Devenir Agent Commercial Immobilier : Guide Complet

L’agent commercial immobilier joue un rôle essentiel dans la vente de biens immobiliers, assurant la liaison entre le vendeur et l’acquéreur du début à la fin de la transaction. Ce professionnel travaille pour le compte d’un mandant, généralement un agent immobilier, qui le rémunère via un contrat commercial appelé contrat de mandat.

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Les Bases du Métier

Contrat et Mandat

L’agent commercial immobilier travaille pour un mandant que l’on appelle agent immobilier. Ainsi, c’est ce dernier qui le paie à travers un contrat commercial appelé contrat de mandat.

Carte T : Une Obligation ?

L’agent immobilier doit posséder une carte professionnelle appelée carte T, qui l’autorise à réaliser des actes juridiques liés aux biens immobiliers. Cependant, en tant qu’agent commercial immobilier, vous n’avez pas besoin de cette carte, car vous êtes mandaté par un agent immobilier détenant cette carte.

Indépendance et Rémunération

La rémunération de l’agent commercial immobilier est étroitement liée aux résultats de ses ventes. Comme vous êtes indépendant, vous devez vous trouver un statut juridique. Vous avez le choix de l’exercice en nom propre tel que la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle. Comme en tant qu'agent commercial immobilier vous êtes mandataire, Il n’y a donc pas de rapport d’employeur-salarié entre les deux professionnels, pas de lien de subordination. En effet, chacun reste libre dans son entreprise et indépendant. Ainsi, l’agent commercial immobilier peut travailler de chez lui. Vous fixez vos propres horaires et objectifs à atteindre.

Devenir Mandataire Immobilier : quel statut est le meilleur pour devenir pro ?

Pourquoi Devenir Agent Commercial Immobilier Indépendant (en Auto-Entrepreneur) ?

Opter pour la micro-entreprise (statut auto-entrepreneur) pour exercer en tant qu’agent commercial immobilier offre plusieurs avantages :

Comptabilité Simplifiée: La comptabilité en micro-entreprise est considérablement allégée par rapport aux autres statuts juridiques. En tant qu'agent commercial immobilier auto-entrepreneur, vous n'avez pas à réaliser de bilan comptable ou de compte de résultats mais seulement tenir à jour un registre de vos achats et de vos dépenses.
Régime Social et Fiscal Avantageux: Choisir la micro-entreprise offre un cadre extrêmement avantageux en termes de régime social et de régime fiscal. Concernant le régime social, vos charges sociales sont calculées en fonction de votre chiffre d'affaires. Ainsi vous n'aurez pas à payer de cotisations sociales si vous ne faites pas de chiffre d'affaires.
Abattement Forfaitaire: Le régime fiscal de la micro-entreprise est attrayant car vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire sur votre chiffre d'affaires. Le pourcentage de cet abattement dépend de votre catégorie d'activité. En tant qu'agent commercial immobilier, vous relevez de la prestation de services et bénéficiez donc d'un abattement de 34%. Autrement dit, seulement 66% de votre chiffre d'affaires est imposable, autrement dit vous devez déclarer seulement 66% de votre chiffre d’affaires à votre IRPP.

Les Étapes Clés pour Démarrer

Inscription au RSAC

Pour devenir agent commercial immobilier, vous devez obligatoirement vous inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Cette immatriculation coûte 25,19 euros.

Contrat de Mandat

Pour vous inscrire en tant qu'agent commercial, vous devez au préalable trouver un client prêt à vous confier la tâche de vendre ses services et produits. Vous êtes donc mandaté par ce client et vous pouvez alors conclure un contrat de mandataire, obligatoire pour vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Soyez attentifs, ce contrat va notamment préciser les modalités de votre rémunération et la clause de non-concurrence.

Création de la Micro-Entreprise

La micro entreprise (nouvelle appellation pour l’auto entreprise) est un régime juridique ultra simple pour débuter votre activité. La création d’une micro entreprise se fait assez facilement en ligne. Première étape, compléter le formulaire AC0. Ensuite vous devez transmettre ce formulaire au centre de formalité des entreprises (CFE) dont vous dépendez, dans notre cas ce sera le Greffe du tribunal de commerce. Petite particularité pour les agents commerciaux, il est obligatoire de joindre un contrat de mandat signé avec votre partenaire ou l’agence.

Déclaration de Chiffre d'Affaires

Après vous être inscrit sur le site micro-entrepreneur, vous devez vous y rendre de nouveau tous les trimestres pour indiquer votre chiffre d’affaires encaissé. C’est sur cette base que vous êtes imposé au niveau des charges sociales de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI). Ne pas confondre avec la sécurité sociale des salariés.

Mandat d'Agent Commercial

Un détail important à vérifier lors de l’inscription : vous devez ajouter à votre déclaration un mandat d’agent commercial. De quoi s'agit-il ? C’est un écrit par lequel l’agent immobilier avec qui vous allez travailler vous mandate.

Code APE

Les mandataires immobiliers et agents commerciaux immobiliers relèvent du même code APE que les agences immobilières. Ainsi, votre code APE est le 6831Z.

Facturation

Après avoir immatriculé votre activité au registre spécial des agents commerciaux et créé votre microentreprise, vous allez pouvoir facturer vos premiers clients. Attention, pour faire des factures d'autoentrepreneur 100% conformes, vous devez respecter un certain nombre d'obligations liées notamment aux mentions obligatoires à faire figurer sur vos factures.

Charges Sociales et Protection Sociale

Montant des Cotisations

Le montant des cotisations et contributions sociales se calcule en appliquant au chiffre d’affaires un taux de 22%. En plus des charges sociales, vous êtes redevable d’une contribution à la formation professionnelle vous ouvrant le droit à la formation professionnelle. Cette cotisation ressort à 0,2 % du chiffre d’affaires encaissé.

Exemple : Avec un chiffre d’affaires de 30 000 euros dans l’année, l’agent commercial immobilier autoentrepreneur doit s’acquitter de 6600 euros. Pour mémoire, les cotisations sont trimestrielles.

Protection Sociale

En contrepartie de ces cotisations, vous bénéficiez d’une protection sociale :

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Santé : maladie, maternité, indemnités journalières (sauf pour les professions libérales relevant de la Cipav qui ne bénéficient pas des indemnités journalières) ;
Allocations familiales ;
Retraite (régime de base et complémentaire obligatoire) ;
Prévoyance (invalidité, décès).

Vous bénéficiez également d’un droit à la formation professionnelle. Pour autant, ne vous attendez pas à des miracles en termes de prestations. Ainsi, le montant de l’indemnité journalière est égal à 1/730 du revenu d’activité annuel moyen des 3 dernières années civiles, dans la limite du plafond annuel de la Sécurité sociale. Si ce revenu annuel est supérieur ou égal à 4 093,20 euros, l’indemnité journalière est comprise entre 5,635 euros et 56,35 euros en 2022. En cas de revenu inférieur à 4 093,20 euros, l’indemnité journalière est nulle.

Chômage et Micro-Entreprise

En autoentreprise (microentreprise), vous avez le statut de travailleur non salarié. Ainsi, vous ne cotisez pas au chômage et ne pouvez pas bénéficier des allocations chômage en cas de cessation de votre activité.

Toutefois, si vous étiez au chômage avant de devenir agent commercial immobilier autoentrepreneur il est tout à fait possible de cumuler votre ARE (allocation d'aide au retour à l'emploi) avec votre activité professionnelle si vous respectez les conditions de pôle emploi.

Grosse nouveauté depuis 2018, le gouvernement a créé l’ATI (allocation pour les travailleurs indépendants) pour aider les travailleurs indépendants qui cesseraient leur activité de manière involontaire, cela concerne également les microentrepreneurs (autoentrepreneur). Les conditions pour bénéficier de l’ATI sont assez restrictives. Pour vérifier si vous êtes éligible, le mieux est de vous rapprocher de pôle emploi.

Les Limites du Statut Micro-Entrepreneur

Le statut d’agent immobilier micro-entrepreneur est la formule la plus simple pour démarrer. Mais elle n’est pas nécessairement la meilleure, malgré ses avantages elle peut présenter quelques limites.

Plafonds de Chiffre d'Affaires

Le chiffre d’affaires est doublement plafonné. Ainsi, depuis peu, le plafond s’élève à 72 600 euros pour une année de 12 mois. Attention donc à une situation d’un agent commercial immobilier qui s’inscrit en décembre avec une commission de 20 000 euros, la somme serait proratisée et dépasserait donc le seuil maximal. Pour faire bref, dans cette situation vous gardez le statut autoentrepreneur (microentrepreneur) sur votre premier exercice toutefois vous le perdez pour le suivant.

Fiscalité de la TVA

Par définition, en tant qu’agent commercial immobilier en microentreprise (autoentrepreneur), vous n'êtes pas assujetti à TVA du fait de la franchise en base de TVA. À ce titre, vos factures doivent comporter la mention «TVA non applicable - article 293 B du Code général des impôts». Attention, pour garder la franchise en base de TVA vous devez respecter certains seuils :

Votre chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année civile précédente doit être inférieur à 34 400 euros ;
Ou votre chiffre d’affaires doit être inférieur à 34 400 euros pour l’avant dernière année civile et 36 500 euros sur l’année civile précédente ;
Ou encore si votre chiffre d’affaires de l’année civile en cours est supérieur à 36 500 euros.

Impôts

L’agent commercial autoentrepreneur doit s’acquitter :

De l’impôt sur le revenu ;
De ses cotisations sociales.

BIC ou BNC ?

L’agent commercial immobilier en autoentreprise dépend de la catégorie fiscale des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement de 34% sur votre chiffre d’affaires.

De façon concrète, le micro entrepreneur déclare son chiffre d’affaires brut sans abattement dans la catégorie Micro BNC sur sa déclaration d’impôt sur le revenu 2042.

Exemple chiffré : Vous déclarez un chiffre d’affaires encaissé pendant l’année pour une somme de 30 000 euros. L’administration va calculer un abattement de 34% soit 10 200 euros. Autrement dit, quel que soit le montant de vos frais, de vos dépenses, vous n'avez strictement aucune incidence sur la fiscalité du micro entrepreneur. Dans l’absolu, vous pourriez avoir 10 000 euros de chiffre d’affaires et 15 000 euros de frais (essence, téléphone, etc.), vous resterez redevable et imposable.

Ce système est donc parfois injuste.

Responsabilité Civile Professionnelle

Parallèlement, pensez à la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Prévenez votre assureur de l’utilisation de votre véhicule à titre professionnel et de votre appartement qui sert de siège social. À défaut, vous ne serez pas couvert et votre patrimoine personnel peut être engagé.

Pourquoi Choisir l'Entreprise Individuelle ?

Avec le régime d’entrepreneur individuel, vous ne dépendez plus du régime de la microentreprise. Désormais, vos charges deviennent déductibles en totalité. Bien évidemment, les abattements de 34% n’existent plus.

Comme on l’a évoqué, si vous dépassez les seuils autorisés pour la micro entreprise avec votre activité d’agent commercial, vous êtes automatiquement propulsé dans l’entreprise individuelle et vous ne pouvez plus bénéficier du régime fiscal de la microentreprise. Attention de vous en apercevoir par vous même, cela vous évitera des redressements fiscaux.

L’autre solution consiste à faire ses propres calculs et sélectionner l’entreprise individuelle pour des raisons liées à la déductibilité de vos charges. De base, les entreprises individuelles sont soumises au régime réel d’impôt sur le revenu. Ce régime vous permet de déduire de votre chiffre d'affaires les frais supportés par votre entreprise pour faire fonctionner son activité, aussi appelés charges d’exploitation.

Ainsi, toutes les charges comme une partie de votre loyer, les indemnités kilométriques, les assurances ou encore les cotisations sociales obligatoires se retirent de votre chiffre d’affaires pour avoir le bénéfice de l’année.

Déclaration des Revenus : Formulaire 2042-C-PRO

En tant qu'agent commercial immobilier autoentrepreneur, vous devez déclarer vos revenus comme tous les mandataires immobiliers. Cela implique de compléter le formulaire 2042-C-PRO spécifique aux professions non salariées. Attention, lors de votre déclaration en ligne, vous devez bien penser à choisir cette annexe en cochant l'une des cases relative à des revenus non salariés pour que le formulaire soit automatiquement intégré à votre déclaration.

Si vous choisissez la microentreprise pour exercer votre activité d'agent commercial immobilier et que vous êtes soumis au versement libératoire de l'IR, vous pourrez renseigner vos revenus dans la section « micro-entrepreneur ayant opté pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu » correspondant à la nature de votre activité.

Fermeture de l'Activité

Dans le cas où vous souhaiteriez mettre un terme à votre activité, vous avez deux grandes démarches à réaliser : fermer votre microentreprise et mettre fin à votre activité d'agent commercial. Les démarches sont relativement similaires, dans les deux cas vous devrez déposer une déclaration de radiation à votre CFE dans un délai d'un mois après l'arrêt de votre activité mais le formulaire à remplir ne sera pas le même.

À noter que vous pouvez réaliser ces démarches en ligne ou télécharger le formulaire correspondant pour l'envoyer par courrier à votre CFE (centre de formalités des entreprises).

Pour fermer votre microentreprise, comme votre activité est commerciale, il s'agira de remplir le formulaire P4-CM pour que votre entreprise soit radiée du registre du commerce. Vous devrez en plus de cela transmettre votre dernière déclaration de chiffre d'affaires au service des impôts.

Pour votre activité d'agent commercial, vous devrez remplir le formulaire AC4 pour déclarer la radiation de votre activité.

Conclusion

Vous devez maintenant mieux comprendre précisément quels sont les avantages de choisir l'autoentreprise pour exercer votre activité d'agent commercial immobilier. Pour résumer, exercer en tant qu'agent commercial immobilier autoentrepreneur offre une fiscalité avantageuse, une comptabilité simplifiée et un régime social attrayant pour se lancer.

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