TVA Réduite à 5.5% dans l'Immobilier : Conditions et Bénéfices

Vous souhaitez acheter un appartement neuf ? Sachez que dans certains cas, vous pouvez profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Ce dispositif en TVA à 5.5 a été imaginé pour faciliter l'accession à la propriété tout en redynamisant certains quartiers. Découvrons ensemble comment en bénéficier et quelles sont les conditions à remplir.

Qu'est-ce que la TVA Réduite à 5.5% ?

Normalement, une acquisition est soumise au taux normal de TVA, c’est-à-dire à 20 %. La TVA à prix réduit vise à faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes et à renforcer l’attractivité des quartiers prioritaires de la ville. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité, vous profiterez de la TVA réduite à 5,5 %, vous pouvez en effet y acquérir un logement à un prix de vente inférieur à celui du marché, à qualité pourtant égale.

Depuis 2006, le Code général des impôts prévoit donc l'application d'un taux réduit de TVA : 5,5 % en métropole et 2,10 % dans les DOM pour le premier achat d'un logement neuf au titre de la résidence principale pour des ménages sous conditions de ressources. Bon à savoir : pour devenir propriétaire dans l'immobilier neuf dans les Dom-Tom, un taux de TVA réduite encore plus favorable s'applique.

C’est un des enjeux de cette TVA réduite, permettre au plus grand nombre de devenir propriétaires de logements neufs et répondant à la dernière réglementation thermique en vigueur, la RT2012. Les dispositifs pour soutenir l'accession à la propriété et notamment la primo-accession, c'est-à-dire devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois sont nombreux.

Conditions d'Éligibilité à la TVA Réduite

La TVA à 5,5 % pour un achat immobilier neuf est soumise à différentes conditions tenant à la zone géographique, aux ressources et à l’usage du bien. Ces conditions sont cumulatives et doivent être remplies pour bénéficier du taux réduit.

Lire aussi: Modalités TVA réduite

1. Condition de Localisation du Bien

Vous devez acquérir ou faire construire un bien situé :

• Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Il en existe 480, classés en catégorie “d'intérêt national” ou “d’intérêt régional". Les QVP se caractérisent notamment par un fort écart de développement avec d’autres quartiers de la ville.
• À 300 mètres de la limite d’un QPV ;
• Dans un ensemble immobilier situé intégralement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite ;
• En zone ANRU. Il s’agit de zones en pénurie de logements et dont il est impératif d’améliorer les conditions de vie que les collectivités souhaitent redynamiser. Les zones ANRU se comptent au nombre de 500 en France.

Ciblant uniquement les seules zones dites ANRU, cette TVA réduite est étendue depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones. En cas de doute, et afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs ont la possibilité d’interroger les services des impôts territorialement compétents.

2. Condition Tenant au Bien Immobilier

Vous devez vous lancer dans l’accession d’un bien :

• Nouvellement construit, VEFA incluse ;
• Ancien que vous remettez à neuf, avec des travaux portant sur les fondations ou au moins ⅔ des 6 éléments du second œuvre.

3. Condition d'Occupation du Logement

Pour bénéficier de la TVA réduite, le logement doit constituer votre résidence principale, et ce, pendant 10 ans. La TVA à taux réduit ne s’applique donc pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Vous devrez certifier cet usage dans l’acte de vente.

A noter, la TVA à taux réduit est cumulable avec un prêt à taux zéro (PTZ), pour les primo-accédants. Les dispositifs pour soutenir l'accession à la propriété et notamment la primo-accession, c'est-à-dire devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois sont nombreux. Outre le Prêt à Taux Zéro, les primo-accédants peuvent aussi profiter d'une TVA réduite dans 1 500 quartiers prioritaires et jusqu'à 500 mètres autour de ces quartiers.

Lire aussi: Modalités TVA réduite France

Vous noterez que les plafonds sont différents en fonction de la région concernée. C’est dû à l’urgence que représente la pénurie de logements. Plus le manque se fait sentir, plus les prix augmentent. De plus, le prix au m² y est également réglementé. C’est dans le but d’éviter la spéculation et la flambée des prix que ces limites ont été établies.

En bénéficiant d’un de ces nouveaux programmes de construction, assujettis à des conditions de taxes particulières, l’acquéreur a pour obligation d’y habiter. Une période de dix ans a été fixée, avant d’avoir le droit de revendre ou louer ce bien. Cette mesure vise à assurer une maîtrise des prix ainsi qu’une occupation constante des logements. Ces mesures empêchent également les investissements locatifs. Seule une personne physique peut en profiter, et non une personne morale.

4. Conditions de Ressources de l’Acquéreur

Pour obtenir la TVA à taux réduit sur un achat neuf, vous devez respecter un plafond de ressources, qui correspond à ceux du prêt locatif social majoré de 11 %. Son montant varie en fonction du lieu de situation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Il vous faut vous reporter à votre revenu fiscal de référence en N-2, soit en 2023 pour un achat en 2025. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023. Les sommes prises en compte sont celles perçues à l’année N-2.

Plafonds de Ressources ANRU 2025

Voici les plafonds pour 2025 :

Lire aussi: Bénéficier de la TVA réduite

Que se Passe-t-il en Cas de Revente Anticipée ?

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

Dans le cas où cette dernière ne serait pas respectée, le propriétaire devrait s’acquitter de la différence de TVA (14.5%). Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt.

Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Déménagement pour le travail, naissance d'un enfant, divorce... de nombreuses situations sont prises en compte par l'administration fiscale en cas de revente. Quoi qu'il en soit, un abattement est toujours possible.

Les mêmes conditions précédentes s'appliquent si vous souhaitez louer un appartement acheté en TVA réduite. En effet, le taux de TVA réduit ne sera pas remis en question dans les cas suivants si vous décidez de mettre en location ce bien dans le cas d'un décès ou d'invalidité d'un membre du ménage ou du décès d'un descendant, d'une mobilité professionnelle au-delà de 70 km, d'une période de chômage supérieure à douze mois. Mariage ou signature de PCAS, divorce, rupture de pacs ou naissance d'un enfant sont aussi des conditions qui permettent de louer un logement acheté en TVA réduite sans remboursement d'une quote-part.

Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise. A noter : la hausse des revenus de l'acquéreur pendant la période de détention du bien ne change rien une fois l'achat effectué.

Comment Demander la TVA à 5,5% en Achat Neuf ?

Vous devez remplir les conditions de la TVA à 5,5 % pour l’achat d’un bien neuf au plus tard au jour de la signature du contrat de vente ou de construction. Par ailleurs, vous devez attester sur l’honneur dans ce même contrat que vous utiliserez le logement à titre de résidence principale.

Enfin, une fois que vous serez en possession du logement, vous devrez remplir la déclaration sur l’usage des biens immobiliers. Rendez vous sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, à la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Vous indiquerez être propriétaire du logement, qui vous sert de résidence principale.

Aides Financières Cumulables avec la TVA à 5,5%

La TVA réduite est par ailleurs cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ. Il est tout à fait possible de cumuler le taux à 5,5 % de TVA avec un prêt aidé.

Vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec le prêt à taux zéro (PTZ), lui aussi attribué sous conditions de ressources. Il vient en complément d’un autre prêt immobilier et peut financer une partie de la résidence principale. Le montant du PTZ varie en fonction de différents critères comme la zone d’implantation du logement et le nombre d’occupants. Il est limité à 50 % du coût total de l’opération.

Autre possibilité, cumuler la TVA à taux réduit avec un prêt Action Logement. Réservé aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, il sert à financer partiellement l’habitation principale des primo-accédants. Soumis à conditions de ressources, il est d’un montant de 30 000 euros au maximum.

Enfin, vous pouvez peut-être obtenir une aide financière à l’acquisition d’un bien immobilier versée par une collectivité locale. De même, des aides locales existent souvent, qui sont cumulables également (Prêt Accession Sociale, Prêt Action Logement).

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