TVA et Achat de Terrain à Bâtir : Conditions et Implications Fiscales en France

La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt sur la consommation qui s’applique sur quasiment tous les produits que vous achetez. L’achat d’un terrain à bâtir est toujours assujetti aux taxes (à la TVA et aux frais d’enregistrement). Cet article détaille les règles applicables en matière de TVA lors de l'acquisition d'un terrain à bâtir en France.

Qu'est-ce qu'un Terrain à Bâtir (TAB) ?

Selon l’article 257, I-2 du Code général des impôts (CGI), un terrain à bâtir (TAB) est une parcelle sur laquelle des constructions sont autorisées en vertu des documents d’urbanisme (du plan local d’urbanisme - PLU, par exemple). La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible.

D’un point de vue fiscal :

Qualification automatique en terrain à bâtir : Dès lors qu’un terrain est situé en zone constructible, il est réputé « à bâtir », même si aucun permis de construire n’a été délivré.
Zone non constructible : À l’inverse, un terrain classé en zone agricole ou naturelle ne peut pas être considéré comme un TAB, même s’il est envisageable qu’à l’avenir, un changement de zonage se produise (par exemple, via une modification du PLU).

Il est recommandé de vérifier régulièrement la classification urbanistique d’un terrain afin d’éviter toute confusion sur sa qualification lors de sa cession ou de son acquisition.

L’intention de construire doit être manifestée dans l’acte d’acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans. Pour les terrains à bâtir, la TVA concerne principalement les acquisitions et, de manière exceptionnelle, les ventes. Ainsi toute acquisition d’un terrain à bâtir pour construire un immeuble est soumise à la TVA immobilière. Certaines acquisitions ne sont pas soumises à la TVA.

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🟢 Les 9 Points à vérifier avant d'acheter un Terrain à bâtir

Règles de TVA Applicables aux Terrains à Bâtir

Principe : application de la TVA

Dès lors qu’un terrain est qualifié de terrain à bâtir et qu’il est cédé par une personne agissant dans le cadre de son activité économique (comme vous, en tant que marchand de biens), l’opération est en principe toujours soumise à la TVA. Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique.

Deux situations peuvent se présenter :

La TVA est applicable sur le prix de vente total ;
La TVA est applicable sur la marge de l’opération : c’est à dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du terrain.

La différence entre ces deux régimes dépend principalement de la situation de la TVA lors de l’acquisition du bien.

Sur quelle base la TVA est-elle applicable ?

Pour déterminer si la TVA doit être appliquée sur la totalité du prix de vente ou sur la marge, il faut s’interroger sur les conditions de l’acquisition initiale.

De la TVA était applicable lors de l’acquisition ?

TVA applicable sur le prix total

Si vous avez acquis le terrain avec une opération ayant ouvert droit à déduction de la TVA (c’est-à-dire que la TVA était facturée et déductible lors de l’achat), alors la TVA sur la revente s’applique sur la totalité du prix de vente.

TVA applicable sur la marge

Si, à l’inverse, la TVA n’était pas déductible lors de l’acquisition du terrain, alors la TVA sera uniquement applicable sur la marge de l’opération. Cette situation se rencontre fréquemment, notamment lors de l’achat d’un terrain non constructible (qui devient constructible plus tard) vendu sans qu’une option ait été exercé, ou lors de l’acquisition d’une terrain auprès d’un particulier.

Comment savoir si l’acquisition a ouvert droit à TVA ? Cette information est mentionné dans l’acte notarié.

Conséquences en Matière de TVA

Mentions obligatoires sur l'acte notarié

La mention « TVA sur le prix total » ou « TVA sur la marge » doit être clairement portée sur l’acte notarié, en fonction du régime applicable.

Récupération de la TVA en amont

Quelle que soit la base de taxation (prix total ou marge), vous pourrez récupérer la TVA liée :

À l’acquisition (si elle a été facturée) ;
Aux frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires divers) ;
Aux dépenses engagées en vue de la revente : travaux de viabilisation, démolition partielle, études de sol, honoraires de géomètre, etc.

Important : En cas de modification de la qualification juridique du bien, la TVA sur marge peut devenir inapplicable.

Achat d'un Terrain : Les Étapes Clés

Étape 1 - L'achat du terrain

Pour construire, il est indispensable de disposer d'un terrain à bâtir. Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme :

Soit le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu ;
Soit la carte communale pour les petites communes qui ne sont pas dotées d'un PLU.

L'intervention d'un notaire lors de l'achat est indispensable.

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un particulier

Il vous sera demandé d'acquitter les frais communément appelés « frais de notaire », qui comprennent :

Les honoraires du notaire
Les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,81 % (dans la majorité des départements).

Ces droits se décomposent en :

Un droit départemental variable compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix d'achat (en pratique, le droit départemental le plus répandu est le taux de 4,50 %) ;
Une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 1,20 % du prix d'achat ;
Des frais d'assiette et de recouvrement, perçus au profit de l'État, de 2,37 % du montant du droit départemental ;
La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix d'achat.

La vente n'est pas soumise à TVA mais à la seule taxe de publicité foncière.

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un professionnel

Il vous sera demandé d'acquitter les droits suivants :

Les frais communément appelés « frais de notaire »
La taxe de publicité foncière, au taux réduit de 0,71 % si le vendeur doit facturer la TVA sur la valeur totale du terrain. Dans le cas contraire, ils seront au taux normal (le plus souvent de 5,81 %) ;
La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 % ;
La TVA. Dans la majorité des cas, le taux de TVA est de 20 %.

Toutefois, le taux réduit de 5,5 % s'appliquera pour les opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social lors de l'acquisition de terrains destinés à construire la résidence principale de l'occupant, si certaines conditions sont remplies.

À savoir : les propriétaires d'un terrain nu ou d'une construction en cours au 1er janvier sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Étape 2 - La construction du bien

Les opérations de construction sont, en principe, soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Certaines opérations de construction peuvent être soumises à la TVA au taux réduit. Le taux réduit de 5,5 % s'applique dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement à usage de résidence principale.

Conditions d'application du taux réduit pour l'accession sociale à la propriété :

Si vous bénéficiez du taux réduit de TVA, la mise en œuvre pratique dépendra des modalités de construction.

Dans le cadre de la souscription d'un contrat unique de construction

Qu'il s'agisse d'un contrat de promotion immobilière ou d'un contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, le taux réduit sera directement facturé par le prestataire des travaux. Il devra disposer des justificatifs attestant que sont remplies l'ensemble des conditions. À défaut, il appliquera le taux de 20 % à l'opération de construction.

Si vous réservez l'exécution de la maîtrise d'œuvre ou construisez vous-même votre logement

Cela signifie que vous ferez vous-même appel aux différents corps de métiers pour réaliser la construction. Les matériaux et les travaux réalisés par les entrepreneurs seront payés avec une TVA au taux de 20 %. Pour obtenir le taux réduit de 5,5 %, il vous appartiendra d'effectuer une opération nommée « Livraison à soi-même » (LASM).

Ainsi, vous déposerez une déclaration n° 943 sur laquelle vous listerez les factures des différents corps de métiers et les factures de matériaux payées pour la réalisation des travaux. Vous déduirez la TVA portée sur ces factures, et appliquerez, à la base hors taxe, la TVA au taux de 5,5 %. Vous demanderez le remboursement de la différence au moyen de l'imprimé n° 941, et, vous supporterez ainsi au final une charge de TVA au taux réduit.

Les imprimés de livraison à soi-même (N° 943 et 941) doivent être adressés dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation de l'immeuble (même partielle) si elle est antérieure à l'achèvement au service des impôts des entreprises du lieu de situation de l'immeuble construit.

À noter : une construction est considérée comme achevée, dès que l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieurs à effectuer.

Étape 3 - À la fin de la construction, il faut en informer l'administration fiscale

S’agissant d’une construction nouvelle, vous devez effectuer une déclaration foncière en ligne à partir de votre espace particulier ou professionnel sur le site impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».

En même temps que la déclaration foncière, vous serez amené à déclarer les éléments permettant de calculer les taxes d’urbanisme (taxes d’aménagement et taxe d’archéologie préventive le cas échéant) , lorsque la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée à partir du 1er septembre 2022.

Tableau Récapitulatif des Taux de TVA Applicables

Opération	Taux de TVA	Conditions
Vente de terrain à bâtir par un professionnel	20%	Taux normal
Vente de terrain à bâtir pour logement social	5.5%	Conditions spécifiques
Opérations de construction	20%	Taux normal
Construction en zone ANRU ou QPV	5.5%	Résidence principale

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