TVA Réduite pour l'Achat Immobilier Neuf : Comment en Bénéficier ?

Vous pouvez acheter votre logement moins cher grâce à un taux de TVA réduit à 5,5 %. Un dispositif mis en place pour l’achat d'une résidence principale dans certaines zones définies. Découvrez comment en bénéficier.

L'acquisition d'un bien immobilier est un projet qui nécessite un effort financier important. Elle crée plusieurs obligations légales, dont le paiement de la TVA. Si l'immobilier neuf est normalement assujetti à la TVA à 20 %, saviez-vous que l’État vous permet de bénéficier d’une TVA réduite lorsque le bien neuf à acquérir se trouve dans certaines zones ? Quel est le taux applicable ? Quelles sont les conditions à respecter pour en profiter ? On vous dit tout.

Normalement, une acquisition est soumise au taux normal de TVA, c’est-à-dire à 20 %. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité, vous profiterez de la TVA réduite à 5,5 %. La TVA à prix réduit vise à faciliter l’accession à la propriétaire des ménages modestes et à renforcer l’attractivité des quartiers prioritaires de la ville. Vous pouvez en effet y acquérir un logement à un prix de vente inférieur à celui du marché, à qualité pourtant égale.

La TVA à 5,5 % pour un achat immobilier neuf est soumise à différentes conditions tenant à la zone géographique, aux ressources et à l’usage du bien.

Conditions d'Éligibilité à la TVA Réduite

Pour bénéficier de la TVA réduite dans l'immobilier neuf, plusieurs conditions cumulables sont nécessaires.

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Pour obtenir un taux de TVA réduit, certaines conditions d'éligibilité doivent être remplies. D'abord, en tant qu'acquéreur, vous devez être une personne physique.

La TVA au taux réduit de 5,5 % est accessible si :

• l’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale ;
• l’acheteur y réside pendant au minimum 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014) ;
• les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés.

Dans l'acte de vente, vous vous engagez à occuper le bien pendant 10 ans comme résidence principale. En cas de revente, de location ou d'utilisation comme résidence secondaire dans les 10 ans, vous devrez régler la différence de TVA entre le taux réduit et le taux normal, avec une décote d'un dixième par année de détention.

Certaines situations justifient de ne pas conserver la résidence principale et donc ne pas régler cette différence de TVA :

• Décès de l'acquéreur, de son conjoint ou d'un ascendant direct
• Chômage d'une durée supérieure à 1 an
• Mutation professionnelle
• Divorce, dissolution du Pacte civil de solidarité (Pacs), mariage ou naissance d'un enfant

Condition de Localisation du Bien

Dans un premier temps, le bien que vous achetez doit être situé dans une zone géographique spécifique.

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Vous devez acquérir ou faire construire un bien situé :

• Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Il en existe 480, classés en catégorie “d'intérêt national” ou “d’intérêt régional". Les QVP se caractérisent notamment par un fort écart de développement avec d’autres quartiers de la ville ;
• À 300 mètres de la limite d’un QPV ;
• Dans un ensemble immobilier situé intégralement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite ;
• En zone ANRU.

Les programmes immobiliers en TVA réduite dans le neuf se trouvent dans les quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de renouvellement urbain (ANRU) et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Si vous achetez un bien neuf en accession sociale à la propriété dans l'une de ces zones de rénovation urbaine ou à 300 mètres autour (voire 500 mètres dans certains cas), vous pouvez bénéficier de la TVA réduite pour un logement neuf à 5,5 %. Pour savoir si une adresse est concernée, consultez le système d'information géographique de la politique de la ville.

Condition Tenant au Bien Immobilier

Vous devez vous lancer dans l’accession d’un bien :

• Nouvellement construit, VEFA incluse ;
• Ancien que vous remettez à neuf, avec des travaux portant sur les fondations ou au moins ⅔ des 6 éléments du second œuvre.

Par ailleurs, pour bénéficier de la TVA réduite, le logement doit constituer votre résidence principale, et ce, pendant 10 ans. La TVA à taux réduit ne s’applique donc pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Vous devrez certifier cet usage dans l’acte de vente.

À savoir : l’administration fiscale considère que vous occupez un logement à titre de résidence principale si vous y résidez au moins 8 mois par an.

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Les Conditions de Ressources de l’Acquéreur

Pour obtenir la TVA à taux réduit sur un achat neuf, vous devez respecter un plafond de ressources, qui correspond à ceux du prêt locatif social majoré de 11 %. Son montant varie en fonction du lieu de situation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Il vous faut vous reporter à votre revenu fiscal de référence en N-2, soit en 2023 pour un achat en 2025. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023.

Voici les plafonds pour 2025 :

Que se Passe-t-il en Cas de Revente Anticipée ?

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

Cette différence sera décotée d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Exemple

Vous achetez un bien à 200 000 €, avec une TVA à taux réduit de 5,5 %. Vous le revendez au bout de 4 ans.

• TVA à taux réduit : 200 000 € x 5,5 % = 11 000 €
• TVA à taux normal : 200 000 € x 20 % = 40 000 €
• Différence de TVA : 40 000 € - 11 000 € = 29 000 €
• Décote après 4 ans : 29 000 € x 40 % = 11 600 €
• Montant à rembourser : 29 000 € - 11 600 € = 17 400 €

Comment Demander la TVA à 5,5% en Achat Neuf ?

Vous devez remplir les conditions de la TVA à 5,5 % pour l’achat d’un bien neuf au plus tard au jour de la signature du contrat de vente ou de construction. Par ailleurs, vous devez attester sur l’honneur dans ce même contrat que vous utiliserez le logement à titre de résidence principale.

Enfin, une fois que vous serez en possession du logement, vous devrez remplir la déclaration sur l’usage des biens immobiliers. Rendez vous sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, à la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Vous indiquerez être propriétaire du logement, qui vous sert de résidence principale.

Quelles Sont les Aides Financières Cumulables Avec la TVA à 5,5% ?

Vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec le prêt à taux zéro (PTZ), lui aussi attribué sous conditions de ressources. Il vient en complément d’un autre prêt immobilier et peut financer une partie de la résidence principale. Le montant du PTZ varie en fonction de différents critères comme la zone d’implantation du logement et le nombre d’occupants. Il est limité à 50 % du coût total de l’opération.

Autre possibilité, cumuler la TVA à taux réduit avec un prêt Action Logement. Réservé aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, il sert à financer partiellement l’habitation principale des primo-accédants. Soumis à conditions de ressources, il est d’un montant de 30 000 euros au maximum.

Enfin, vous pouvez peut-être obtenir une aide financière à l’acquisition d’un bien immobilier versée par une collectivité locale.

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