comprend notamment :

Le formulaire 2031-SD (résultat fiscal BIC) ;
Les annexes 2033-A à 2033-G (bilans, compte de résultat) ;
Le cas échéant, d’autres annexes spécifiques.

Si vous relevez du régime micro-BIC, il suffit de déclarer la cessation lors de la prochaine déclaration d’impôt sur le revenu via le formulaire 2042-C-PRO.

Le dépôt de cette liasse clôture fiscalement votre activité et permet de faire ressortir vos derniers bénéfices ou déficits relatifs à cette activité.

3. Imposition des bénéfices et plus-values lors de la cessation LMNP

Les bénéfices générés jusqu’à la date de cessation sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En cas de résultat bénéficiaire, vous devrez régler l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux correspondants. En cas de déficit, celui-ci pourra être imputé dans le cadre des règles en vigueur.

Concernant la plus-value immobilière réalisée lors de la vente du bien meublé, elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Les amortissements comptabilisés en LMNP ne sont pas réintégrés à la plus-value imposable, ce qui constitue un avantage significatif du régime LMNP par rapport à la location vide.

La déclaration de la plus-value est réalisée via le notaire lors de la transaction immobilière.

4. La gestion de la TVA en LMNP et ses particularités à la cessation

4.1. Cas général d’exonération de TVA

Par principe, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA selon l’article 261 D 4 a) du Code général des impôts (CGI). La grande majorité des loueurs en meublé non professionnels ne sont donc pas soumis à la TVA, ne doivent pas la facturer à leurs locataires et ne peuvent pas récupérer la TVA sur leurs achats (mobilier, travaux, honoraires).

4.2. Cas d’assujettissement à la TVA

Cependant, lorsque le LMNP fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

Nettoyage régulier des locaux ;
Service de petit-déjeuner ;
Blanchisserie (linge de maison) ;
Accueil ou réception de la clientèle ;

Il devient assujetti à la TVA, notamment pour des séjours inférieurs ou égaux à 30 nuitées. Ces prestations donnent lieu à un changement du régime fiscal : il s’agit désormais d’une prestation de service soumise à TVA (article 261 D 4 b) du CGI).

La TVA applicable dépend du type de prestations :

Type de prestation	Taux de TVA
Locations meublées avec prestations para-hôtelières	10%
Maisons de retraite, EHPAD, logements pour personnes handicapées	5,5%
Services annexes (ex : travaux, mobilier)	20%

4.3. Les seuils de franchise en base de TVA

Pour bénéficier d’une exonération de TVA via la franchise en base, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser :

85 000 € pour les locations assimilées à des prestations para-hôtelières ;
82 200 € pour les loueurs relevant du régime des ventes.

Un projet de réforme pour abaisser ces seuils à environ 25 000 à 27 500 € est actuellement gelé. La franchise en base implique de ne pas facturer de TVA mais aussi de perdre la possibilité de la récupérer sur les achats.

4.4. Récupération de la TVA lors de l’achat en LMNP

Les propriétaires LMNP peuvent récupérer la TVA payée lors de l’achat d’un logement neuf ou en VEFA sous certaines conditions :

Le bien doit être neuf (construit depuis moins de 5 ans ou VEFA) ;
L’acheteur doit être premier propriétaire ;
Le bien doit offrir au moins trois prestations para-hôtelières ;
La gestion doit être confiée à un professionnel ;
La durée minimale de location est de 9 ans ;
La conservation du bien doit être assurée pendant au moins 20 ans sous ce régime, sous peine de régularisation de la TVA récupérée au prorata des années restantes.

Pour récupérer la TVA, l’assujetti doit demander son immatriculation à la TVA, effectuer les déclarations nécessaires et envoyer le formulaire 3519 au centre des impôts accompagné des justificatifs (acte notarié, bail commercial, RIB, etc.).

4.5. Conséquences fiscales à la cessation d’une activité LMNP soumise à TVA

La cessation d’activité taxable à la TVA (vente, arrêt de location meublée pour passage en location vide) déclenche des obligations :

Déclaration de cessation auprès du centre des impôts ;
Régularisation éventuelle de la TVA récupérée en fonction de la durée de détention restante (calcule basée sur 1/20ème par an) ;
Possibilité d’exonération de reversement si vous revendez avec le bail commercial à un acquéreur lui-même assujetti à la TVA et poursuivant l’exploitation.

En cas de faillite du gestionnaire locatif, une régularisation automatique n’est pas systématique dès lors qu’un nouveau gestionnaire est trouvé dans un délai raisonnable.

5. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) lors de la cessation en LMNP

La CFE est due tant que votre activité LMNP est fiscalement active, donc avant la radiation auprès de l’INPI. En cas d’arrêt en cours d’année, vous pouvez demander un dégrèvement au prorata temporis de la CFE payée, à condition d’avoir fait enregistrer la cessation pour désactivation du SIRET.

La demande s’effectue auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu du bien, par courrier motivé, en fournissant les références adaptées (adresse, numéro SIRET, date de cessation).

6. Recommandations et conseils pratiques pour bien gérer la cessation LMNP

Ne tardez pas à déclarer la cessation en ligne : c’est la clé pour arrêter la fiscalité associée et la CFE ;
Préparez soigneusement votre liasse fiscale de clôture ; si vous n’êtes pas expert, faites appel à un expert-comptable spécialisé LMNP ;
Anticipez la gestion de la TVA, notamment en cas d’assujettissement ou de récupération initiale ;
En cas de vente, informez votre notaire de votre statut LMNP pour la déclaration correcte de la plus-value ;
Surveillez le respect des engagements de durée pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux liés à la TVA.

LMNP : les démarches à connaitre pour bien démarrer votre activité de location meublée

Pour approfondir vos connaissances sur la gestion comptable, la déclaration fiscale ou la récupération de TVA en LMNP, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable spécialisé afin d’assurer la conformité de toutes vos démarches.

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