TVA et Exonération pour la Location de Gîtes et de Meublés en France

La question de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) dans le secteur de la location de gîtes et de meublés est complexe et dépend de plusieurs facteurs, notamment des services proposés en plus de l'hébergement. En général, la location à usage d'habitation est exonérée de TVA. Autrement dit, la TVA ne s'applique pas. La sous-location est également exonérée de TVA. En revanche, en cas de fourniture de prestations annexes à la location d'habitation (ménage, service de restauration, etc.), celles-ci sont soumises à la TVA.

Cet article vise à éclaircir les conditions d'application de la TVA et les cas d'exonération pour les loueurs de meublés, qu'ils soient non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), ainsi que pour les futurs investisseurs dans ce secteur.

TVA et location meublée (LMNP) : ce que vous devez savoir

Quand la TVA s'applique-t-elle ?

La TVA devient un point d’attention en présence de prestations para-hôtelières pour les locations saisonnières. Ces prestations se réfèrent à une gamme de services qui sont similaires à ceux fournis par les établissements hôteliers, mais qui sont proposés dans le cadre de locations saisonnières ou d’hébergements de courte durée. L’article 261 D 4° du CGI précise que les activités de location de logements meublés ou destinés à l’habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option.

Toutefois, font exception à cette exonération, et sont donc taxées de plein droit, les opérations mentionnées aux b, b bis et c du 4° de l’article 261 D du CGI, dans les conditions commentées dans le présent document.

Plus précisément, la TVA s'applique dans les cas suivants :

Prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (« parahôtelier ») qui remplissent cumulativement :
- Une condition de durée de la prestation d’hébergement ;
- Une condition tenant à la mise à disposition d’un local meublé accompagnée de la fourniture de services annexes.
Locations de logements meublés à usage résidentiel assorties de services annexes. Ces dispositions ne concernent pas les prestations fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire. Elles s’appliquent aux locations ayant un usage résidentiel du fait de leur vocation à une occupation présentant un certain degré de permanence.
Locations de locaux consenties à une personne qui réalise des prestations d'hébergement hôtelier ou parahôtelier ou des locations de logements meublés à usage résidentiel assorties de services annexes.

Les services annexes considérés

Pour qu'une location meublée soit soumise à la TVA, elle doit s'accompagner d'au moins trois des quatre prestations suivantes :

Fourniture du petit-déjeuner : Il s’agit de fournir un petit-déjeuner quotidien ou occasionnel aux locataires. Il peut être proposé soit dans les locaux meublés, soit dans un local commun aménagé permettant une consommation sur place, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. Le fait de mettre à disposition des clients un distributeur alimentaire et/ou de boissons n’est pas suffisant.
Nettoyage régulier des locaux : L’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un service de nettoyage au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. Il doit être effectué avant le début du séjour et être proposé au client de façon régulière pendant son séjour. À cet égard, un nettoyage hebdomadaire est considéré comme suffisant. Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour.
Fourniture du linge de maison : Elle doit être effectuée au début du séjour et son renouvellement régulier doit être proposé par le prestataire d’hébergement. Une proposition de renouvellement hebdomadaire est considérée comme suffisante. Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour.
Réception de la clientèle (même non personnalisée) : L’exploitant dispose des moyens nécessaires afin de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Elle permet l’accueil, l’orientation des clients vers leur logement et leur information sur les modalités d’accès aux éventuels équipements et services annexes disponibles, ainsi que sur les règles de fonctionnement de l’établissement. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du logement loué.

Si vous ne proposez pas ces services, vous sélectionnerez la case « Autre » dans le champ Régime d’imposition en matière de TVA. Nous vous conseillons d’indiquer en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».

Location meublée et TVA : ce qu'il faut savoir

Taux de TVA applicables

Le taux de TVA applicable dépend de l'endroit où les produits et les services sont vendus, ainsi que du type d'hébergement et des services proposés. Voici un aperçu des différents taux en fonction de la localisation géographique et du type d'établissement :

France Métropolitaine

Prestations d'hébergement hôtelier : 10 % si les prestations sont offertes pour 30 nuits maximum et comprennent la mise à disposition d'un local et au moins 3 des 4 services annexes (petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage régulier, réception).
Hôtel de tourisme classé ou village de vacances classé ou agréé : 10 %.
Emplacements sur terrains de camping classés, aires naturelles de camping et terrains de stationnement de caravanes aménagées : 10 %.
Emplacements sur terrains de camping-caravaning aménagés : 20 % si l'ouverture et l'exploitation nécessitent une déclaration préalable à la mairie.
Location d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage : 10 %.
Fourniture de logement et de nourriture dans certains établissements (maisons de retraite, établissements pour personnes handicapées, etc.) : 5,5 %.

Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion

Prestations d'hébergement hôtelier : 2,1 % si les prestations sont offertes pour 30 nuits maximum et comprennent la mise à disposition d'un local et au moins 3 des 4 services annexes (petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage régulier, réception).
Hôtel de tourisme classé ou village de vacances classé ou agréé : 2,1 %.
Emplacements sur terrains de camping classés, aires naturelles de camping et terrains de stationnement de caravanes aménagées : 2,1 %.
Emplacements sur terrains de camping-caravaning aménagés :
- Corse : 20 % si l'ouverture et l'exploitation nécessitent une déclaration préalable à la mairie.
- Martinique, Guadeloupe, La Réunion : 8,5 % si l'ouverture et l'exploitation nécessitent une déclaration préalable à la mairie.
Location d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage : 2,1 %.
Fourniture de logement et de nourriture dans certains établissements (maisons de retraite, établissements pour personnes handicapées, etc.) : 2,1 %.

Tableau récapitulatif des taux de TVA

Type de prestation	France Métropolitaine	Corse	Martinique, Guadeloupe, La Réunion
Hébergement hôtelier (30 nuits max. et 3 services)	10 %	2,1 %	2,1 %
Hôtel de tourisme classé ou village de vacances	10 %	2,1 %	2,1 %
Terrains de camping classés, aires naturelles	10 %	2,1 %	2,1 %
Terrains de camping-caravaning aménagés	20 %	20 %	8,5 %
Aires d'accueil des gens du voyage	10 %	2,1 %	2,1 %
Logement et nourriture (maisons de retraite, etc.)	5,5 %	2,1 %	2,1 %

Franchise en base de TVA

La franchise de TVA (ou franchise en base) permet aux loueurs en meublé non professionnels qui le souhaitent d’être exonérés de TVA, mais en contrepartie, la TVA déductible ne peut pas être récupérée. La franchise en base de TVA est applicable de droit. L'option pour le paiement de la TVA reste possible et peut être exercée à tout moment.

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Si les loyers perçus sont inférieurs à 82 800 € HT, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA et n’a pas besoin de faire de déclaration.

Lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 85 000 €, l'exploitant peut bénéficier de la franchise en base de TVA. Il ne facture pas de TVA à ses clients et ne peut pas déduire de TVA sur ses achats.

Récupération de la TVA

Il est important de souligner que la récupération de TVA nécessite d’acquérir un immeuble neuf auprès d’un professionnel. Pour rappel, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Aussi, les loueurs sont en mesure de récupérer la TVA appliquée sur les loyers dans le cadre de la location meublée imposable. Pour bénéficier du dispositif de récupération de la TVA, il est recommandé de tenir une comptabilité précise des revenus et dépenses, étant essentiel pour établir la déclaration de TVA.

Un exploitant soumis à la TVA peut la récupérer sur tous ses achats et frais généraux. Ainsi, le bailleur peut déduire la TVA payée sur les achats nécessaires aux immeubles mis en location, ainsi que sur l’acquisition de l’immeuble. Pour déduire la TVA, le montant payé doit être justifié par des factures.

Comment déclarer la TVA ?

Les montants de TVA collectée et déductible doivent être totalisés et reportés dans une déclaration de TVA réalisée en ligne (espace professionnel impôt.gouv).

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Le service des impôts compétent pour traiter la déclaration de TVA, est en principe celui du lieu du meublé.

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