Fonctionnement du Mandataire Immobilier : Guide Complet sur le Statut, l'Imposition et les Obligations

Le métier de mandataire immobilier est une voie attractive pour ceux qui souhaitent travailler dans le secteur de l'immobilier avec une certaine indépendance. Cet article détaille le fonctionnement de ce statut, en abordant les aspects juridiques, fiscaux et les obligations afférentes.

Statut Juridique du Mandataire Immobilier

Les personnes qui choisissent de devenir agent commercial en immobilier signent un contrat d’agent commercial avec une agence immobilière, ou un réseau. Avec ce contrat, le réseau habilite l’agent commercial à exercer pour son compte, et à entremettre vendeurs et acheteurs dans le cadre d’une transaction immobilière.

L’article 9 du décret de la loi Hoguet stipule que seule une personne physique peut être habilitée par le réseau immobilier à exercer pour son compte. Cela exclut de fait les formes sociétaires, et les agents commerciaux en immobilier doivent donc exercer en leur nom propre.

L’agent commercial doit respecter le statut d’agent commercial en immobilier indépendant, lié à ce contrat. Il doit notamment s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

Comme précisé précédemment, un agent commercial en immobilier ne peut exercer son activité que sous la forme d’une entreprise individuelle, et principalement de la micro-entreprise.

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Entreprise Individuelle (EI) et EIRL

Depuis le 15 mai 2022, le statut juridique de l’entrepreneur individuel lui permet de dissocier son patrimoine professionnel, de son patrimoine personnel. Avec cette réforme, l’entreprise individuelle s’est supplantée à la Entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), qui servait à peu près le même objectif.

Si la création de nouvelles EIRL n’a plus de sens, toute EIRL formée avant la réforme peut continuer à exister et poursuivre son activité.

L’entreprise individuelle (EI) et l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ne diffèrent pas de façon significative sur le plan fiscal. La principale distinction entre les deux statuts est la possibilité de soumettre une déclaration d’affectation de patrimoine professionnel dans le cadre d’une EIRL.

Le mandataire immobilier est ainsi protégé contre le risque - très théorique - d’une saisie de ses biens personnels en cas d’accumulation de dettes professionnelles.

Obligations du Mandataire Immobilier

Quelles conditions doit remplir le mandataire immobilier pour toucher sa commission ? Le mandataire immobilier n’est autorisé à exercer sa profession qu’à la condition d’y être habilité. Pour cela, il doit nécessairement être détenteur d’une attestation collaborateur immobilier, obtenue grâce au concours de l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle dont il dépend.

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Il doit également être couvert en Responsabilité Civile Professionnelle et être immatriculé en tant qu’agent commercial auprès du Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

S’il répond à ces exigences, le mandataire immobilier est alors dans son droit d’exercer légalement son activité. Le cas contraire, il s’expose à des sanctions pénales, contractuelles et administratives ainsi qu’à la nullité des opérations engagées comme le prévoit la loi Hoguet.

Imposition du Mandataire Immobilier

Les commissions et autres rentrées d’argent touchées par un agent commercial immobilier indépendant doivent naturellement être déclarées régulièrement auprès de l’administration fiscale. Avant d’aborder l’imposition de l’agent commercial immobilier, il est nécessaire de faire un bref rappel sur les statuts juridiques envisageables pour cette activité.

En effet, le type d’entreprise choisi par ce travailleur indépendant a un impact direct sur les options dont il dispose en matière de fiscalité. Dans tous les cas, le mandataire immobilier est un entrepreneur individuel bénéficiant d’un cadre fiscal et social simple et peu chronophage, à la différence d’un gérant de société comme une SASU ou une EURL.

La fiscalité d’un agent commercial immobilier est l’un des principaux critères à prendre en compte au moment du choix du régime juridique de l’entreprise.

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Micro-Entreprise (Auto-Entreprise)

Pour limiter au maximum les formalités administratives ou comptables, il est recommandé d’entamer votre activité en créant une microentreprise. L’imposition d’un agent commercial immobilier autoentrepreneur relève par défaut du « régime micro-fiscal » ou « micro-BNC ».

Sa principale particularité est que le professionnel bénéficie d’un abattement forfaitaire sur son chiffre d’affaires afin de tenir compte de ses charges. L’activité de mandataire immobilier relève d’une prestation de service. À titre d’exemple, Diane exerce son activité de mandataire au sein du réseau iad depuis trois ans.

Elle profite automatiquement d’un abattement forfaitaire de 34 % : son bénéfice imposable ne s’élève donc en réalité qu’à 66 % de 50 000 €, soit 33 000 €.

Cette alternative se distingue par sa simplicité, mais aussi par son caractère assez avantageux : le taux retenu pour l’impôt sur le revenu, dans le cadre d’un versement libératoire, est très faible. Ce pourcentage s’ajoute aux cotisations sociales d’un montant de 22 % du chiffre d’affaires.

Ce régime est toutefois soumis à un plafond de ressources.

Microfiscal ou Versement Libératoire : Comment Choisir ?

Vous êtes agent commercial immobilier autoentrepreneur ? Le régime microfiscal est plus avantageux si votre foyer n’est pas imposable sur le revenu. En effet, vous ne paierez alors que les cotisations de 22 % sur votre chiffre d’affaires, et un impôt nul (0 %).

Le versement libératoire, à l’inverse, est plus attractif si vous payez l’impôt sur le revenu. Si le taux marginal d’imposition de votre foyer est de 14 %, par exemple, le taux de 1,7 % du versement libératoire est bien plus avantageux.

Régime de la Déclaration Contrôlée

Un mandataire immobilier en entreprise individuelle ou en EIRL a, lui aussi, la possibilité de choisir le régime microfiscal pour s’acquitter de son impôt sur le revenu. Pour être éligible, l’entrepreneur doit déclarer un chiffre d’affaires annuel inférieur à 72 600 € en 2021.

Le régime de la déclaration contrôlée est l’équivalent du fameux « régime réel » pour les professionnels déclarant des bénéfices non commerciaux (BNC). Sa principale particularité par rapport au régime microfiscal est l’absence d’abattement forfaitaire.

En lieu et place, l’entrepreneur a la possibilité de calculer et déduire ses charges professionnelles de son revenu imposable.

Micro-Fiscal ou Déclaration Contrôlée : Comment Choisir ?

Votre chiffre d’affaires annuel vous laisse le choix entre le microfiscal et le régime réel ? Vous avez uniquement intérêt à basculer vers la déclaration contrôlée si vous estimez que vos charges professionnelles dépassent 34 % de votre chiffre d’affaires annuel. À défaut, l’abattement forfaitaire reste en effet plus avantageux.

En pratique, les agents commerciaux immobiliers indépendants ne sont pas soumis à des charges particulièrement élevées (activité exercée à domicile, pas d’achat de stock ou de marchandises…).

Déclaration des Revenus

Quel que soit le régime d’imposition et le statut d’entreprise dont vous relevez, la déclaration de vos revenus de mandataire immobilier suppose de remplir le formulaire 2042-C-PRO (« Déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées »).

Si vous êtes soumis au régime microfiscal, vous devez renseigner vos revenus en page 6, à la rubrique « REVENUS NON COMMERCIAUX PROFESSIONNELS » et à la sous-rubrique « Régime déclaratif spécial ou micro BNC ». (cases 5HQ, 5IQ ou 5JQ).

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

En plus de l’impôt sur le revenu, les agents commerciaux immobiliers exerçant en microentreprise ou en entreprise individuelle sont soumis chaque année au paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). La CFE est une taxe locale calculée sur la base de la valeur locative des biens ou locaux utilisés par l’entrepreneur pour son activité professionnelle.

Elle est due même si vous exercez à domicile, en complément de la taxe foncière. Vous êtes redevable de la CFE par principe l’année civile suivant le début de votre activité. Si vous démarrez votre activité en 2021 vous serez redevable de la CFE en 2022.

Si votre chiffre d’affaires est nul en 2021 vous en serez exonéré pour 2022. En effet il n’y a pas de CFE auto-entrepreneur sans chiffre d’affaires. En pratique le versement de la CFE est donc due l’année civile suivant vos premières recettes soit dès l’émission de vos premières factures d’auto-entrepreneur.

Cependant gardez en tête que si vous déclarez un chiffre d’affaires nul pendant 24 mois consécutifs, vous serez sanctionné par une radiation automatique. Son montant est voté par les collectivités territoriales : il est donc variable d’une commune à une autre.

Un montant minimum s’applique cependant en fonction de votre chiffre d’affaires.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par tous les professionnels : sociétés et entrepreneurs individuels, dont micro-entrepreneurs. La CFE est due même si le professionnel ne dispose d'aucun local et qu'il exerce son activité à domicile (ou chez ses clients).

Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2). Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée.

Toutes les entreprises redevables de cette cotisation sont tenues de payer un montant minimum de CFE. Les nouvelles entreprises bénéficient d’une exonération totale de CFE au titre de la première année civile d’activité.

Ensuite, au titre de la deuxième année d’activité, les nouvelles entreprises bénéficient d’une réduction de moitié de leur base d’imposition. Exemple : une entreprise qui se crée en septembre de l’année N n’aura aucune CFE à payer au titre de cette année N.

Conseil : lorsque vous créez votre entreprise en fin d’année, notamment sur décembre, il peut être intéressant d’attendre début janvier afin d’économiser une année de CFE. Ensuite, certaines activités industrielles et commerciales peuvent également bénéficier d’une exonération de CFE, parfois sous conditions. Enfin, certaines activités non commerciales sont exonérées de CFE.

En cas de cessation de toute activité dans un établissement en cours d’année, il est possible d’obtenir un dégrèvement partiel de CFE au titre des mois entiers restants à courir. Le paiement de la CFE intervient une fois par an, en fin d’année.

Commissions du Mandataire Immobilier

Contrairement à un négociateur ou à un agent immobilier salarié d’une entreprise, le mandataire immobilier indépendant est un professionnel qui travaille sous le statut d’autoentrepreneur, de dirigeant de sa propre société ou d’une société de portage salarial. À cet effet, il ne perçoit pas de salaire : pour se constituer une rémunération, il doit réaliser des ventes afin de toucher des commissions.

Le montant de la commission d’un mandataire immobilier est conditionné par un taux, fixé par le réseau ou par l’agence avec lequel il a signé son contrat de mandataire. C’est donc le réseau ou l’agence qui touche les honoraires d’agence - généralement fixés autour de 3 à 10 % du prix de vente - suite à la signature du compromis de vente et à la réception des fonds, qui versera la commission du mandataire immobilier.

En résumé, le mandataire est payé en fonction de ses résultats. Il est difficile d’estimer quelle sera précisément la commission d’un mandataire immobilier, tant elle dépend du travail qu’il fournit, de ses ventes, mais aussi d’une multitude de paramètres extérieurs.

En tant que commercial, le mandataire immobilier doit s’astreindre à effectuer de la prospection et du démarchage afin d’obtenir des mandats. Il s’expose aussi à une forme de saisonnalité ou aux effets de l’inflation, facteurs inhérents aux opérations immobilières.

Commission avec une Agence Traditionnelle

Un mandataire immobilier peut tout à fait travailler en tant qu’indépendant auprès d’une agence immobilière. Cette dernière offre un certain cadre de travail au mandataire, qui peut être amené à échanger avec les salariés de l’agence ou d’autres mandataires indépendants.

Il obtient également une forme de support et d’accompagnement, pour progresser dans son métier auprès de professionnels expérimentés. L’agence met aussi à disposition du mandataire un certain nombre d’outils afin d’effectuer son travail de prospection et de promotion.

Le mandataire profite ainsi de la notoriété de l’agence et pourra apprécier d’être entouré au quotidien. Néanmoins, la commission du mandataire immobilier indépendant en agence immobilière est plus faible que dans un réseau.

Cette dernière doit supporter des frais importants liés à la gestion de ses points de vente. Le taux de commission d’un mandataire immobilier varie en fonction des agences, mais oscille en général entre 40 % à 50 % des honoraires d’agence, soit entre 20 % et 25 % pour l’entrée du mandat ainsi que pour la vente.

Commission avec un Réseau Immobilier

À la différence d’une agence immobilière traditionnelle, un réseau immobilier ne met pas une vitrine physique à disposition de ses mandataires. Le réseau n’a pas de structure ni de boutique pour offrir de la visibilité aux biens immobiliers.

En conséquence, le mandataire doit effectuer son travail principalement sur Internet et depuis son domicile. Il doit donc faire preuve d’une certaine habileté avec les outils technologiques et être au fait des techniques de marketing et de communication digitale.

Le mandataire immobilier sera enfin bien plus autonome dans son travail au quotidien et moins entouré que dans une agence immobilière. Les réseaux immobiliers se sont fortement développés et ont bousculé le marché des agences immobilières classiques.

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