TVA Immobilière : Conditions et Applications sur les Terrains à Bâtir

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière, un impôt perçu par l'État. Cet article vous expose les informations essentielles concernant la TVA immobilière applicable.

Source: immobilier-danger.com

Qui est Redevable de la TVA Immobilière ?

Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA, tel qu'un marchand de biens, un promoteur, ou un lotisseur. La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.

Vente d'un Logement Neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Sont donc considérés comme neuf :

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Les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans.
Les surélévations d’immeubles existants.
Les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

TVA et Vente d'un Immeuble Ancien

Cessions entre Particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes assujetties à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des Professionnels

Principe d’exonération

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°).

TVA sur option

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

TVA et Vente d'un Terrain à Bâtir

Source: meilleurtaux.com

Définition d’un Terrain à Bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

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Pour déterminer le régime fiscal d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :

Les Cessions entre Particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les Terrains Vendus par un Professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Régime de la TVA sur Marge

La TVA sur marge est uniquement susceptible de s’appliquer à la vente de terrains à bâtir ou d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans lorsque :

L’acquisition antérieure de ces biens n’avait pas ouvert droit à déduction de TVA.
Ces biens avaient été acquis sous la même qualification fiscale d’immeuble bâti ou de terrain à bâtir.

Base d’Imposition : Prix Total ou Marge ?

Lorsque la cession du bien immobilier est soumise à la taxe, celle-ci s’applique, selon les circonstances, sur le prix total ou sur la marge.

Cessions de terrains : Les cessions de terrains à bâtir sont imposées à la TVA sur le prix total de cession chez le vendeur, lorsque l’acquisition lui a ouvert droit à déduction, ou à défaut sur la marge. Lorsque le vendeur opte pour soumettre à la TVA la cession d’un terrain non à bâtir, la taxe s’applique sur le prix total.
Cessions d’immeubles bâtis : La vente d’immeubles bâtis achevés depuis moins de 5 ans est toujours soumise à la TVA sur le prix total. En cas d’option pour taxer volontairement la vente d’un immeuble ancien, la TVA est due sur le prix total ou sur la marge selon que certaines conditions spécifiques sont ou non réunies.

Taux de TVA Applicables

Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°).
10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Droits d'Enregistrement Réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

Tableau Récapitulatif des Taux de TVA

Type d'Opération	Taux de TVA	Conditions
Vente d'immeuble neuf	20%	Taux normal
Logements vendus en accession sociale	5,5%	Sous conditions spécifiques (CGI. art. 278 sexies, I-11°)
Certaines livraisons de logements sociaux	10%	(CGI. art. 278 sexies A)
Mutation d'immeuble soumise à TVA sur le prix total	0,715% (droit d'enregistrement)	Remplace le droit proportionnel classique de mutation

Comprendre ces règles est essentiel pour naviguer efficacement dans le marché immobilier français et optimiser vos transactions immobilières.

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